Como saber se um FII é high grade?

[Daniel Souza Bezerra]

Bom dia, pessoas! Blz?

Tô dando uma estudada em alguns FIIs do segmento de logística para agregar à minha carteira que está precisando de uma rebalanceada (objetivo é alocar 70% em logística).

Estou de olho no BTLG11, GARE11 e BRCO11. Dei uma lida nos RIs e supus que a definição do grade de um fundo se dá em função do rating de seus inquilinos. É isso mesmo?

Impressões:

1. Achei o GARE razoável, mas percebi que tem "renda urbana" considerável e os contratos são atípicos, o que não me agrada;
2. BTLG é logística na veia, tem baixa alavancagem, vários imóveis P/VP 0,98.

Aproveito para compartilhar minha carteira de FIIs.

• RURA11 - FIAgro
• HGLG11 - Logística
• VILG11 - Logística
• XPLG11 - Logística
• KNRI11 - Misto
• MCCI11 - Papel
• VRTA11 - Papel
• MALL11 - Shopping
• VISC11 - Shopping
• XPML11 - Shopping

 

Obrigado!

Editado 29 de Agosto por Daniel Souza Bezerra

[Adriano Umemura]

1 hora atrás, Daniel Souza Bezerra disse:

Bom dia, pessoas! Blz?

Tô dando uma estudada em alguns FIIs do segmento de logística para agregar à minha carteira que está precisando de uma rebalanceada (objetivo é alocar 70% em logística).

Estou de olho no BTLG11, GARE11 e BRCO11. Dei uma lida nos RIs e supus que a definição do grade de um fundo se dá em função do rating de seus inquilinos. É isso mesmo?

Impressões:

1. Achei o GARE razoável, mas percebi que tem "renda urbana" considerável e os contratos são atípicos, o que não me agrada;
2. BTLG é logística na veia, tem baixa alavancagem, vários imóveis P/VP 0,98.

Aproveito para compartilhar minha carteira de FIIs.

• RURA11 - FIAgro
• HGLG11 - Logística
• VILG11 - Logística
• XPLG11 - Logística
• KNRI11 - Misto
• MCCI11 - Papel
• VRTA11 - Papel
• MALL11 - Shopping
• VISC11 - Shopping
• XPML11 - Shopping

 

Obrigado!

Boa tarde @Daniel Souza Bezerra. Geralmente a classificação entre high yeld e high grade se da nos fundos de papel, ja que os ativos que são os CRIs possuem a classificação de credito relativo a cada um.

Nos fundos de tijolos procuramos verificar se o rendimento paga esta acima ou abaixo da media do setor e avaliamos juntamente com os demais crterios de analise.

[Matheus Passos Silva]

14 horas atrás, Daniel Souza Bezerra disse:

1. Achei o GARE razoável, mas percebi que tem "renda urbana" considerável e os contratos são atípicos, o que não me agrada;

Olá Daniel,

Fiquei com uma dúvida em relação ao que não te agrada: a parte da renda urbana ou a parte dos contratos atípicos?

E se for a parte dos contratos atípicos, por que isto não te agrada?

(Só curiosidade)

[Daniel Souza Bezerra]

@Matheus Passos Silva, entendo que o contrato atípico tende a ser mais interessante de forma geral em razão dos prazos mais esticados e previsibilidade de proventos por um período maior.

No entanto, particularmente, confesso que as tais especificadades do atípico (do contrato e do próprio imóvel - “build to suit") me deixam um pouco desconfortável, pois geram uma certa "restrição" nos potenciais locatários em casos de vacância.

Ambos têm características positivas e negativas, mas, pra mim, o que mais me agrada são fundos de tijolo/logística cujos imóveis estejam próximos aos grandes centros e que possuam esta versatilidade de qualquer interessado chegar ali e alugar o imóvel, sem maiores complicações. Em tempos de bull market, tendem a ser mais interessantes. Já no bear, os atípicos podem ser melhores.

Permito-me considerar FIIs cujos contratos contenham certas alterações ou personalizações físicas de pequena monta, como "atípicos, mas nem tanto".

Em suma, penso que não existe certo nem errado, mas dou preferência aos típicos. Dizem meus amigos que geralmente eu costumo ser do contra, então deve ser por isto! rsrsrsrs

 

Editado 6 de Setembro por Daniel Souza Bezerra

[Matheus Passos Silva]

15 horas atrás, Daniel Souza Bezerra disse:

@Matheus Passos Silva, entendo que o contrato atípico tende a ser mais interessantes de forma geral em razão dos prazos mais esticados e previsibilidade de proventos por um período maior.

No entanto, particularmente, confesso que as tais especificadades do atípico (do contrato e do próprio imóvel - “build to suit") me deixam um pouco desconfortável, pois geram uma certa "restrição" nos potenciais locatários em casos de vacância.

Ambos têm características positivas e negativas, mas, pra mim, o que mais me agrada são fundos de tijolo/logística cujos imóveis estejam próximos aos grandes centros e que possuam esta versatilidade de qualquer interessado chegar ali e alugar o imóvel, sem maiores complicações. Em tempos de bull market, tendem a ser mais interessantes. Já no bear, os atípicos podem ser melhores.

Permito-me considerar FIIs cujos contratos tenham certas alterações ou personalizações físicas de pequena monta.

Em suma, penso que não existe certo nem errado, mas dou preferência aos típicos. Dizem meus amigos que geralmente eu costumo ser do contra, então deve ser por isto! rsrsrsrs

 

Olá Daniel,

Entendi seu raciocínio e agradeço, pois não tinha pensado por esse lado.

Acho que a gente precisaria criar um equilíbrio entre localização do imóvel, tipo de contrato e situação da economia pra dar tudo 100% certo rsrsrs (tanto pros contratos típicos quanto atípicos).

Mas vou me lembrar dessa reflexão que você trouxe, sem dúvida. Obrigado!

E vamos que vamos 🚀