Pro pessoal com mais tempo de estrada... sobre FIIs

[Vitor Aguiar E Silva]

Uma pergunta para o pessoal mais experiente e que acompanha o movimento do mercado há uns 5, 10 anos ou mais... pelo menos...

Alguma vez na história recente... já teve algum momento tão prolongado... em que os FIIs estivessem apanhando tanto, por tanto tempo, e tão seguidamente?

Eu como newbie... tenho acompanhado mais de perto desde o começo desse ano... e parece que a coisa não anda... não reage...

Sei que os juros altos são os grandes responsáveis.... mas saberiam dizer se em algum momento antes os FIIs já ficaram tão descontados de forma contínua e por tanto tempo consecutivo?

As vezes dá um receio de achar que está diante de um momento de oportunidades... mas na verdade pode estar diante de uma nova realidade onde esse será o sarrafo a partir de agora... enfim....

[Eddy Paulini]

7 horas atrás, Vitor Aguiar E Silva disse:

Uma pergunta para o pessoal mais experiente e que acompanha o movimento do mercado há uns 5, 10 anos ou mais... pelo menos...

Alguma vez na história recente... já teve algum momento tão prolongado... em que os FIIs estivessem apanhando tanto, por tanto tempo, e tão seguidamente?

Eu como newbie... tenho acompanhado mais de perto desde o começo desse ano... e parece que a coisa não anda... não reage...

Sei que os juros altos são os grandes responsáveis.... mas saberiam dizer se em algum momento antes os FIIs já ficaram tão descontados de forma contínua e por tanto tempo consecutivo?

As vezes dá um receio de achar que está diante de um momento de oportunidades... mas na verdade pode estar diante de uma nova realidade onde esse será o sarrafo a partir de agora... enfim....

Bom dia, @Vitor Aguiar E Silva !

Não é a primeira vez que se tem este cenário para com os FIIs e também não será a última. 

Entre 2007 e 2008  com a crise do sub prime houveram reflexos negativos nos FIIs. Em meados de 2013 a 2014 onde se teve taxas de juros no patamar dos 14% os FIIs derreteram. E muitos deles ainda seguem hoje. Novamente tivemos algo semelhante em 2020 pelos efeitos da pandemia além também das taxas de juros elevadas.

Mas isso como sempre é falando das cotações que acabam por refletir as expectativas juntos do medo do mercado. Como você bem comentou, as altas taxas de juros afetam e muito os FIIs e isso gera receio por conta do impacto que as altas taxas tem sobre os recebimentos do FII, valores de contratos, dentre outros.

Não se pode negar que em cenários de juros mais elevados, o risco aumenta. Isso é fato. Mas existe uma medição de risco que pode ser obtida através da análise dos ativos. Eles ainda estão entregando resultados? Vacâncias tanto físicas como financeiras estão OK? Patrimônio líquido mantido ou em crescente? Proventos pagos estão sendo afetados? Tipicidade dos contratos é favorável ao FII e consequentemente seus investidores? Imóveis diversificados? Estão se desfazendo de imóveis para cobrir dívidas?

Aqui é bom focar realmente nos resultados dos FIIs e não somente na cotação que em cenários mais complexos como este que estamos vivendo novamente pois a cotação vai ser afetada.

[Jaimson Bispo]

8 horas atrás, Vitor Aguiar E Silva disse:

Uma pergunta para o pessoal mais experiente e que acompanha o movimento do mercado há uns 5, 10 anos ou mais... pelo menos...

Alguma vez na história recente... já teve algum momento tão prolongado... em que os FIIs estivessem apanhando tanto, por tanto tempo, e tão seguidamente?

Eu como newbie... tenho acompanhado mais de perto desde o começo desse ano... e parece que a coisa não anda... não reage...

Sei que os juros altos são os grandes responsáveis.... mas saberiam dizer se em algum momento antes os FIIs já ficaram tão descontados de forma contínua e por tanto tempo consecutivo?

