Financiei um AP na planta mas sou jovem, o que fazer?

[Gabriel Amorim]

Fala pessoal, tudo certo? Tenho 23 anos e acabei financiando um AP na planta por conta de alguns conselhos da minha mãe, sei que ela só quis ajudar aconselhando com o que ela achava mais seguro para um investimento mas depois da aula sobre financiamento vi que não era um bom negócio. A ideia era ganhar dinheiro com o aluguel mas não queria ter que ficar preso a esse financiamento até por conta da idade mas também porque entendi como investir em lugares melhores.

Já estava com isso na cabeça quando hoje um motorista de aplicativo começou a contar uma história sobre pegar financiamento pra pagar o valor total do apartamento quando finalizar a obra e ficar com a valorização do imóvel, fiquei bem pensativo sobre a ideia mas me pareceu arriscado porque se o apartamento demorar para ser vendido eu poderia acabar perdendo dinheiro.

Só para contextualizar melhor a situação:

- O valor do apartamento quando assinei o contrato era de 240 mil reais, financiei 208 mil com a caixa com juros nominais de 9,37 a.a., a entrada de 32 mil e a documentação foram parceladas e estou pagando junto com a evolução de obra.

- As parcelas estão no modelo SAC e começam em 2200 reais e vão abaixando com o tempo.

- Meu FGTS tem 26 mil acumulado então provavelmente vou amortizar a dívida com ele. Além desse valor podemos prever cerca de 15.600 de FGTS todo ano pelas minhas contas (ganho 15 mil CLT então 1200x13=15.600).

- O prazo para o término da obra é 13/08/2026 mas provavelmente ela termine beeem antes já que está 85% concluida. Estou pagando atualmente 1500 de evolução de obra podendo chegar até o valor de 2200 reais que é o da parcela de fato.

Meu plano atual consiste em pagar esse apartamento o mais rápido possível, provavelmente quanto a obra finalizar o valor dele esteja na casa de 300 mil reais (ele está situado em Contagem - MG). Penso em cobrar de 1200-1500 reais para alugar se ele estiver de fato nessa faixa de preço. O valor do aluguel seria somado a um valor de 3500 mensalmente totalizando algo quase na casa de 5000 reais mensais. Claro que inicialmente o valor das parcelas seria alto (2200 reais) mas com o tempo ele reduziria e o que eu de fato estaria amortizando cresceria ainda mais. O plano é pagar tudo num máximo de 5 anos e me parece um bom plano, minha dúvida para vocês aqui é:
Vocês fariam o que o motorista disse? Ou meu plano é melhor? Existe alguma outra forma de sair do financiamento que não seja outro financiamento? 

Tenho planos de conseguir um trabalho como desenvolvedor na gringa então estar preso ao Brasil não me parece muito bom dado que pode ser que eu precise me mudar dependendo da oportunidade. 

[Eduardo Vieira]

Comprar para alugar é uma boa opção, porem tem alguns problemas não é colocado nos calculos...
o problema no inquilino... por exemplo, se a corretora que vai administrar não pegar uma parte... alem do Imposto que voce precisa pagar para o leão todo mes...

é muito raro, muito raro mesmo, imovel valorizar acima da inflação... como o valor é alto, o pessoal confunde e pensa em valorização... teve um amigo meu que falou que dobrou o valor do imovel dele, que issso é a melhor coisa que existe.... ai fizemos as contas, e ele quase empatou com a inflação... então não foi um negocio tão bom assim... mas claro, é seguro....
 

7 horas atrás, Gabriel Amorim disse:

- Meu FGTS tem 26 mil acumulado então provavelmente vou amortizar a dívida com ele. Além desse valor podemos prever cerca de 15.600 de FGTS todo ano pelas minhas contas (ganho 15 mil CLT então 1200x13=15.600).

voce só pode usar o FGTS a cada 2 anos para abater no imovel... 

Se voce achar inquilino bom, vai chegar uma hora que o valor da locação vai ser maior do que o valor do imovel... porem se o imovel vale 300k e voce pegar R$ 1.500, vai dar 0.50%... é o minimo para o valor do imovel para vale a pena... pois comparando com fundo imobiliario, a media é 0,7/0,8%, claro que tem alguns já pagaram mais do que isso... mas precisa ser cauteloso...

a sua taxa de juros está uma boa taxa, precisa ver a taxa real, talves não compese nem quitar antes, se voce investir o valor da quitação, voce ganha mais no mercado financeiro... hoje voce pega 12.50% a renda fixa...  ou seja, se voce quitar, voce está perdendo dinheiro, porem está ganhando tranquilidade...

voce pode vender com inquilino dentro, ou colocar para vender antes de pagar tudo, pois voce pode quitar o financiamento com o valor da venda...

