Diagrama do Cerrado: FIIs

[Filipe Vanderlei Alencar]

Fala, pessoal!
 

Gostaria da opinião de vocês sobre as minhas perguntas do diagrama do cerrado.

Considerem que não invisto em FIIs monoinquilinos ou monoimóvel.

1. Distribui dividendos a mais de 5 anos consistentemente?
2. O Dividend Yield está acima da média para fundos imobiliários do mesmo tipo?
3. O Fundo possui renda crescente nos últimos 5 anos?
4. Nos últimos 2 anos o FII bateu o IFIX? (investidor10)
5. A vacância física média nos últmos 12 meses está abaixo de 5%?
6. Mais de 50% da receita provém de contratos com mais 36 meses ou de tempo indeterminado?
7. Há no máximo 5 ativos em uma único estado? Se for Logística, considerar 10, caso seja em SP
8. Possui inadimplência média dos últimos 12 meses menor que 5%?
9. O Patrimônio Líquido está acima da média do fundo do mesmo tipo?
10. As propriedades são novas e não consomem manutenção excessiva?
11. Os imóveis desse Fundo Imobiliário estão localizados em regiões nobres?

Em relação às perguntas 11 e 12, eu sinto uma certa dificuldade em avaliar objetivamente elas.

[Raul Tomaz Graczyk]

Ola @Filipe Vanderlei Alencar, tudo bom?

Primeiro parabéns pelo estudo, eu estou justamente montando minha carteira de FIIs hoje. Nossas perguntas estão bem parecidas. Vou pontuar algumas coisa:

- Os itens 1 e 2, me parecem redundantes. Eu tenho uma pergunta só falando "O DY está maior ou igual a 7%aa nos ultimos 3 anos. No investidor10 da para mudar o filtro para anual e obter a informação bem facil.

- Sobre vacância, eu havia colocado um limite de 5%, mas aumentei para 15%. Vi que algumas ocilações fazem um fundo bom perder ponto. Mas ainda estou aprendendo sobre isso. Tive muita dificuldade para encontrar essa informação, em alguns relatórios aparece como vacância e outros como taxa de ocupação, fica meio dificil no começo.

- Sobre inadimplencia ou vacância financeira, sinceramente não consegui pegar o jeito para encontrar a informação. Quando o fundo é de tijolo, caso houver vacância fisica, considero que tem vacância financeira também. Já a inadimplencia, comum em fundos de papel, não aprendi como olhar ainda.

- O item 9, eu coloquei um valor mínimo de patrimonio líquido. Coloquei ainda uma pergunta sobre de liquidez para o fundo e mais uma pergunta sobre quantidade de cotistas. Elas parecem meio redundantes, mas ocorrem algumas distorções.

- O item 10, estou aprendendo ainda, mas estou tomando como base as informações do relatório gerencial, muitas vezes tem fotos e informações que podemos procurar quanto tempo o imovel existe. Para saber sobre manutenção, também é necessário garimpar as informações.

- Sobre a região, eu só conheço aqui o sul, então do paraná para cima é complicado para eu analisar. Minha estratégia é de acordo com o setor do fundo, verificar se o endereço do imóvel faz sentido. Exemplo, se o imovel é industrial/logistica verifico de fica em uma rodovia estadual ou federal, ou bem próximo a elas. Se for um imovel comercial/shopping/lage corp. vejo no mapa se fica proximo ao centro/area populosa da cidade.

Espero ter contribuido um pouco. Abraço.

[Edison Paulini]

Boa tarde, Filipe!

Dando uns centavinhos de contribuição.

4 horas atrás, Filipe Vanderlei Alencar disse:

• Distribui dividendos a mais de 5 anos consistentemente?
• O Dividend Yield está acima da média para fundos imobiliários do mesmo tipo?

Na minha opinião faria mais sentido você dar uma enxugada nessas perguntas estabelecendo um percentual de DY pago nos últimos 12 meses. 8% seria um bom número pois é a média do mercado e com bons fundos pagando este percentual.

Saber se um FII está pagando algum DY nos últimos 5 anos entendo até mais como um critério eliminatório para estudar a empresa do que uma nota de risco no diagrama.

4 horas atrás, Filipe Vanderlei Alencar disse:

Nos últimos 2 anos o FII bateu o IFIX? (investidor10)

Eu acho o IFIX um índice ruim para fins de comparação idem ao IBOVESPA.

4 horas atrás, Filipe Vanderlei Alencar disse:

O Fundo possui renda crescente nos últimos 5 anos?

Além de renda crescente, observar se a receita do FII tem um crescimento pode ser útil também.

4 horas atrás, Filipe Vanderlei Alencar disse:

Há no máximo 5 ativos em uma único estado? Se for Logística, considerar 10, caso seja em SP

Por qual motivo penalizar um FII que acabe por ter mais ativos em um único estado?

4 horas atrás, Filipe Vanderlei Alencar disse:

1. As propriedades são novas e não consomem manutenção excessiva?
2. Os imóveis desse Fundo Imobiliário estão localizados em regiões nobres?