As vezes dá um receio de achar que está diante de um momento de oportunidades... mas na verdade pode estar diante de uma nova realidade onde esse será o sarrafo a partir de agora... enfim....

Bom dia!

Não diria que é um período prolongado, a derrocada começa no segundo semestre, ou seja, não temos nem seis meses ainda.

Agora, ontem os fiis tiveram realmente uma queda bem grande, alguns Fiis até bem conhecidos caíram muito, já vinham caindo, mas ontem foi uma queda bastante acentuada e não vi notícias para essa queda abrupta.

[Antonio Victor Costa]

Ola Vitor,

 

Existe o movimento de taxas de juros altas , oq contribui negativamente na cota dos FIIs.

 

Uma sugestão é vc focar no que é valor dos FIIs, e oq é realmente apenas cota caindo.

 

Ou seja, FIIs, com boa gestão, patrimônio diversificado e consolidado, inadimplência controlada (vacância física e financeira), entregando bons resultados.

Se não há nada de errado no FII em si, é um momento de mercado, onde vc pode olhar como uma boa oportunidade, onde se encontra FIIs de ótimo valor com preço de mercado descontado.

Acompanho FIIs há 7 anos e ainda tenho muita coisa pra aprender também.

 

Espero que ajude. Abraços.

[Marco Antonio Yamamoto]

Ando estudando os FIIs, mas ainda não me convenci se valem a pena (pelo menos na fase de acumulação) porque me parece que seu público é formado por perfis conservadores que resolveram se arriscar em renda (pouco) variável. Tenho dúvidas se os que saíram agora fugindo das quedas voltariam em um cenário de queda de juros.

Com as ações, eu vejo que a velocidade de recuperação é muito maior devido ao perfil dos investidores deste mercado. Logo após grandes quedas, existem períodos de pequenas recuperações provocadas pelos investidores que enxergam estas quedas como oportunidades, mas ainda não vi isso nos FIIs.

De toda forma, continuo estudando porque os FIIs me parecem boas opções para os períodos que pretendemos viver de renda, já que os dividendos (pelo menos nos fundos de tijolo) não tem uma correlação muito forte com suas cotações (já que os dividendos são provenientes das locações que estão mais atrelados aos valores dos imóveis e, teoricamente, corrigidos pela inflação).

Concluindo: eu ACHO que as cotações vão ser corrigidas quando os juros voltarem a cair, mas em uma velocidade muito menor que das ações. Se pretende receber dividendos, talvez seja uma oportunidade para comprar e garantir um DY mais favorável no futuro, mas não acho que seja uma boa estratégia para quem deseja aumentar o valor patrimonial.

[Adso Melo De Menezes]

Opa Vitor, bão?

Então, eu acompanho Fiis de 2020 pra cá, já vi muito conteúdo, acompanho bastante o Prof. Barone e geralmente ele fala algo e os outros canais começam a replicar. E o que ele diz é que se você pegar um corte de 5 anos para cá, realmente não vai querer entrar em Fiis de jeito nenhum, mas, se aumenta esse corte para 10 anos por exemplo, 60% dos fiis bateram o CDI (Ele tem um vídeo no canal dele com esse estudo inclusive)

Da pandemia pra cá surgiram muitas oportunidades porque os fiis despencaram também. Grandes fiis deixaram de pagar dividendos porque não tinham receita entrando e ainda sim sobreviveram, além de ter sido uma grande oportunidade de comprar fundos "A preço de banana".

Um exemplo muito claro pra mim é o HTMX11 (Fundo de hoteis), no fim da pandemia ele chegou a valer cerca de R$ 53 e hoje tá valendo mais de R$150, além de estar pagando ótimos dividendos.

Também dou outro exemplo, o HCTR11(Fundo de papel), na pandemia estava pagando altíssimos dividendos... e eu com pouco conhecimento na época acabei comprando, e depois da pandemia o fundo foi de quase R$100 para menos de R$30. Embora continue pagando quase 17% de dividendo ao ano, para quem comprou na pandemia foi uma perda enorme.

