Quem começou a investir em FIIs há quase 4 anos....

[William Redig]

Oi S@rdinha,

Eu comecei a investir em RV por meio dos FIIs tem quase 4 anos.  Meu primeiro FII foi um de galpão logístico e já recebi 44 proventos dele!

Como todos sabem, os FIIs estão por preços nunca antes vistos (pelo menos para mim) e isso significa que na minha carteira não tem praticamente nenhum FII verde, ou seja, estão todos custando menos do que eu paguei por eles no passado (sem considerar proventos recebidos).

O cenário acima parece caótico e faz com que pessoas mais afoitas queira vender seus FIIs com prejuízo e se garantir na Renda Fixa que está pagando muito.

Eu resolvi fazer uma análise mais detalhada para saber se esse é um investimento bom ou ruim.  Olhando só o preço dos ativos, está sendo ruim, sem dúvida.  Compraria hoje os mesmos ativos muito menos dinheiro.

Acontece que eu compre FII com objetivo de ser um gerador de renda e resolvi comparar o quanto eu recebi de DY ao longo desses anos, tomando o meu preço médio dos ativos como base de cálculo. Não considerei ativos individuais, mas a carteira como um todo.

Vejam os números reais de outubro/22 até hoje, considerando que Janeiro/25 tem ainda uns 4 fundos para divulgar o resultado e o número mostrado repete os valores de dezembro/24 para esses 4.

Analisando os números acima, meses sofridos pagaram mais de 11% de DY líquido de impostos, muito pior do que aconteceu em 2022 e 2023, mas longe de poder ser considerado ruim.

Esse estudo me fez questionar como seria para quem está começando hoje?  Considerando ainda a rentabilidade individual dos ativos pelo preço de hoje, contra o meu preço médio.  Como isso é um estudo e não uma recomendação de investimento, na lista abaixo eu escondo o nome dos ativos, mas a tabelinha mostra o DY sobre meu preço médio, o P/VP e o DY no preço do dia para alguns ativos (a legenda da tabela está na última linha da mesma.

Nas colunas de DY, maior que 1% a.m. é verde, entre 0,8% e 1% a.m.  amarelo e abaixo de 0,8%a.m. vermelho.  Ja no P/VP é inverso:  abaixo de 0,95 é verde, de 0,95 a 1,05 amarelo e acima de 1,05 vermelho - não tem nenhum vermelho!!

 

Na hora de aportar, esses números me ajudam a decidir e a conclusão é que SIM, investir em FII com objetivo de renda fui uma boa e continua sendo.  Vejo que estamos num dos melhores momento para investir em ativos bons, tijolos principalmente, que vão fazer a festa quando as taxas de juros começarem a subir.

Outro fator a considerar é o olhando o DY atual contra os preços, vemos muitas oportunidades.

Taxa de juros nas alturas não é para sempre.

Espero que achem esse meu estudo útil.  Sugestões??

[Thiago Moreira Borges]

8 minutes ago, William Redig disse:

Oi S@rdinha,

Eu comecei a investir em RV por meio dos FIIs tem quase 4 anos.  Meu primeiro FII foi um de galpão logístico e já recebi 44 proventos dele!

Como todos sabem, os FIIs estão por preços nunca antes vistos (pelo menos para mim) e isso significa que na minha carteira não tem praticamente nenhum FII verde, ou seja, estão todos custando menos do que eu paguei por eles no passado (sem considerar proventos recebidos).

O cenário acima parece caótico e faz com que pessoas mais afoitas queira vender seus FIIs com prejuízo e se garantir na Renda Fixa que está pagando muito.

Eu resolvi fazer uma análise mais detalhada para saber se esse é um investimento bom ou ruim.  Olhando só o preço dos ativos, está sendo ruim, sem dúvida.  Compraria hoje os mesmos ativos muito menos dinheiro.