Em relação às perguntas 11 e 12, eu sinto uma certa dificuldade em avaliar objetivamente elas.

Para essas perguntas vejo que o melhor seria através de pesquisa mesmo na internet.

Pesquise os imóveis e tente dar uma olhada nas imagens e ver se aparentam ser precárias ou bem cuidadas. Eu só não olharia as imagens mostradas nos relatórios da empresa pois lá eles poderão "enfeitar a noiva" e deixar as imagens parecendo tudo lindo. Mas nos relatórios o que você pode avaliar melhor seriam gastos com manutenções, reparos e afins. Isso também pode te dar um bom norte no tema.

Quanto a localização, também é caso de pesquisa. Veja se a cidade em que o FII está inserido é tido como uma cidade grande, se possui regiões consideradas nobres. Para FIIs de logística, veja se o mesmo está perto de rodovias e de cidades grandes que podem ser pontos estratégicos.

 

Espero que contribua de alguma forma!

[Andre Lima Valente]

Boa noite, Investidores e Investidoras

 

Gostei desse tópico pois tenho a seguinte dúvida:

- Quais critérios mais práticos para avaliar se há Gastos Gerenciais saudáveis em um FII (que corresponde uma das perguntas sugeridas do Diagrama do Cerrado)?? O que vocês analisam? Misturam uma combinação de Taxa administrativo com algo do relatório gerencial?

 

Aberto a sugestões. 
Abraço

[Adriano Umemura]

1 hora atrás, Andre Lima Valente disse:

Boa noite, Investidores e Investidoras

 

Gostei desse tópico pois tenho a seguinte dúvida:

- Quais critérios mais práticos para avaliar se há Gastos Gerenciais saudáveis em um FII (que corresponde uma das perguntas sugeridas do Diagrama do Cerrado)?? O que vocês analisam? Misturam uma combinação de Taxa administrativo com algo do relatório gerencial?

 

Aberto a sugestões. 
Abraço

Boa noite @Andre Lima Valente. Poderia explicar um pouco melhor a sua duvida?

[Andre Lima Valente]

12 horas atrás, Adriano Umemura disse:

Boa noite @Andre Lima Valente. Poderia explicar um pouco melhor a sua duvida?

Desculpe @Adriano Umemura

Quando eu estava vendo a aula do Raul sobre "Analisando Fundos Imobiliários", ele tinha comentado sobre e o FII fosse de lajes corporativas avaliar se a empresa tem Gastos Gerenciais saudáveis. Com isso fiquei me perguntando como de fato avaliar se uma empresa tem gastos saudáveis. Exemplo, Quando pego um Relatório Gerencial a planilha de gastos mensais teria que representar até 10% OU 15% da receita mensal operacional (dos alugueis de fato, ou incluiu as receitas de investimentos?), Coisas desse tipo...
Exemplo:  XPLG11 (entrei no site deles aqui dos relatórios - link: eu iria colocar o link aqui, mas parece que fica suspensa a resposta rsrs) 

Enfim, queria tentar aprender melhor como avaliar se um FII não gasta demais ou o que seria esses Gastos Gerenciais Saudáveis que o Raul comenta na aula. Até porque - pelo menos pra mim - até antes do curso eu tinha obviamente tendência a investir em "grandes e bons fundos" mas que tem um tx administrativa maior

 

Se eu não tiver sido claro ainda, só me sinalizar ou conversamos no privado rsrsrs 

Editado 22 de Maio por Andre Lima Valente
exclusão de link

[Adriano Umemura]

11 horas atrás, Andre Lima Valente disse:

Desculpe @Adriano Umemura

Quando eu estava vendo a aula do Raul sobre "Analisando Fundos Imobiliários", ele tinha comentado sobre e o FII fosse de lajes corporativas avaliar se a empresa tem Gastos Gerenciais saudáveis. Com isso fiquei me perguntando como de fato avaliar se uma empresa tem gastos saudáveis. Exemplo, Quando pego um Relatório Gerencial a planilha de gastos mensais teria que representar até 10% OU 15% da receita mensal operacional (dos alugueis de fato, ou incluiu as receitas de investimentos?), Coisas desse tipo...
Exemplo:  XPLG11 (entrei no site deles aqui dos relatórios - link: eu iria colocar o link aqui, mas parece que fica suspensa a resposta rsrs) 

Enfim, queria tentar aprender melhor como avaliar se um FII não gasta demais ou o que seria esses Gastos Gerenciais Saudáveis que o Raul comenta na aula. Até porque - pelo menos pra mim - até antes do curso eu tinha obviamente tendência a investir em "grandes e bons fundos" mas que tem um tx administrativa maior

 

Se eu não tiver sido claro ainda, só me sinalizar ou conversamos no privado rsrsrs 

Não havera um percentual absoluto. Voce tera que avaliar o quanto os gastos estão impactando os rendimentos do fii, ou se estão aumentando ou diminuindo e quais os motivos. EStas informações voce consegue nos relatorios mensais, sendo necessario avaliar uma sequencia de meses para observar a sua progressão.

Em relação aos links, o post fica moderado mas pode manter que logo liberamos