Então eu acredito que fiis com bons imóveis (no caso de tijolo) vacância baixa, ou bons contratos atrelados a bons índices(No caso de fiis de papel) e ambos entregando dividendos consistentemente mesmo com as quedas eu acredito ser ótimas oportunidades.

 

Espero que ajude a clarear um pouco esse mundo para você. :)

[Daniele Vilela]

11 horas atrás, Vitor Aguiar E Silva disse:

Uma pergunta para o pessoal mais experiente e que acompanha o movimento do mercado há uns 5, 10 anos ou mais... pelo menos...

Alguma vez na história recente... já teve algum momento tão prolongado... em que os FIIs estivessem apanhando tanto, por tanto tempo, e tão seguidamente?

Eu como newbie... tenho acompanhado mais de perto desde o começo desse ano... e parece que a coisa não anda... não reage...

Sei que os juros altos são os grandes responsáveis.... mas saberiam dizer se em algum momento antes os FIIs já ficaram tão descontados de forma contínua e por tanto tempo consecutivo?

As vezes dá um receio de achar que está diante de um momento de oportunidades... mas na verdade pode estar diante de uma nova realidade onde esse será o sarrafo a partir de agora... enfim....

Então Vitor, complementando as respostas, senta que lá vem história.... rs

Apesar de o cenário atual parecer desafiador e prolongado, a história recente do mercado de FIIs traz algumas perspectivas interessantes para entender se estamos diante de uma oportunidade ou de uma mudança estrutural. Veja bem, os FIIs enfrentaram outros períodos difíceis no passado, embora talvez não tão prolongados quanto o atual. Um exemplo foi durante a crise econômica de 2015-2016, quando o Brasil enfrentou recessão, inflação alta e juros na casa dos 14% ao ano. Naquele período, os FIIs também ficaram descontados, pois os juros altos tornam os títulos de renda fixa mais atraentes em relação aos ativos de renda variável, incluindo FIIs (parecido com o cenário atual).

Outro momento difícil foi em 2020, no início da pandemia do COVID. Naquele período, os FIIs sofreram quedas abruptas devido à incerteza econômica o fechamento de escritórios e shoppings, e a revisão de aluguéis. No entanto, o mercado começou a se recuperar mais rapidamente à medida que os juros caíram e a atividade econômica foi retomada.

Já no cenário atual, com juros elevados por um período prolongado, é similar ao de 2015-2016, mas com algumas diferenças importantes. A taxa Selic, acima de 13%, pressiona o setor, principalmente os FIIs de tijolo (como shoppings e lajes corporativas), que competem diretamente com os retornos de renda fixa. Contudo, a inflação mais controlada e uma possível reversão nos juros em 2024 podem oferecer um horizonte mais otimista.

A sensação de que os FIIs "não andam" é natural em um ciclo de alta de juros, mas é importante lembrar que o mercado de FIIs é guiado por ciclos econômicos. Historicamente, momentos de grandes quedas e desvalorização se mostraram boas oportunidades de compra para investidores pacientes e focados no longo prazo.

Quanto ao receio de que essa desvalorização represente uma "nova realidade", vale ponderar. Embora o mercado imobiliário esteja se adaptando a mudanças no comportamento dos consumidores (como o home office e o e-commerce), a demanda por ativos reais e distribuidores de renda, como os FIIs, dificilmente desaparecerá. O Brasil possui um mercado imobiliário robusto e uma cultura crescente de busca por renda passiva, o que ainda sustenta o potencial desse segmento no longo prazo, na minha opinião; 

Portanto, enquanto é impossível prever o futuro com certeza (já que no Brasil até o passado é incerto), o contexto sugere que o cenário atual é mais um reflexo de um ciclo econômico adverso do que uma mudança estrutural irreversível. Para quem está disposto a investir com paciência e visão de longo prazo, os preços descontados podem ser oportunidades, desde que o portfólio seja bem diversificado e os FIIs selecionados tenham fundamentos sólidos.

