Permuta imobiliária

[Matheus Ananias]

Olá pessoal,

estou estudando um pouco dos FIIs de papel e me deparei com o relatório do MXRF falando das permutas imobiliárias, tentei pesquisar em diversos lugares, mas não consegui entender quais os riscos dessas operações desse fundo e como funcionam os pagamentos dessa permuta. Alguem pode me ajudar a entender um pouco mais sobre isso?

 

[Adriano Umemura]

1 hour ago, Matheus Ananias disse:

Cara, só mais uma pergunta, como você enxerga os riscos dessas operações? vendo que tem acompanhado o fundo a mais tempo, teve algum momento q vc enxergou riscos exagerados ou problemas de gestão para decidir se investiria ou não?

A escolha por parte do gestor do fundo de ter somente permutas financeiras foi de mitigar o risco da incorporadora priorizar as vendas que são de sua propriedade.

Outro ponto importante para reforçar é que, de fato numa primeira instância o FII está exposto aos riscos de performance do projeto, mas caso o projeto sofra problemas como atrasos/embargo de obras, vendas em preços abaixo do acordado entre as partes (FII e incorporadora), a incorporadora tem a obrigação de restituir o FII (aumentando o % do FII no VGV) ou até de recomprar a participação do FII (PUT), dependendo da gravidade do problema. Por fim, o FII está exposto apenas ao risco comercial (velocidade de vendas) do projeto e não aos problemas relacionados aos custos e despesas do projeto, como estouro de custo de obra, excessos de despesas, e demais riscos de reclamações de mutuários (adquirentes de unidades) ou de eventuais reclamações trabalhistas de funcionários da construtora, por exemplo

A estrutura de investimento é por meio de um consórcio, cuja a constituição deste, se dá por meio de duas empresas (SPEs), sendo uma SPE Terrenista (como diz o nome, é a que detém o terreno) detida 100% pelo FII e, a outra SPE Incorporadora, detida 100% pela Incorporadora parceira, neste sentido, todas as obrigações da incorporação é de exclusiva responsabilidade desta SPE Inc. Por isso, o FII fica relativamente “blindado” dos passivos do projeto.

As permutas financeiras representam 8% da carteira do fundo segundo o ultimo relatorio. 70% da carteira é composta por CRIs a qual somente 0,41% esta apresentando eventos que influenciaram no fluxo de pagamento. Este numero tem se mostrado basicamente o mesmo durante 2023 e inicio deste ano. O LTV medio dos CRIs é de 52% o que basicamente eu considero borderline, ja que nos meus criterios um LTV menor igual a 50% seria o mais confortavel em termos de risco. O LTV seria a relação entre as garantias e as dividas, sendo que um LTV de 52% significa que a cada R$1 de garantia o CRI tem R$0,52 de divida.

[Adriano Umemura]

Bom dia @Matheus Ananias. Quando comecei a estudar o fundo eu tambem tive um pouco de dificuldade em entender o processo. Primeiramente temos que diferencia a permuta imobiliaria da permuta financeira. As permutas imobiliárias nvolvem a troca de ativos imobiliários entre duas partes, sem necessariamente envolver transações em dinheiro. Essas operações são realizadas por diversos motivos, incluindo a diversificação de investimentos, a realocação de recursos para áreas mais lucrativas, ou a otimização fiscal. Ja a permuta finnaceira, que é a realizada pelo MXRF11 envolve a troca de fluxos de caixa derivados de ativos imobiliários.

No caso do MXRF11 o fundo adquire uma empresa (SPE) que detém o terreno a ser construído, e em ato contínuo, permuta por um percentual sobre o valor geral de vendas (VGV), isto é, a receita do empreendimento. 

A estrutura de investimento feito pelo fundo, contempla uma taxa de retorno alvo (TIR Alvo) acordada com o incorporador parceiro que desenvolverá o projeto. O retorno do investimento vem de um percentual do VGV, percentual este, definido com base no valor do terreno vis-à-vis o fluxo de recebíveis do empreendimento total. Esse percentual pode variar de acordo com a evolução do projeto, definido em contrato. Caso as vendas das unidades autônomas performem aquém do esperado na viabilidade, o percentual sobre o VGV, que é destinado ao fundo, pode aumentar dando a segurança que a TIR Alvo do Fundo seja atingido.

