Subscrição em cotas de FII, quando vale a pena?

[Lucas C. G.]

Tenho MALL11, recebi um email que vai ter emissão de novas cotas,
Hoje o MALL11 está em: 89,91 reais por cota.

Recebi o email: 
```

GENIAL MALLS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIARIO MALL11 vai aumentar seu capital social, emitindo novas ações ou cotas. E, você recebeu o Direito de Subscrição MALL12 em sua custódia.

A data limite para manifestar interesse é 23/12/2024, às 12 horas, horário de Brasília. Você tem direito de adquirir até 9 unidade (s), por R$ 120.28 cada ação ou cota. A liquidação do direito será em 26/12/2024.

```

Como sei se vale a pena ou não? pois o valor de cada cota hoje esta em 89,91, e a subscrição esta em 120.28, como entendo se isso é um bom negócio?

[Rodolfo Antonici]

@Lucas C. G. teve uma discussão parecida aqui, vou jogar o mesmo comentário que eu fiz lá:

Quote

 

Tem uma lógica para isso que é positiva do gestor do fundo, vamos entender os mecanismos:

Subscrição ou follow on: é como o fundo capta mais dinheiro para comprar novas propriedades

Valor dos imóveis: devido à fatores como Selic os imóveis pelo Brasil estagnaram ou até mesmo perderam valor

Valor da cota: o valor da cota de R$ 119,28 está de acordo com o valor patrimonial do fundo, então o gestor não está desvalorizando o fundo

Contrafluxo: assim como nós compramos ativos quando estão descontados, o gestor do fundo quer fazer o mesmo que é comprar imóveis que estão descontados, só que é difícil convencer o cotista a comprar a cota quase 30 reais mais cara que no mercado secundário. 

É uma crítica que caras como Barsi e Baroni fazem à fundos imobiliários que é o fato que o gestor só consegue comprar imóvel caro. Quando o Ifix está batendo as máximas é o momento mais fácil de fazer um follow on de sucesso, só que nesse momento todos os imóveis estão batendo recorde de avaliação, afinal Selic baixa, liquidez alta, é a festa. E ai vai o cotista comprar a cota a 1.1 pelo V/P, todo feliz porque no mercado secundário a cota tá a 1.3 🤦‍♂️

Sinceramente, dá até vontade de comprar MALL11, finalmente um gestor com coragem, palmas para ele!

 

Agora, se tu acha isso um bom negócio ou não, vai de ti, você está comprando algo mais caro do que está sendo vendido no mercado, por outro lado, está ajudando o fundo a investir melhor.

[Sergio Tanaka]

eh pra vc poder manter sua % na sociedade, ai vc bota na balanca
vc quer pagar mto mais caro pra manter sua %?

ou vc prefere pegar essa grana e comprar mais cotas no valor atual e nao aceitar essa oferta?
 

[Marcus Aleluia]

2 horas atrás, Lucas C. G. disse:

Tenho MALL11, recebi um email que vai ter emissão de novas cotas,
Hoje o MALL11 está em: 89,91 reais por cota.

Recebi o email: 
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GENIAL MALLS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIARIO MALL11 vai aumentar seu capital social, emitindo novas ações ou cotas. E, você recebeu o Direito de Subscrição MALL12 em sua custódia.

A data limite para manifestar interesse é 23/12/2024, às 12 horas, horário de Brasília. Você tem direito de adquirir até 9 unidade (s), por R$ 120.28 cada ação ou cota. A liquidação do direito será em 26/12/2024.

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Como sei se vale a pena ou não? pois o valor de cada cota hoje esta em 89,91, e a subscrição esta em 120.28, como entendo se isso é um bom negócio?

Eu sinceramente não acho que seja uma boa você pagar 30 reais a mais comprando pela Subscrição. Você poderia simplesmente ir no home brokers e comprar literalmente o mesmo ativo, mesma empresa, mesmo fundamento bem mais barato.

E talvez isso até seja um informativo de oportunidade, visto que eles fizeram a emissão a um preço bem mais alto, podendo significar que os gestores confiam de verdade no fundo.

 

[Guilherme Ongawa]

Subscrição é um direito que te dão para manter o percentual que você tem hoje no fundo. Eu sigo a regra de bolso que vale a pena quando já estava nos meus planos investir mais no fundo e está mais barato.

Se está no mesmo preço de mercado eu já repenso se vale entrar ou não, imagine mais caro que a cota atual... se tu curte o fundo e faz sentido na tua estratégia, compraria a quantia de cotas que vc tem direito da subscrição direto do mercado só para não ser diluído, e bora!

[Murilo Klug]

Como já foi indicado pelos colegas anteriormente. Não é viável visto que está sendo cobrado um valor maior.

O ponto maior de participar de uma subscrição é para que você não diminua sua % de participação no fundo. Mas como também já foi citado pelos colegas. Sabendo que o valor da subscrição está mais caro, se deseja realmente manter a % de participação, compra a quantidade de cotas diretamente pelo home broker no valor atual.

Não existe nenhum outro benefício que virá junto com a subscrição.

[Flavio Prado]

4 horas atrás, Lucas C. G. disse:

Tenho MALL11, recebi um email que vai ter emissão de novas cotas,
Hoje o MALL11 está em: 89,91 reais por cota.

Recebi o email: 
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GENIAL MALLS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIARIO MALL11 vai aumentar seu capital social, emitindo novas ações ou cotas. E, você recebeu o Direito de Subscrição MALL12 em sua custódia.

A data limite para manifestar interesse é 23/12/2024, às 12 horas, horário de Brasília. Você tem direito de adquirir até 9 unidade (s), por R$ 120.28 cada ação ou cota. A liquidação do direito será em 26/12/2024.

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Como sei se vale a pena ou não? pois o valor de cada cota hoje esta em 89,91, e a subscrição esta em 120.28, como entendo se isso é um bom negócio?

@Lucas C. G. como disseram os colegas, é uma avaliação individual, pois depende se ainda cabe aumentar suas cotas, se o Fundo está bem etc.

O motivo desta diferença de valores se dá basicamente por duas razões: 
1) O Fundo define o valor da Emissão com um certo tempo, e estamos na Renda Variável, portanto ocorrem estas distorções. E a distorção piora quando estamos em um momento como o atual, onde os FIIs estão sendo penalizados.
2) Pode acontecer de ter algum Investidor Institucional querendo entrar, e se fosse a Mercado não teria como entrar, pois a liquidez diária não comportaria, então uma opção é fazer uma emissão que basicamente somente eles irão entrar.

Quando a diferença é pequena, faz sentido entrar na subscrição, porém com uma diferença como esta, não tem motivo para entrar. Se quiser manter a proporção, compra a quantidade no home broker, se não quiser, basta ignorar rsrs

[Danylo Magevsky]

Salve! Subscrição nunca é viável, pois você consegue comprar a cota ao preço de mercado muito mais em conta. Ainda mais agora com essa queda dos FII'S que certamente vão continuar até ano que vem.