[Gustavo Bervian Brand]

2 horas atrás, Marco Antonio Yamamoto disse:

De toda forma, continuo estudando porque os FIIs me parecem boas opções para os períodos que pretendemos viver de renda,

Eu concordo plenamente... na fase de acumulação eu não coloquei FIIs na carteira.

A excessão a isso podem ser REITs lá fora, mas a analisar caso a caso. 

[Vitor Aguiar E Silva]

4 horas atrás, Daniele Vilela disse:

Então Vitor, complementando as respostas, senta que lá vem história.... rs

Apesar de o cenário atual parecer desafiador e prolongado, a história recente do mercado de FIIs traz algumas perspectivas interessantes para entender se estamos diante de uma oportunidade ou de uma mudança estrutural. Veja bem, os FIIs enfrentaram outros períodos difíceis no passado, embora talvez não tão prolongados quanto o atual. Um exemplo foi durante a crise econômica de 2015-2016, quando o Brasil enfrentou recessão, inflação alta e juros na casa dos 14% ao ano. Naquele período, os FIIs também ficaram descontados, pois os juros altos tornam os títulos de renda fixa mais atraentes em relação aos ativos de renda variável, incluindo FIIs (parecido com o cenário atual).

Outro momento difícil foi em 2020, no início da pandemia do COVID. Naquele período, os FIIs sofreram quedas abruptas devido à incerteza econômica o fechamento de escritórios e shoppings, e a revisão de aluguéis. No entanto, o mercado começou a se recuperar mais rapidamente à medida que os juros caíram e a atividade econômica foi retomada.

Já no cenário atual, com juros elevados por um período prolongado, é similar ao de 2015-2016, mas com algumas diferenças importantes. A taxa Selic, acima de 13%, pressiona o setor, principalmente os FIIs de tijolo (como shoppings e lajes corporativas), que competem diretamente com os retornos de renda fixa. Contudo, a inflação mais controlada e uma possível reversão nos juros em 2024 podem oferecer um horizonte mais otimista.

A sensação de que os FIIs "não andam" é natural em um ciclo de alta de juros, mas é importante lembrar que o mercado de FIIs é guiado por ciclos econômicos. Historicamente, momentos de grandes quedas e desvalorização se mostraram boas oportunidades de compra para investidores pacientes e focados no longo prazo.

Quanto ao receio de que essa desvalorização represente uma "nova realidade", vale ponderar. Embora o mercado imobiliário esteja se adaptando a mudanças no comportamento dos consumidores (como o home office e o e-commerce), a demanda por ativos reais e distribuidores de renda, como os FIIs, dificilmente desaparecerá. O Brasil possui um mercado imobiliário robusto e uma cultura crescente de busca por renda passiva, o que ainda sustenta o potencial desse segmento no longo prazo, na minha opinião; 

Portanto, enquanto é impossível prever o futuro com certeza (já que no Brasil até o passado é incerto), o contexto sugere que o cenário atual é mais um reflexo de um ciclo econômico adverso do que uma mudança estrutural irreversível. Para quem está disposto a investir com paciência e visão de longo prazo, os preços descontados podem ser oportunidades, desde que o portfólio seja bem diversificado e os FIIs selecionados tenham fundamentos sólidos.

Que aula!!!

[Vitor Aguiar E Silva]

5 horas atrás, Adso Melo De Menezes disse:

Opa Vitor, bão?

Então, eu acompanho Fiis de 2020 pra cá, já vi muito conteúdo, acompanho bastante o Prof. Barone e geralmente ele fala algo e os outros canais começam a replicar. E o que ele diz é que se você pegar um corte de 5 anos para cá, realmente não vai querer entrar em Fiis de jeito nenhum, mas, se aumenta esse corte para 10 anos por exemplo, 60% dos fiis bateram o CDI (Ele tem um vídeo no canal dele com esse estudo inclusive)

Da pandemia pra cá surgiram muitas oportunidades porque os fiis despencaram também. Grandes fiis deixaram de pagar dividendos porque não tinham receita entrando e ainda sim sobreviveram, além de ter sido uma grande oportunidade de comprar fundos "A preço de banana".

