Fundo de Tijolo 1% ao mês - Verdade ou pegadinha?

[Itrio Tronco Woods De Freitas]

Bom dia senhores(as).
Estou buscando aumentar meus rendimentos com ativos de tijolo que pagam um dividendo maior que a média. Os fundos que estou analisando são:
-Gare11
-Tvri11
-Sare11
-Rbva11
-Snel11

Vcs conhecem esses fundos? Li os relatórios deles e pela DRE parecem saudável. Sabem se apresentam algum problema? Ou o risco é muito grande nestes ativos? Pois os dividendos deles beiram 1% ao mês em fundos de tijolos. Achei muito bom para ser verdade.
Alguém possui e ou já em carteira?

Obrigado a todos.

Editado 4 de Outubro por Itrio Tronco Woods De Freitas
incluindo gênero feminino na apresentação

[Edison Paulini]

16 minutes ago, Itrio Tronco Woods De Freitas disse:

Bom dia senhores(as).
Estou buscando aumentar meus rendimentos com ativos de tijolo que pagam um dividendo maior que a média. Os fundos que estou analisando são:
-Gare11
-Tvri11
-Sare11
-Rbva11
-Snel11

Vcs conhecem esses fundos? Li os relatórios deles e pela DRE parecem saudável. Sabem se apresentam algum problema? Ou o risco é muito grande nestes ativos? Pois os dividendos deles beiram 1% ao mês em fundos de tijolos. Achei muito bom para ser verdade.
Alguém possui e ou já em carteira?

Obrigado a todos.

Bom dia, @Itrio Tronco Woods De Freitas !

Não estudei todos estes fundos. Mas fazendo uma pesquisa superficial alguns deles já me acendem um sinal de alerta. SNEL por exemplo é muito novo e muito pequeno com um patrimônio líquido muito baixo o que dentro dos meus critérios já um fator de eliminação assim como o SARE

Então é necessário mesmo uma análise a fundo e inclusive entender se estes quase 1%a.a. são recorrentes e justificáveis ou se estamos falando de valores não recorrentes. Lembre-se que olhar simplesmente para o DY de maneira isolada não é saudável pois ele é apenas uma divisão entre os valores pagos nos últimos 12 meses e o valor atual das cotações.

 

PS: não é recomendação de compra ou venda de ativos.

 

Espero que ajude!

[Yan Fonseca]

Bom dia,

Vou dizer minha experiência e o que sei com SARE11.

Ele está com uma vacância enorme no principal ativo, WT Morumbi, 31,4%(financeira e física). Além de ter sofrido com o não pagamento de aluguel pela WeWork, que também fez outros fundos que tinham ela como inquilino.

Atualmente o fundo tem uma alavancagem grande com a compra do WT Morumbi, ele não tem caixa para pagar a alavancagem sem precisar vender um imóvel. Mas como a dívida está bem separada até 2030, há a esperança de que ele consiga cumprir com os pagamentos sem precisar vender algum imóvel, mas em 2031 precisará pagar metade da alavancagem, e isso preocupa.

Há a saída de um inquilino do galpão de Santo André, e ainda não foi informado se conseguiram um novo, o que irá impactar ainda mais as receitas do fundo.

Resumindo: alta vacância, alavancagem sem caixa presente para realizar o pagamento total.

Ao que tudo indica o mercado de laje corporativa está sofrendo muito com o trabalho remoto, poucas empresas querem alugar um espaço grande(eu não sou especialista, apenas estou observando o que acontece). A localidade do WT Morumbi, pelo que vi outros comentarem, não é ruim, mas não é a área mais "nobre" de escritório em SP.

Ele tem uma grande oportunidade, mas o risco é igualmente grande.

Ele está com desconto de quase 60%, sendo negociado hoje a P/VP 0,45. No passado ele já pagou R$ 0,64 por cota, hoje está R$ 0,20. 

Eu me ferrei com ele comprando a R$ 59, hoje está R$ 39. Se caso saia uma noticia feliz sobre ele ter conseguido diminuir a vacância dele, talvez volte a reinvestir aproveitando a baixa, mas deixei ele travado a 1 ano.

Nem tudo que cheira bem são flores, é apenas uma cagada aromatizada. 1% de DY mês é bom? Sim, mas quais os valores reais? Se for apenas por porcentagem está mais que na hora de entrar no SARE11 e aproveitar a baixa!

[Nelson Pimentel Carriati]

Comecei a investir em FIIs nessa pegada de "grandes oportunidades" e estou arrependido.

Se fosse pra fazer de novo, ainda em FIIs...eu iria nos que possuem DY menores mas são muito mais blindados de problemas...

Mas se é que eu iria, viu? Se pudesse voltar atrás, eu iria preferir ter a % da minha carteira que defini pra FIIs apenas somando com Renda Fixa mesmo. FIis pra mim são muito stress pra pouco retorno, com risco de renda variável, penso que é melhor ir pra boas empresas. Mas claro, não é recomendação de vender...tanto que as minhas eu não vendi rs

[Francisco Viégas Vianna]

6 horas atrás, Yan Fonseca disse:

Bom dia,

Vou dizer minha experiência e o que sei com SARE11.

Ele está com uma vacância enorme no principal ativo, WT Morumbi, 31,4%(financeira e física). Além de ter sofrido com o não pagamento de aluguel pela WeWork, que também fez outros fundos que tinham ela como inquilino.

Atualmente o fundo tem uma alavancagem grande com a compra do WT Morumbi, ele não tem caixa para pagar a alavancagem sem precisar vender um imóvel. Mas como a dívida está bem separada até 2030, há a esperança de que ele consiga cumprir com os pagamentos sem precisar vender algum imóvel, mas em 2031 precisará pagar metade da alavancagem, e isso preocupa.

Há a saída de um inquilino do galpão de Santo André, e ainda não foi informado se conseguiram um novo, o que irá impactar ainda mais as receitas do fundo.

Resumindo: alta vacância, alavancagem sem caixa presente para realizar o pagamento total.

Ao que tudo indica o mercado de laje corporativa está sofrendo muito com o trabalho remoto, poucas empresas querem alugar um espaço grande(eu não sou especialista, apenas estou observando o que acontece). A localidade do WT Morumbi, pelo que vi outros comentarem, não é ruim, mas não é a área mais "nobre" de escritório em SP.

Ele tem uma grande oportunidade, mas o risco é igualmente grande.

Ele está com desconto de quase 60%, sendo negociado hoje a P/VP 0,45. No passado ele já pagou R$ 0,64 por cota, hoje está R$ 0,20. 

Eu me ferrei com ele comprando a R$ 59, hoje está R$ 39. Se caso saia uma noticia feliz sobre ele ter conseguido diminuir a vacância dele, talvez volte a reinvestir aproveitando a baixa, mas deixei ele travado a 1 ano.

Nem tudo que cheira bem são flores, é apenas uma cagada aromatizada. 1% de DY mês é bom? Sim, mas quais os valores reais? Se for apenas por porcentagem está mais que na hora de entrar no SARE11 e aproveitar a baixa!

História da minha vida @Yan Fonseca Investi nele há uns 2 anos, antes da AUVP, e ele sempre teve um risco relativamente alto que eu não entendia muito bem. Na verdade ele entrou na fatia "híbrido" da minha carteira na época, e ele é ~60% laje ~40% logistica. Eu sequer sabia disso à época.

Corroboro cada ponto dessa análise. Anteontem mesmo estava fazendo exatamente a mesma coisa. Meus aportes nele seguem praticamente congelados.