Acontece que eu compre FII com objetivo de ser um gerador de renda e resolvi comparar o quanto eu recebi de DY ao longo desses anos, tomando o meu preço médio dos ativos como base de cálculo. Não considerei ativos individuais, mas a carteira como um todo.

Vejam os números reais de outubro/22 até hoje, considerando que Janeiro/25 tem ainda uns 4 fundos para divulgar o resultado e o número mostrado repete os valores de dezembro/24 para esses 4.

Analisando os números acima, meses sofridos pagaram mais de 11% de DY líquido de impostos, muito pior do que aconteceu em 2022 e 2023, mas longe de poder ser considerado ruim.

Esse estudo me fez questionar como seria para quem está começando hoje?  Considerando ainda a rentabilidade individual dos ativos pelo preço de hoje, contra o meu preço médio.  Como isso é um estudo e não uma recomendação de investimento, na lista abaixo eu escondo o nome dos ativos, mas a tabelinha mostra o DY sobre meu preço médio, o P/VP e o DY no preço do dia para alguns ativos (a legenda da tabela está na última linha da mesma.

Nas colunas de DY, maior que 1% a.m. é verde, entre 0,8% e 1% a.m.  amarelo e abaixo de 0,8%a.m. vermelho.  Ja no P/VP é inverso:  abaixo de 0,95 é verde, de 0,95 a 1,05 amarelo e acima de 1,05 vermelho - não tem nenhum vermelho!!

 

Na hora de aportar, esses números me ajudam a decidir e a conclusão é que SIM, investir em FII com objetivo de renda fui uma boa e continua sendo.  Vejo que estamos num dos melhores momento para investir em ativos bons, tijolos principalmente, que vão fazer a festa quando as taxas de juros começarem a subir.

Outro fator a considerar é o olhando o DY atual contra os preços, vemos muitas oportunidades.

Taxa de juros nas alturas não é para sempre.

Espero que achem esse meu estudo útil.  Sugestões??

Muito obrigado por compartilhar esse estudo, meu caro.
Não tenho tempo de mercado suficiente pra tentar replicar algo parecido mas ajuda a esquentar um pouquinho o coração e dar uma tranquilidade. Não tem muito erro, toda classe de ativo é útil, especialmente pra quem sabe o objetivo e como analisar corretamente.

[Daniele Vilela]

15 minutes ago, William Redig disse:

Oi S@rdinha,

Eu comecei a investir em RV por meio dos FIIs tem quase 4 anos.  Meu primeiro FII foi um de galpão logístico e já recebi 44 proventos dele!

Como todos sabem, os FIIs estão por preços nunca antes vistos (pelo menos para mim) e isso significa que na minha carteira não tem praticamente nenhum FII verde, ou seja, estão todos custando menos do que eu paguei por eles no passado (sem considerar proventos recebidos).

O cenário acima parece caótico e faz com que pessoas mais afoitas queira vender seus FIIs com prejuízo e se garantir na Renda Fixa que está pagando muito.

Eu resolvi fazer uma análise mais detalhada para saber se esse é um investimento bom ou ruim.  Olhando só o preço dos ativos, está sendo ruim, sem dúvida.  Compraria hoje os mesmos ativos muito menos dinheiro.

Acontece que eu compre FII com objetivo de ser um gerador de renda e resolvi comparar o quanto eu recebi de DY ao longo desses anos, tomando o meu preço médio dos ativos como base de cálculo. Não considerei ativos individuais, mas a carteira como um todo.

Vejam os números reais de outubro/22 até hoje, considerando que Janeiro/25 tem ainda uns 4 fundos para divulgar o resultado e o número mostrado repete os valores de dezembro/24 para esses 4.

Analisando os números acima, meses sofridos pagaram mais de 11% de DY líquido de impostos, muito pior do que aconteceu em 2022 e 2023, mas longe de poder ser considerado ruim.