Um exemplo muito claro pra mim é o HTMX11 (Fundo de hoteis), no fim da pandemia ele chegou a valer cerca de R$ 53 e hoje tá valendo mais de R$150, além de estar pagando ótimos dividendos.

Também dou outro exemplo, o HCTR11(Fundo de papel), na pandemia estava pagando altíssimos dividendos... e eu com pouco conhecimento na época acabei comprando, e depois da pandemia o fundo foi de quase R$100 para menos de R$30. Embora continue pagando quase 17% de dividendo ao ano, para quem comprou na pandemia foi uma perda enorme.

Então eu acredito que fiis com bons imóveis (no caso de tijolo) vacância baixa, ou bons contratos atrelados a bons índices(No caso de fiis de papel) e ambos entregando dividendos consistentemente mesmo com as quedas eu acredito ser ótimas oportunidades.

 

Espero que ajude a clarear um pouco esse mundo para você. :)

Obrigado pela resposta!

[Vitor Aguiar E Silva]

6 horas atrás, Marco Antonio Yamamoto disse:

Ando estudando os FIIs, mas ainda não me convenci se valem a pena (pelo menos na fase de acumulação) porque me parece que seu público é formado por perfis conservadores que resolveram se arriscar em renda (pouco) variável. Tenho dúvidas se os que saíram agora fugindo das quedas voltariam em um cenário de queda de juros.

Com as ações, eu vejo que a velocidade de recuperação é muito maior devido ao perfil dos investidores deste mercado. Logo após grandes quedas, existem períodos de pequenas recuperações provocadas pelos investidores que enxergam estas quedas como oportunidades, mas ainda não vi isso nos FIIs.

De toda forma, continuo estudando porque os FIIs me parecem boas opções para os períodos que pretendemos viver de renda, já que os dividendos (pelo menos nos fundos de tijolo) não tem uma correlação muito forte com suas cotações (já que os dividendos são provenientes das locações que estão mais atrelados aos valores dos imóveis e, teoricamente, corrigidos pela inflação).

Concluindo: eu ACHO que as cotações vão ser corrigidas quando os juros voltarem a cair, mas em uma velocidade muito menor que das ações. Se pretende receber dividendos, talvez seja uma oportunidade para comprar e garantir um DY mais favorável no futuro, mas não acho que seja uma boa estratégia para quem deseja aumentar o valor patrimonial.

Eu também estou acreditando no tal pêndulo... e acho que caminharemos para a correção dos P/VPs no futuro! Minha ansiedade é porque não tenho muito tempo de estrada acompanhando o mercado de FIIs... e por isso não tenho muita noção de quanto tempo os ciclos demoram... valeu pela resposta!

[Vitor Aguiar E Silva]

8 horas atrás, Edison Paulini disse:

Bom dia, @Vitor Aguiar E Silva !

Não é a primeira vez que se tem este cenário para com os FIIs e também não será a última. 

Entre 2007 e 2008  com a crise do sub prime houveram reflexos negativos nos FIIs. Em meados de 2013 a 2014 onde se teve taxas de juros no patamar dos 14% os FIIs derreteram. E muitos deles ainda seguem hoje. Novamente tivemos algo semelhante em 2020 pelos efeitos da pandemia além também das taxas de juros elevadas.

Mas isso como sempre é falando das cotações que acabam por refletir as expectativas juntos do medo do mercado. Como você bem comentou, as altas taxas de juros afetam e muito os FIIs e isso gera receio por conta do impacto que as altas taxas tem sobre os recebimentos do FII, valores de contratos, dentre outros.

Não se pode negar que em cenários de juros mais elevados, o risco aumenta. Isso é fato. Mas existe uma medição de risco que pode ser obtida através da análise dos ativos. Eles ainda estão entregando resultados? Vacâncias tanto físicas como financeiras estão OK? Patrimônio líquido mantido ou em crescente? Proventos pagos estão sendo afetados? Tipicidade dos contratos é favorável ao FII e consequentemente seus investidores? Imóveis diversificados? Estão se desfazendo de imóveis para cobrir dívidas?

