Riscos associados à instituição do fundo imobiliário

[Yann Teixeira]

Existe um risco a concentrar os fundos imobiliários em fundos associados a uma mesma empresa.

Por exemplo, imagine que alguém invista em XPML, XPLG e XPIN. Entendo que problemas com a XP poderiam derrubar a cotação destes fundos.

Contudo, isso poderia prejudicar de fato a operação, capacidade de geração do fundo, etc?

O que aconteceria com estes fundos se a XP falir?

[Eddy Paulini]

47 minutes ago, Yann Teixeira disse:

Existe um risco a concentrar os fundos imobiliários em fundos associados a uma mesma empresa.

Por exemplo, imagine que alguém invista em XPML, XPLG e XPIN. Entendo que problemas com a XP poderiam derrubar a cotação destes fundos.

Contudo, isso poderia prejudicar de fato a operação, capacidade de geração do fundo, etc?

O que aconteceria com estes fundos se a XP falir?

Boa noite, @Yann Teixeira !

Entendo que existe sim um risco neste caso por conta da administração do fundo que ao desempenhar mal determinados fundos podem gerar desconfiança do mercado para com outros.

Porém, até onde sei os fundos não deixariam de existir pelo fato de serem entidades independentes mesmo que sob gestão de uma empresa como a XP no seu exemplo.

Logo, concluo que os fundos não deixariam de existir em caso de falência da XP mas poderiam ser muito abalados com uma ocorrência dessas.

[Flavio Prado]

40 minutes ago, Yann Teixeira disse:

Existe um risco a concentrar os fundos imobiliários em fundos associados a uma mesma empresa.

Por exemplo, imagine que alguém invista em XPML, XPLG e XPIN. Entendo que problemas com a XP poderiam derrubar a cotação destes fundos.

Contudo, isso poderia prejudicar de fato a operação, capacidade de geração do fundo, etc?

O que aconteceria com estes fundos se a XP falir?

@Yann Teixeira eu vejo a Gestora com o mesmo papel que a Corretora. Se a Corretora quebrar, você não perde os seus investimentos, você vai transferir a custódia para outra Corretora e vida que segue. No caso da Gestora, é similar. Cada Fundo tem seu CNPJ individual e seu patrimônio independente, claro que o Mercado não perdoa e vai penalizar, mas olhando de forma prática, os galpões do XPLG11 continuam a existir e a funcionar normalmente. A questão será que uma nova Gestora vai precisar assumir as operações. 

Eu acho que o risco de concentrar vários FIIs da mesma Gestora está, não pelo risco da Gestora quebrar, mas dela gerir mal cada Fundo e os Fundos terem problemas de vacância, de altos custos de manutenção, compras de imóveis que não performaram como esperado, no caso de FII de papel, inadimplência alta, sair emprestando sem critério etc.

A Gestora é importante, porém o FII em si é mais ainda.

[Daniele Vilela]

18 horas atrás, Yann Teixeira disse:

Existe um risco a concentrar os fundos imobiliários em fundos associados a uma mesma empresa.

Por exemplo, imagine que alguém invista em XPML, XPLG e XPIN. Entendo que problemas com a XP poderiam derrubar a cotação destes fundos.

Contudo, isso poderia prejudicar de fato a operação, capacidade de geração do fundo, etc?

O que aconteceria com estes fundos se a XP falir?

Complementando as respostas dos colegas, eu vou na linha do @Flavio Prado, pois concentrar investimentos em fundos imobiliários associados a uma mesma empresa, como XPML, XPLG e XPIN, pode trazer riscos relacionados, principalmente, à gestão desses fundos. Em caso de falência ou problemas financeiros da XP, que atua como gestora ou administradora, o impacto direto na operação e na capacidade de geração de renda dos fundos seria limitado. Isso ocorre porque o patrimônio dos fundos imobiliários é segregado do patrimônio da administradora ou gestora, ou seja, os imóveis e contratos de locação pertencem aos cotistas e não à XP..

No entanto, a falência da gestora poderia gerar outros problemas. Primeiro, poderia ocorrer um impacto, vamos dizer, "psicológico" no mercado, levando a uma desvalorização das cotas, independentemente da qualidade dos ativos, já que investidores tendem a reagir negativamente a eventos como esse. Além disso, haveria a necessidade de substituir a gestora ou administradora, o que poderia gerar custos adicionais e períodos de incerteza até que uma nova empresa assumisse a gestão, isso já acontecem em outros fundos e houve uma queda significativa do valor de percepção das cotas.

Outro ponto importante é que uma eventual má gestão antes de um colapso da XP poderia, sim, afetar a qualidade dos fundos, seja na seleção de ativos, na condução de renegociações de contratos ou na manutenção dos imóveis. Assim, embora a falência da XP não comprometa automaticamente os ativos dos fundos, ela poderia afetar sua performance operacional e gerar volatilidade nas cotas. Portanto, concentrar investimentos em fundos vinculados a uma mesma empresa aumenta o risco, especialmente em relação à governança.