Esse estudo me fez questionar como seria para quem está começando hoje?  Considerando ainda a rentabilidade individual dos ativos pelo preço de hoje, contra o meu preço médio.  Como isso é um estudo e não uma recomendação de investimento, na lista abaixo eu escondo o nome dos ativos, mas a tabelinha mostra o DY sobre meu preço médio, o P/VP e o DY no preço do dia para alguns ativos (a legenda da tabela está na última linha da mesma.

Nas colunas de DY, maior que 1% a.m. é verde, entre 0,8% e 1% a.m.  amarelo e abaixo de 0,8%a.m. vermelho.  Ja no P/VP é inverso:  abaixo de 0,95 é verde, de 0,95 a 1,05 amarelo e acima de 1,05 vermelho - não tem nenhum vermelho!!

 

Na hora de aportar, esses números me ajudam a decidir e a conclusão é que SIM, investir em FII com objetivo de renda fui uma boa e continua sendo.  Vejo que estamos num dos melhores momento para investir em ativos bons, tijolos principalmente, que vão fazer a festa quando as taxas de juros começarem a subir.

Outro fator a considerar é o olhando o DY atual contra os preços, vemos muitas oportunidades.

Taxa de juros nas alturas não é para sempre.

Espero que achem esse meu estudo útil.  Sugestões??

William, seu estudo tá super detalhado e muito bem feito! Parabéns! Vou comentar sobre os pontos principais e complementar com algumas ideias pra enriquecer ainda mais sua análise.

1. O cenário atual: preço baixo, sentimento de caos

É verdade que os FIIs estão em preços nunca vistos (ou pelo menos muito baixos). Isso assusta quem não tá acostumado e faz alguns quererem fugir pra Renda Fixa, que tá bombando com os juros altos. Mas é exatamente nesses momentos que as oportunidades aparecem. Comprar bons ativos descontados é uma das melhores estratégias pra gerar renda no longo prazo.

2. Você focou no objetivo certo: geração de renda

Adorei que você analisou o DY (dividend yield) pelo preço médio da sua carteira. Isso é ouro pra quem investe com foco em renda. O valor de mercado dos FIIs (se estão no verde ou vermelho) é secundário pra esse tipo de estratégia. O que importa é o fluxo de proventos que você tá recebendo. Seu estudo mostra que, mesmo nos meses mais sofridos, sua carteira ainda entregou acima de 11% ao ano líquido. Isso é excelente!

3. Pra quem tá começando agora

Quem tá entrando no mundo dos FIIs hoje tem uma baita vantagem: preços baixos e DY elevado. Usar o P/VP (Preço/Valor Patrimonial) e o DY atual pra decidir onde aportar é uma estratégia muito eficiente. Afinal, você tá comparando o quanto tá pagando por real de patrimônio e a rentabilidade que isso te traz em proventos.

Além disso FIIs de tijolo estão bem descontados: Galpões, shoppings e lajes corporativas são setores que sofrem menos no longo prazo e estão com valuations bem atrativos agora.

Risco Brasil e cenário de juros: a Selic alta não vai durar pra sempre. Quando os juros caírem, a cotação dos FIIs tende a se recuperar e o DY sobre os preços atuais vai parecer um baita negócio.

4. O impacto do longo prazo

Outra coisa importante que você trouxe, mas que vale reforçar, é o poder dos reinvestimentos. Todo provento que você reaplica hoje em ativos mais baratos aumenta sua geração de renda futura. É o efeito bola de neve trabalhando a seu favor. E quando os juros caírem, essa bola vai ser ainda maior.

5. Algumas sugestões pra enriquecer sua análise:

Diversificação: mesmo que você prefira tijolo, é bom ter uma parte em FIIs de papel (CRI). Eles ajudam a equilibrar a carteira nos momentos de juros altos, já que muitos têm indexação ao CDI ou IPCA. O que acha?

Horizonte de longo prazo: faça simulações projetando o impacto da queda dos juros nos próximos anos, tanto nos preços dos ativos quanto nos proventos. Vai te dar mais segurança pra seguir a estratégia.

