Reforma de condomínio, alguma sugestão?

[Lucas Duarte]

Fala galera, tudo certo? Faço essa pergunta um pouco mais direcionada pro pessoal que entende de imóveis ou que já tenha passado por uma situação parecida.

Eu e minha noiva moramos em um apartamento em uma região central aqui em Cascavel/PR. Esse apartamento fica em um prédio muito antigo e que sofreu muito com o passar dos anos por falta de manutenção, até chegar no nível atual de ter infiltrações em dias de chuva em todos os apartamentos, paredes descascando, etc. Viemos pra cá no último ano, sem perceber muito esses problemas. A situação chegou nesse nível por falta de cuidado dos proprietários e do próprio síndico, que juntos deixaram o patrimônio se deteriorar.

Acontece que o síndico (que também é um proprietário) ficou doente, sua esposa assumiu as responsabilidades e conversou comigo recentemente pedindo ajuda pra resolver o problema. É de interesse de todos fazer uma reforma, mas nenhum proprietário toma iniciativa ou sabe por onde começar. Uma reforma do nível que é necessária não vai ficar barata. Somando alguns orçamentos de amigos engenheiros que possuo, chutei algo entre 200 e 400 mil divididos para 7 proprietários, dando algo entre 30 e 60 mil por pessoa. Um chute leigo e baixo, inclusive (não sou do ramo e nem tenho experiência com imóveis). Acredito que se incluirmos modernização de alguns sistemas básicos, esse valor poderia ser bem maior, e esse é um investimento que alguns dos proprietários não poderiam arcar de cara por falta de condições financeiras ou de interesse mesmo.

Dito isso, minhas dúvidas são: existe alguma forma de realizar essa reforma de forma financiada? Se sim, isso costuma ser viável ou é burrada? Existe alguma consultoria voltada pra esse ramo?

Estou tentando buscar opções pra apresentar pra nova síndica e ajudá-la a resolver o problema de uma vez, então qualquer outra sugestão seria muito bem vinda.

Algumas características importantes:
Prédio de 5 andares, sem portaria, com cobertura, região central valorizada, sem garagem e com 2 pontos de venda no térreo. Estrutura de alvenaria bem sólida. Não possui sistema sindical bem estabelecido, o prédio sequer possui um CNPJ. As coisas acontecem mais no boca a boca mesmo.

[Ícaro Clever da Fonseca Braga]

Existe fazer de forma financiada sim.

Algumas construtoras financiam e particionam os boletos da dívida por unidade. O problema dessa ação é que todos tem de acatar, isto é, o financiamento para todas as unidades precisa de uma assinatura de contrato de todos os condôminos ou o condomínio assumir a cota dos que não assinaram para cobrar talvez judicialmente. Foi a que foi executada aqui no meu condomínio, onde 14 das 15 unidades assinaram e uma que está em uma situação complicada ficou sendo arcado pelo próprio condomínio.

Outra forma é ir diretamente em um banco, porém nesse caso, deverá haver um fiador. O fiador assume a dívida, normalmente ninguém quer pegar essa modalidade pois a chance de calote pode ser alta e o fiador teria de cobrar na justiça como Pessoa Física para reaver, e sabemos como nossa justiça é.

A maneira que dá menos problema é a clássica. Fazer uma reunião extraordinária e aprovar uma taxa extra com maioria simples se for uma reforma sem alterações no prédio (revitalização), e 2/3 dos condôminos se houver melhorias e benfeitorias.

[Lucas Duarte]

Entendi, obrigado Ícaro! Vou sugerir a realização dessa reunião extraordinária então. Uma dúvida: no caso da cobrança da taxa extra no valor do condomínio, essa taxa deve ser paga pelos proprietários ou pelos moradores diretamente? Pergunto porque alguns apartamentos estão alugados, então não sei quem deveria ser cobrado diretamente nesse caso.

 

[Karolmara Paula Nunes]

2 horas atrás, Lucas Duarte disse:

Entendi, obrigado Ícaro! Vou sugerir a realização dessa reunião extraordinária então. Uma dúvida: no caso da cobrança da taxa extra no valor do condomínio, essa taxa deve ser paga pelos proprietários ou pelos moradores diretamente? Pergunto porque alguns apartamentos estão alugados, então não sei quem deveria ser cobrado diretamente nesse caso.

 

Acredito que os proprietários devem pagar.

[Mikaela Miotto Lima]

Olá tudo bem?