[Matheus Ananias]

5 horas atrás, Adriano Umemura disse:

Bom dia @Matheus Ananias. Quando comecei a estudar o fundo eu tambem tive um pouco de dificuldade em entender o processo. Primeiramente temos que diferencia a permuta imobiliaria da permuta financeira. As permutas imobiliárias nvolvem a troca de ativos imobiliários entre duas partes, sem necessariamente envolver transações em dinheiro. Essas operações são realizadas por diversos motivos, incluindo a diversificação de investimentos, a realocação de recursos para áreas mais lucrativas, ou a otimização fiscal. Ja a permuta finnaceira, que é a realizada pelo MXRF11 envolve a troca de fluxos de caixa derivados de ativos imobiliários.

No caso do MXRF11 o fundo adquire uma empresa (SPE) que detém o terreno a ser construído, e em ato contínuo, permuta por um percentual sobre o valor geral de vendas (VGV), isto é, a receita do empreendimento. 

A estrutura de investimento feito pelo fundo, contempla uma taxa de retorno alvo (TIR Alvo) acordada com o incorporador parceiro que desenvolverá o projeto. O retorno do investimento vem de um percentual do VGV, percentual este, definido com base no valor do terreno vis-à-vis o fluxo de recebíveis do empreendimento total. Esse percentual pode variar de acordo com a evolução do projeto, definido em contrato. Caso as vendas das unidades autônomas performem aquém do esperado na viabilidade, o percentual sobre o VGV, que é destinado ao fundo, pode aumentar dando a segurança que a TIR Alvo do Fundo seja atingido.

Obrigado pela explicação, Adriano!

Cara, só mais uma pergunta, como você enxerga os riscos dessas operações? vendo que tem acompanhado o fundo a mais tempo, teve algum momento q vc enxergou riscos exagerados ou problemas de gestão para decidir se investiria ou não?

[Matheus Ananias]

On 27/04/2024 at 14:42, Adriano Umemura disse:

A escolha por parte do gestor do fundo de ter somente permutas financeiras foi de mitigar o risco da incorporadora priorizar as vendas que são de sua propriedade.

Outro ponto importante para reforçar é que, de fato numa primeira instância o FII está exposto aos riscos de performance do projeto, mas caso o projeto sofra problemas como atrasos/embargo de obras, vendas em preços abaixo do acordado entre as partes (FII e incorporadora), a incorporadora tem a obrigação de restituir o FII (aumentando o % do FII no VGV) ou até de recomprar a participação do FII (PUT), dependendo da gravidade do problema. Por fim, o FII está exposto apenas ao risco comercial (velocidade de vendas) do projeto e não aos problemas relacionados aos custos e despesas do projeto, como estouro de custo de obra, excessos de despesas, e demais riscos de reclamações de mutuários (adquirentes de unidades) ou de eventuais reclamações trabalhistas de funcionários da construtora, por exemplo

A estrutura de investimento é por meio de um consórcio, cuja a constituição deste, se dá por meio de duas empresas (SPEs), sendo uma SPE Terrenista (como diz o nome, é a que detém o terreno) detida 100% pelo FII e, a outra SPE Incorporadora, detida 100% pela Incorporadora parceira, neste sentido, todas as obrigações da incorporação é de exclusiva responsabilidade desta SPE Inc. Por isso, o FII fica relativamente “blindado” dos passivos do projeto.

As permutas financeiras representam 8% da carteira do fundo segundo o ultimo relatorio. 70% da carteira é composta por CRIs a qual somente 0,41% esta apresentando eventos que influenciaram no fluxo de pagamento. Este numero tem se mostrado basicamente o mesmo durante 2023 e inicio deste ano. O LTV medio dos CRIs é de 52% o que basicamente eu considero borderline, ja que nos meus criterios um LTV menor igual a 50% seria o mais confortavel em termos de risco. O LTV seria a relação entre as garantias e as dividas, sendo que um LTV de 52% significa que a cada R$1 de garantia o CRI tem R$0,52 de divida.

Muito bom! Valeu!!