Adicionando perguntas no diagrama (FIIs)

[Victor Augusto Gomes]

Fala pessoal, tudo bem com vcs?

Estou add as perguntas do meu diagrama, ate agora pensei nas seguintes perguntas: 

• O FII tem mais de 5 anos?
• O FII é multi ativo?
• OFII é multi inquilino?
• Os ativos deste FII é multi localização?
• O FII paga Yield constantes? (Desconsiderar pandemia) "Escolhi desconsiderar a pandemia por ser uma crise sistêmica"
• O fundo imobiliário está negociado abaixo do P/VP 1? (Acima de 1,5, eu descarto o investimento em qualquer hipótese)
• A gestora possui outros fundos no mercado além deste?
• A gestão tem uma comunicação eficiente e transparente? Até em momentos de crise

PS: Não pretendo investir em fundo de papel, vcs tem alguma ideia de mais alguma pergunta? 

Aqui tem perguntas envolvendo tempo, localização, ativos, inquilinos, DY, preço/valor, qualidade gestora, ñ coloquei nenhuma pergunta sobre liquidez de entrada e saída do fundo pois tenho um patrimônio pequeno. 

[Sergio Tanaka]

De uma olhada no PL

Se vc prestar atenção vai ver q os melhores fundos são os q tem os maiores pl

 

Se pegar os top10 e abrir cada um deles. Vc vai ver q não tem fundo ruim

 

Pq tô falando isso? Facilita a hora de vc filtrar pra estudos 

[Victor Augusto Gomes]

7 minutes ago, Sergio Tanaka disse:

De uma olhada no PL

Se vc prestar atenção vai ver q os melhores fundos são os q tem os maiores pl

 

Se pegar os top10 e abrir cada um deles. Vc vai ver q não tem fundo ruim

 

Pq tô falando isso? Facilita a hora de vc filtrar pra estudos 

Valeu

Estava pensando agora, add alguma pergunta sobre vacância física/financeira 🤔  

[Sergio Tanaka]

Qto menor melhor ne

Mas tem que entender q se for shopping por exemplo, a receita eh mais importante que vacância.

Tem q avaliar as peculiaridades de cada negócio

Shopping por ex se vc for analisar receita, tem q analisar com o ano anterior, janeiro com janeiro por causa da sazonalidade etc...

 

Por isso q sempre falo. Fiis vc compra só os melhores, conforme for aprendendo, aí vc vai pegando outros

 

Até hj tenho 5 fiis, só a nata e uso justamente eles pra aprender e criar coragem pra pegar outros

N tenho dúvidas q estou mto mais protegido do que mta gente com 15 fiis

[Sergio Tanaka]

Aproveitando. Pq não fundo de papel?

[Eddy Paulini]

Boa noite, @Victor Augusto Gomes !

Dando uns centavinhos de contribuição.

3 horas atrás, Victor Augusto Gomes disse:

• O FII tem mais de 5 anos?
• O FII é multi ativo?
• OFII é multi inquilino?

Atenção se essas perguntas na verdade não são critérios eliminatórios. Pois pensando nelas, por exemplo, se o FII for mono inquilino você ainda assim investiria e penalizaria por isso? Ou você não investiria de forma alguma em um FII mono inquilino?

3 horas atrás, Victor Augusto Gomes disse:

O FII paga Yield constantes? (Desconsiderar pandemia) "Escolhi desconsiderar a pandemia por ser uma crise sistêmica"

Achei um boa sacada seu parecer referente a pandemia. De fato, um efeito de risco sistêmico traz mais complexidades na avaliação. A parte, fica como um bom caso de estudo para ver como que os bons FIIs se deram bem e contornaram diante de u nabo dos grandes, especialmente FIIs de shoppings.

3 horas atrás, Victor Augusto Gomes disse:

O fundo imobiliário está negociado abaixo do P/VP 1? (Acima de 1,5, eu descarto o investimento em qualquer hipótese)

P/VP como sabemos é um indicador volátil. No seu caso, sua ideia é não investir no FII caso no dia do aporte este indicador esteja acima de 1,5 ?

 

Outras sugestões de pontos que podem ser verificados na minha opinião:

- Nível de vacância tanto física como financeira;

- Valor patrimonial;

- Constância nas receitas;

- Localização dos imóveis;

- Qualidade dos imóveis.

 

Espero que agregue ao tema!

[Victor Augusto Gomes]

18 horas atrás, Sergio Tanaka disse:

Aproveitando. Pq não fundo de papel?

Já tive, ñ gostei, acho que ñ faz meu perfil mesmo 

[Victor Augusto Gomes]

16 horas atrás, Eddy Paulini disse:

Boa noite, @Victor Augusto Gomes !