Benchmark: compare o desempenho da sua carteira com o IFIX (índice de FIIs). Isso ajuda a ter uma noção se seus ativos estão performando melhor ou pior que a média do mercado.

Resumindo, seu estudo é super relevante pra mostrar que foco no longo prazo e no objetivo final (gerar renda) é o caminho certo. Quem tá aportando hoje, mesmo num cenário de juros altos e preços baixos, tá plantando as sementes de uma colheita muito boa lá na frente.

Você tá no caminho certo, e sua análise ajuda tanto quem tá começando agora quanto quem já tá no jogo há mais tempo. Se precisar de mais ideias ou quiser trocar uma ideia sobre outros setores ou estratégias, manda aê!

[William Redig]

7 minutes ago, Daniele Vilela disse:

 

5. Algumas sugestões pra enriquecer sua análise:

Diversificação: mesmo que você prefira tijolo, é bom ter uma parte em FIIs de papel (CRI). Eles ajudam a equilibrar a carteira nos momentos de juros altos, já que muitos têm indexação ao CDI ou IPCA. O que acha?

Horizonte de longo prazo: faça simulações projetando o impacto da queda dos juros nos próximos anos, tanto nos preços dos ativos quanto nos proventos. Vai te dar mais segurança pra seguir a estratégia.

Benchmark: compare o desempenho da sua carteira com o IFIX (índice de FIIs). Isso ajuda a ter uma noção se seus ativos estão performando melhor ou pior que a média do mercado.

Resumindo, seu estudo é super relevante pra mostrar que foco no longo prazo e no objetivo final (gerar renda) é o caminho certo. Quem tá aportando hoje, mesmo num cenário de juros altos e preços baixos, tá plantando as sementes de uma colheita muito boa lá na frente.

Você tá no caminho certo, e sua análise ajuda tanto quem tá começando agora quanto quem já tá no jogo há mais tempo. Se precisar de mais ideias ou quiser trocar uma ideia sobre outros setores ou estratégias, manda aê!

Oi @Daniele Vilela,  obrigado pelo seu post.  Alguns comentários: 

Eu tinha muito mais FII de papel do que tijolo e isso deu um DY ótimo no passado, mas são esses mesmos fundos de papel que estão puxando a valorização dos ativos para baixo.  Quando eu fiz esse investimento, foi no auge da euforia e ganhei muita renda passiva em percentuais bem gostosos.  Eu hoje estou comprando mais tijolo justamente para balancear o risco, minha carteira ainda é maior em papel do que tijolo e a minha meta e equilibrar esse número.

Quanto ao IFIX, está parecido, um pouco abaixo, mas comparado o CDI está bem abaixo, embora a remuneração seja maior.

Eu sempre reinivisto os proventos que recebo, mas não necessariamente no mesmo ativo no na mesma classe de ativos.

Eu tinha muito pouco em RF e estou focando em crescer a carteira.  Já estou perto de 1/3 em cada uma das classes - FIIs, RF e Ações.  Atualmente direciono 75% dos novos aportes em RF e 25% em RV.  Tenho comprado ações e FIIs.

Meu foco e principal métrica é quanto eu recebi em renda passiva nos últimos 12 meses.  Esse número está crescente e a meta é engordar esse total em 3% ao mês ao longo dos próximos anos.  Isso está sendo obtido por meio de boa remuneração da carteira como um todo, somado a aportes maiores que no ano anterior (dinheiro novo + reinvistimento).  Acompanho essa métrica há 2 anos completos.  Essa tabelinha abaixo mostra crescimento do acumulado de 12meses em relação aos 12 meses anteriores (ex. em dezembro, acumulado de Jan24 a Dez24 / Dez23 a Nov24) e, na segunda coluna de percentuais, o crescimento dos 12 últimos meses vs. os 12 meses equivalentes do ano anterior (ex: em dez/24 = somatório de (jan-dez 2024 / jan-dez 2023)

 

Obrigado por suas críticas!!