Moro em um condomínio de casas. é um condomínio de luxo mas teve uma administração ruim por um tempo que deixou muito a desejar no quesito manutenção. resolvemos retomar a manutenção para não ter que sarcsr com tantos gastos futuros. Chegamos a conclusão que precisavamos acessoria de alguém com experiência emj condomínio (administrar), mas que o síndico fosse alguém dos moradores para que fosse mais fácil proteger nossos interesses. Até agora (são 4 anos) foi uma ótima escolha.

Eles nos acessoraram em cmo começar a manutenção: foi feita em etapas e visando diminuir os gastos do condomínio no futuro. Foi realmente uma boa forma: pois fomos fazendo chamadas extras e arrumando o mais urgente primeiro. No fim, hoje toda iluminação do condomínio é com energia solar, inclusive tem aquecimento das piscinas com energia solar entre outras melhorias (sistema de captação de agua da chuva para manutenção e limpeza do condomínio, etc). Inclusive conseguimos diminuir consideravelmente a taxa mensal de condomínio.

[Ricardo Ochoa Pachas]

On 31/05/2024 at 18:48, Lucas Duarte disse:

Entendi, obrigado Ícaro! Vou sugerir a realização dessa reunião extraordinária então. Uma dúvida: no caso da cobrança da taxa extra no valor do condomínio, essa taxa deve ser paga pelos proprietários ou pelos moradores diretamente? Pergunto porque alguns apartamentos estão alugados, então não sei quem deveria ser cobrado diretamente nesse caso.

Taxa extra é paga pelos proprietários, pois esses "gastos" vão valorizar o imóvel (reformas, pintura da fachada...), quem aluga já paga pelos gastos "rotineiros" mensais e de consumo (limpeza, água, energia, limpeza das caixas dagua...)

No caso você esta fazendo o trabalho do sindico, você deveria se candidatar, para ter mias poder de escolha, procura e propostas, e ter o beneficio do sindico, que deve ser algum desconto na mensalidade.

 

[Odilon Fernandes Junior]

Ola. Se seu banco possuir conta bancaria, o banco deve realizar algum emprestimo para o condomínio. O valor vai depender do relacionamento. O SECOVI (nao sei se tem no PR) tem uma cooperativa SICOOB que costuma ser mais solidaria ao condominio do que bancos tradicionais. Poderia tentar abrir conta lá e verificar essa disponibilidade para realização de financiamento de obras.

Bem, sabendo que a reforma ja e necessaria, deve-se criar (ou se ja existe, ampliar o valor para fundo de reserva cobrado na taxa condiminial mensal).

Ainda, poderia realiar a obra por etapas para nao pesar demais o lado financeiro de cada condômino em um curto espaço de tempo. Eu sugiro começar por áreas mais críticas: telhado, infiltrações, vazamento em tubulações. Depois, aspectos estéticos.

Para economizar no orçamento de obra, existem profissionais mais independentes que fazem bom trabalho por preço justo. Empresas de Engenharia de reforma predial custam no mínimo o dobro de alguém independente. A depender o porte da reforma, vai precisar de ART, mas, mesmo o pequenos empreiteiros conseguem obter isso e fazer a obra dentro da regras da legislação da cidade.

Veja em SINDICONET algumas sugestões sobre contratação e gerenciamento de obras em condominios. Essa é uma plataforma com muita informação para condomínios. 

[Flavio Prado]

On 31/05/2024 at 18:48, Lucas Duarte disse:

Entendi, obrigado Ícaro! Vou sugerir a realização dessa reunião extraordinária então. Uma dúvida: no caso da cobrança da taxa extra no valor do condomínio, essa taxa deve ser paga pelos proprietários ou pelos moradores diretamente? Pergunto porque alguns apartamentos estão alugados, então não sei quem deveria ser cobrado diretamente nesse caso.

 

@Lucas Duarte o inquilino é responsável somente pelo valor da conta condominial, que abrange os gastos ordinários do condomínio, como salário, luz, água, seguro, materiais de limpeza, materiais de manutenção geral (troca de lâmpada, pequenos consertos etc. Qualquer rateio relacionado a manutenção pesada, melhorias no condomínio como por exemplo, instalação de câmeras, são de responsabilidade do proprietário, e o condomínio tem dois caminhos, pode gerar um único boleto para o inquilino pagar e ele descontar do valor do aluguel, ou o condomínio gera dois boletos, um para o inquilino com a parte dele, e outro com o valor do rateio.

Inclusive, até onde sei, o fundo de reserva que o condomínio cobra deveria ser pago pelo proprietário, pois este é um valor que normalmente é usado justamente para as melhorias e por equiparação ao rateio, deveria ser pago pelo proprietário, só que na prática o inquilino acaba pagando.