Dando uns centavinhos de contribuição.

Atenção se essas perguntas na verdade não são critérios eliminatórios. Pois pensando nelas, por exemplo, se o FII for mono inquilino você ainda assim investiria e penalizaria por isso? Ou você não investiria de forma alguma em um FII mono inquilino?

Achei um boa sacada seu parecer referente a pandemia. De fato, um efeito de risco sistêmico traz mais complexidades na avaliação. A parte, fica como um bom caso de estudo para ver como que os bons FIIs se deram bem e contornaram diante de u nabo dos grandes, especialmente FIIs de shoppings.

P/VP como sabemos é um indicador volátil. No seu caso, sua ideia é não investir no FII caso no dia do aporte este indicador esteja acima de 1,5 ?

 

Outras sugestões de pontos que podem ser verificados na minha opinião:

- Nível de vacância tanto física como financeira;

- Valor patrimonial;

- Constância nas receitas;

- Localização dos imóveis;

- Qualidade dos imóveis.

 

Espero que agregue ao tema!

Sim pensando por este lado realmente são perguntas eliminatórias, FIIs mono qualquer coisa nem chegaria na minha carteira, ñ tinha tido essa visão, ai vc deu a call

 

Sim, apesar que investi em um FII de shopping durante a pandemia que deixou de pagar por um curto período de tempo, um mês ou dois, POREM, ENTRETANTO, DODAVIA, neste mesmo período ele adquiriu um shopping novo bem mais barato.

[Matheus P S]

On 29/01/2025 at 23:19, Victor Augusto Gomes disse:

Fala pessoal, tudo bem com vcs?

Estou add as perguntas do meu diagrama, ate agora pensei nas seguintes perguntas: 

• O FII tem mais de 5 anos?
• O FII é multi ativo?
• OFII é multi inquilino?
• Os ativos deste FII é multi localização?
• O FII paga Yield constantes? (Desconsiderar pandemia) "Escolhi desconsiderar a pandemia por ser uma crise sistêmica"
• O fundo imobiliário está negociado abaixo do P/VP 1? (Acima de 1,5, eu descarto o investimento em qualquer hipótese)
• A gestora possui outros fundos no mercado além deste?
• A gestão tem uma comunicação eficiente e transparente? Até em momentos de crise

PS: Não pretendo investir em fundo de papel, vcs tem alguma ideia de mais alguma pergunta? 

Aqui tem perguntas envolvendo tempo, localização, ativos, inquilinos, DY, preço/valor, qualidade gestora, ñ coloquei nenhuma pergunta sobre liquidez de entrada e saída do fundo pois tenho um patrimônio pequeno. 

Oi Victor,

Vou compartilhar com você as perguntas que uso como critério de eliminação:

• O fundo tem pelo menos R$ 1 bilhão de patrimônio? Motivo: Fundos com maior patrimônio tendem a ser mais estáveis e líquidos, enquanto fundos menores podem ser mais voláteis e suscetíveis a oscilações de mercado.
• O fundo existe há mais de 5 anos? Motivo: Fundos com menos de 5 anos podem ser considerados mais arriscados, e você pode optar por excluí-los antes de incluir na carteira.
• Tem liquidez diária suficiente para facilitar a negociação (pelo menos R$ 1 milhão/dia)? Motivo: Fundos com baixa liquidez podem ser excluídos porque oferecem dificuldades na negociação das cotas.
• A gestão do fundo é transparente e eficiente? Motivo: Gestão ineficiente ou falta de transparência pode ser um fator decisivo de exclusão, pois afeta diretamente a confiança no fundo.
• O fundo distribui dividendos consistentemente há mais de 5 anos? Motivo: Fundos que não têm um histórico estável de dividendos podem ser excluídos, já que consistência nos dividendos é um critério fundamental.
• O fundo está sendo negociado abaixo ou próximo ao seu valor patrimonial (P/VP ≤ 1 - papel ou 1,1 - tijolo)? Motivo: Um fundo supervalorizado pode ser excluído da carteira devido ao preço descolado de seu valor patrimonial.
• O fundo é excessivamente dependente de um único ativo ou emissor? Motivo: Dependência excessiva em um único ativo ou emissor aumenta o risco específico, e essa pode ser uma razão para exclusão do fundo da carteira.

Eu tinha colocado a gestão ativa ou passiva como critério de exclusão, mas aí acho que ficaria sem absolutamente nenhum fundo na carteira kkk.

Depois tem as outras do Diagrama, mas aí é para classificação.

Espero ter ajudado!