Aqui é bom focar realmente nos resultados dos FIIs e não somente na cotação que em cenários mais complexos como este que estamos vivendo novamente pois a cotação vai ser afetada.

Como sempre, uma aula... valei Edison!

[Vitor Aguiar E Silva]

8 horas atrás, Jaimson Bispo disse:

Bom dia!

Não diria que é um período prolongado, a derrocada começa no segundo semestre, ou seja, não temos nem seis meses ainda.

Agora, ontem os fiis tiveram realmente uma queda bem grande, alguns Fiis até bem conhecidos caíram muito, já vinham caindo, mas ontem foi uma queda bastante acentuada e não vi notícias para essa queda abrupta.

Então... como tenho pouco tempo acompanhando... esse ciclo estava me parecendo prolongado...

Ao saber que já tivemos situações semelhantes e mais longas no passado... dá um pouco mais de segurança para acreditar no que estou aprendendo!!!

[Jaimson Bispo]

Just now, Vitor Aguiar E Silva disse:

Então... como tenho pouco tempo acompanhando... esse ciclo estava me parecendo prolongado...

Ao saber que já tivemos situações semelhantes e mais longas no passado... dá um pouco mais de segurança para acreditar no que estou aprendendo!!!

E seguem desabando....😁

[Vitor Aguiar E Silva]

1 minute ago, Jaimson Bispo disse:

E seguem desabando....😁

Que seja tempo de oportunidadeeee, né? Hahahah

 

[Jaimson Bispo]

3 minutes ago, Vitor Aguiar E Silva disse:

Que seja tempo de oportunidadeeee, né? Hahahah

 

Pra quem tá com dinheiro... não é o meu caso... hehhehehehe

[Vitor Aguiar E Silva]

2 minutes ago, Jaimson Bispo disse:

Pra quem tá com dinheiro... não é o meu caso... hehhehehehe

Tamo junto!!!!

[Vitor Aguiar E Silva]

13 horas atrás, Marco Antonio Yamamoto disse:

Ando estudando os FIIs, mas ainda não me convenci se valem a pena (pelo menos na fase de acumulação) porque me parece que seu público é formado por perfis conservadores que resolveram se arriscar em renda (pouco) variável. Tenho dúvidas se os que saíram agora fugindo das quedas voltariam em um cenário de queda de juros.

Com as ações, eu vejo que a velocidade de recuperação é muito maior devido ao perfil dos investidores deste mercado. Logo após grandes quedas, existem períodos de pequenas recuperações provocadas pelos investidores que enxergam estas quedas como oportunidades, mas ainda não vi isso nos FIIs.

De toda forma, continuo estudando porque os FIIs me parecem boas opções para os períodos que pretendemos viver de renda, já que os dividendos (pelo menos nos fundos de tijolo) não tem uma correlação muito forte com suas cotações (já que os dividendos são provenientes das locações que estão mais atrelados aos valores dos imóveis e, teoricamente, corrigidos pela inflação).

Concluindo: eu ACHO que as cotações vão ser corrigidas quando os juros voltarem a cair, mas em uma velocidade muito menor que das ações. Se pretende receber dividendos, talvez seja uma oportunidade para comprar e garantir um DY mais favorável no futuro, mas não acho que seja uma boa estratégia para quem deseja aumentar o valor patrimonial.

Excelente!!!

[Vitor Aguiar E Silva]

E o negócio caiu com força, hoje!!!!

Hora de fazer o oulet!!!

[Thiago Moreira Borges]

Bom dia! teve anuncio que esse mês o HCTR11 não irá pagar proventos e o mercado hoje já começou com forte queda.
Será que o fundo quebra? Algum FII já quebrou?

Editado 12 de Dezembro por Thiago Moreira Borges