 

Editado Terça-feira às 14:10 por William Redig

[Matheus Passos Silva]

1 hour ago, William Redig disse:

Oi @Daniele Vilela,  obrigado pelo seu post.  Alguns comentários: 

Eu tinha muito mais FII de papel do que tijolo e isso deu um DY ótimo no passado, mas são esses mesmos fundos de papel que estão puxando a valorização dos ativos para baixo.  Quando eu fiz esse investimento, foi no auge da euforia e ganhei muita renda passiva em percentuais bem gostosos.  Eu hoje estou comprando mais tijolo justamente para balancear o risco, minha carteira ainda é maior em papel do que tijolo e a minha meta e equilibrar esse número.

Quanto ao IFIX, está parecido, um pouco abaixo, mas comparado o CDI está bem abaixo, embora a remuneração seja maior.

Eu sempre reinivisto os proventos que recebo, mas não necessariamente no mesmo ativo no na mesma classe de ativos.

Eu tinha muito pouco em RF e estou focando em crescer a carteira.  Já estou perto de 1/3 em cada uma das classes - FIIs, RF e Ações.  Atualmente direciono 75% dos novos aportes em RF e 25% em RV.  Tenho comprado ações e FIIs.

Meu foco e principal métrica é quanto eu recebi em renda passiva nos últimos 12 meses.  Esse número está crescente e a meta é engordar esse total em 3% ao mês ao longo dos próximos anos.  Isso está sendo obtido por meio de boa remuneração da carteira como um todo, somado a aportes maiores que no ano anterior (dinheiro novo + reinvistimento).  Acompanho essa métrica há 2 anos completos.  Essa tabelinha abaixo mostra crescimento do acumulado de 12meses em relação aos 12 meses anteriores (ex. em dezembro, acumulado de Jan24 a Dez24 / Dez23 a Nov24) e, na segunda coluna de percentuais, o crescimento dos 12 últimos meses vs. os 12 meses equivalentes do ano anterior (ex: em dez/24 = somatório de (jan-dez 2024 / jan-dez 2023)

 

Obrigado por suas críticas!!

 

Oi William,

Só faltou liberar a tabela completa hahaha!

Brincadeira - concordo 100% com seu argumento de não divulgar.

De toda forma, os benefícios estão aí se provando dentro da sua estratégia. Parabéns!

[William Redig]

1 hora atrás, Thiago Moreira Borges disse:

Muito obrigado por compartilhar esse estudo, meu caro.
Não tenho tempo de mercado suficiente pra tentar replicar algo parecido mas ajuda a esquentar um pouquinho o coração e dar uma tranquilidade. Não tem muito erro, toda classe de ativo é útil, especialmente pra quem sabe o objetivo e como analisar corretamente.

Eu também não tinha esses dados quando comecei.  Gosto muito do Excel e fui acumulando os resultados de proventos aos longo dos meses e agora já dá para fazer esse estudo.  Registrando os proventos recebidos, com o tempo fica fácil fazer essas tabulações.

[Daniele Vilela]

2 horas atrás, William Redig disse:

Oi @Daniele Vilela,  obrigado pelo seu post.  Alguns comentários: 

Eu tinha muito mais FII de papel do que tijolo e isso deu um DY ótimo no passado, mas são esses mesmos fundos de papel que estão puxando a valorização dos ativos para baixo.  Quando eu fiz esse investimento, foi no auge da euforia e ganhei muita renda passiva em percentuais bem gostosos.  Eu hoje estou comprando mais tijolo justamente para balancear o risco, minha carteira ainda é maior em papel do que tijolo e a minha meta e equilibrar esse número.

Quanto ao IFIX, está parecido, um pouco abaixo, mas comparado o CDI está bem abaixo, embora a remuneração seja maior.