[Gabriel Amorim]

14 horas atrás, Eduardo Vieira disse:

Comprar para alugar é uma boa opção, porem tem alguns problemas não é colocado nos calculos...
o problema no inquilino... por exemplo, se a corretora que vai administrar não pegar uma parte... alem do Imposto que voce precisa pagar para o leão todo mes...

é muito raro, muito raro mesmo, imovel valorizar acima da inflação... como o valor é alto, o pessoal confunde e pensa em valorização... teve um amigo meu que falou que dobrou o valor do imovel dele, que issso é a melhor coisa que existe.... ai fizemos as contas, e ele quase empatou com a inflação... então não foi um negocio tão bom assim... mas claro, é seguro....
 

voce só pode usar o FGTS a cada 2 anos para abater no imovel... 

Se voce achar inquilino bom, vai chegar uma hora que o valor da locação vai ser maior do que o valor do imovel... porem se o imovel vale 300k e voce pegar R$ 1.500, vai dar 0.50%... é o minimo para o valor do imovel para vale a pena... pois comparando com fundo imobiliario, a media é 0,7/0,8%, claro que tem alguns já pagaram mais do que isso... mas precisa ser cauteloso...

a sua taxa de juros está uma boa taxa, precisa ver a taxa real, talves não compese nem quitar antes, se voce investir o valor da quitação, voce ganha mais no mercado financeiro... hoje voce pega 12.50% a renda fixa...  ou seja, se voce quitar, voce está perdendo dinheiro, porem está ganhando tranquilidade...

voce pode vender com inquilino dentro, ou colocar para vender antes de pagar tudo, pois voce pode quitar o financiamento com o valor da venda...

Show! Acho que peguei a questão, é sobre saber qual renúncia quero fazer então rsrs

Posso sacrificar a tranquilidade pelo rendimento e vice-versa, vou fazer as contas aqui e ver o que faz mais sentido, mas depois do seu comentário me pareceu viável a ideia de ir amortizando com o FGTS a cada 2 anos e ir pagando as parcelas normalmente já que elas vão ir abaixando de preço por conta de ser SAC.

O dinheiro que eu iria utilizar para amortizar a mais mensalmente eu posso investir tentar investir em algo que retorne mais que o juros de 9,37% a.a. (ou pelo menos o mais próximo disso) e ao final de cada ano terei um montante em que poderei decidir se amortizo mais de uma vez só ou se tem outro investimento mais lucrativo. 

Obrigado pela resposta, que o lucro te acompanhe!

[Flavio Prado]

On 07/10/2024 at 21:50, Gabriel Amorim disse:

Show! Acho que peguei a questão, é sobre saber qual renúncia quero fazer então rsrs

Posso sacrificar a tranquilidade pelo rendimento e vice-versa, vou fazer as contas aqui e ver o que faz mais sentido, mas depois do seu comentário me pareceu viável a ideia de ir amortizando com o FGTS a cada 2 anos e ir pagando as parcelas normalmente já que elas vão ir abaixando de preço por conta de ser SAC.

O dinheiro que eu iria utilizar para amortizar a mais mensalmente eu posso investir tentar investir em algo que retorne mais que o juros de 9,37% a.a. (ou pelo menos o mais próximo disso) e ao final de cada ano terei um montante em que poderei decidir se amortizo mais de uma vez só ou se tem outro investimento mais lucrativo. 

Obrigado pela resposta, que o lucro te acompanhe!

@Gabriel Amorim complementando o @Eduardo Vieira, a opção que o motorista lhe falou é a opção padrão de todos as compras de imóvel na planta. Da compra até a entrega das chaves você paga diretamente para a construtora e a parcela é corrigida, normalmente, pelo INCC e o saldo devedor também é corrigido pelo INCC (acho até que a construtora não pode usar outro índice). E o saldo devedor ou você quita com dinheiro próprio ou pega um financiamento para quitar. Então o que o motorista falou é o que normalmente acontece, pegar um financiamento.

Quando você pegar o financiamento use o FGTS para diminuir o saldo devedor, e lembre-se que há custos de documentação neste momento e normalmente o banco inclui o valor no financiamento e libera o valor para você. Se você tiver o valor e ele não fizer falta, o melhor é não pegar este valor das taxas para incluir no financiamento.

A cada dois anos você pode usar o FGTS para amortizar o saldo devedor. Se o valor da prestação estiver ok no seu orçamento escolha a opção de amortizar o prazo, mas se o valor da prestação estiver pesando você pode optar por manter o prazo e consequentemente o valor da parcela diminuirá.

 

Cuidado nas contas se vale a pena amortizar ou investir, pois no investimento temos o IR nos resgates, é preciso ser um título de liquidez diária, pois você vai precisar resgatar mensalmente para pagar a parcela. O mais indicado seria o Tesouro Selic, pois é o mais garantido dentre as opções. Você precisa saber qual o CET do financiamento para fazer as contas. Se o CET for 9,37%aa e com a Selic atual (10,75%aa bruta) vale a pena amortizar.