Eu sempre reinivisto os proventos que recebo, mas não necessariamente no mesmo ativo no na mesma classe de ativos.

Eu tinha muito pouco em RF e estou focando em crescer a carteira.  Já estou perto de 1/3 em cada uma das classes - FIIs, RF e Ações.  Atualmente direciono 75% dos novos aportes em RF e 25% em RV.  Tenho comprado ações e FIIs.

Meu foco e principal métrica é quanto eu recebi em renda passiva nos últimos 12 meses.  Esse número está crescente e a meta é engordar esse total em 3% ao mês ao longo dos próximos anos.  Isso está sendo obtido por meio de boa remuneração da carteira como um todo, somado a aportes maiores que no ano anterior (dinheiro novo + reinvistimento).  Acompanho essa métrica há 2 anos completos.  Essa tabelinha abaixo mostra crescimento do acumulado de 12meses em relação aos 12 meses anteriores (ex. em dezembro, acumulado de Jan24 a Dez24 / Dez23 a Nov24) e, na segunda coluna de percentuais, o crescimento dos 12 últimos meses vs. os 12 meses equivalentes do ano anterior (ex: em dez/24 = somatório de (jan-dez 2024 / jan-dez 2023)

 

Obrigado por suas críticas!!

 

William, achei bem legal sua abordagem! O que você está fazendo é basicamente a estratégia de diversificação para equilibrar o risco, e está indo muito bem! Eu vejo que o foco na renda passiva é o grande ponto do seu investimento, o que é excelente porque te ajuda a manter o rumo e a melhorar os resultados ao longo do tempo. Investir mais em tijolo para balancear com os papéis é uma boa jogada, principalmente agora que esses fundos de papel têm ficado mais pressionados pela alta de juros. No passado, eles realmente estavam entregando DY muito bom, mas como você bem percebeu, o mercado mudou e é preciso dar uma equilibrada. O risco de ter uma carteira mais concentrada em papéis é grande, e a medida de agora de trazer mais tijolo para a carteira vai ajudar a suavizar isso.

Sobre o IFIX e o CDI, é uma situação interessante. O IFIX é o principal índice de FIIs e, de fato, se olharmos para o CDI, ele ainda está atrás, mas a remuneração dos FIIs está mais atrativa. Isso mostra como a renda fixa está atraente agora, mas, no longo prazo, os FIIs ainda têm a chance de oferecer um bom retorno, especialmente considerando a renda passiva que eles podem gerar.

A ideia de focar em renda passiva é muito boa. Acompanhar o crescimento da sua carteira de 12 meses e estabelecer uma meta de crescimento de 3% ao mês é um objetivo sólido. Essa métrica de crescimento vai te dar mais clareza sobre o progresso da sua estratégia e te ajudar a ver os resultados de forma mais concreta. A reinvestir os proventos é ótimo porque você faz o capital trabalhar para você, gerando um efeito de juros compostos. E, ao direcionar 75% dos aportes para renda fixa e 25% para renda variável, você está aproveitando o melhor de ambos os mundos, ou seja, proteção e crescimento.

No fim, o seu foco em resultados está claro e você está no caminho certo. O mais importante é continuar com essa disciplina, acompanhando e ajustando conforme as oportunidades surgem. Cada passo está sendo dado de forma estratégica, e o crescimento da sua renda passiva vai continuar a aumentar, trazendo mais segurança no futuro.

Ah, e a tabelinha que você mencionou também é uma ótima ferramenta de controle, ajuda a ter uma visão mais clara e tangível do progresso. =)

[Sergio Tanaka]

mto bom mesmo
eu particularmente gosto mto dos fundos

aproveitando que cheguei no busao e ja achei lugar na janela.

ter comecado nesta crise vai fazer com que a rentabilidade seja maravilhosa
e o bizarro é ver que dia sim e dia nao eu flerto com metade dos fiis no verde, pra ver como o preco de hj ta uma delicia para pegar