DIAGRAMA DO CERRADO - FIIs

[Thalyson Araujo]

Fala, camaradas! 

 

Gostaria de compartilhar com vocês minha versão final do diagrama do cerrado para FII's. Ao lado da questão, segue entre parênteses o que está sendo avaliado no item. Aguardo a contribuição de todos que puderem, para ponderações, apontamentos e críticas, afinal, uma das melhores formas de evoluir é se expor às críticas! Valeu e um grande abraço a todos!

 

1 - P/VP<1,05? (Valuation)

2 - Patrimônio acima de 2 bilhões? (Relevância do mercado)

3 - Patrimônio X Dívida maior ou igual a 4 (índice de alavancagem até 25%)

4 - Não Mono ativo, locador ou índice,- CDI, SELIC, IPCA ou IGPM, em caso de papel - (Concentração)

5 - Vacância abaixo de 10% (Ocupação)

6 - Dividend Yield > 7% (Distribuição de renda acima de títulos de renda fixa de primeira linha com distribuição semestral, desconsiderando imposto)

7 - Concentração por Locador/CRI/CRA até 25% (Concentração financeira)

8 - Taxa adm menor que 2% (Custo geral do fundo)

9 - Sem taxa de performance (Custo geral do fundo)

10 - Inadimplência menor que 5% (Qualidade dos contratos)

 

"Somente a dor gera compreensão - Marinha do Brasil"

[Artur Barbosa]

1 minute ago, Thalyson Araujo disse:

Fala, camaradas! 

 

Gostaria de compartilhar com vocês minha versão final do diagrama do cerrado para FII's. Ao lado da questão, segue entre parênteses o que está sendo avaliado no item. Aguardo a contribuição de todos que puderem, para ponderações, apontamentos e críticas, afinal, uma das melhores formas de evoluir é se expor às críticas! Valeu e um grande abraço a todos!

 

1 - P/VP<1,05? (Valuation)

2 - Patrimônio acima de 2 bilhões? (Relevância do mercado)

3 - Patrimônio X Dívida maior ou igual a 4 (índice de alavancagem até 25%)

4 - Não Mono ativo, locador ou índice,- CDI, SELIC, IPCA ou IGPM, em caso de papel - (Concentração)

5 - Vacância abaixo de 10% (Ocupação)

6 - Dividend Yield > 7% (Distribuição de renda acima de títulos de renda fixa de primeira linha com distribuição semestral, desconsiderando imposto)

7 - Concentração por Locador/CRI/CRA até 25% (Concentração financeira)

8 - Taxa adm menor que 2% (Custo geral do fundo)

9 - Sem taxa de performance (Custo geral do fundo)

10 - Inadimplência menor que 5% (Qualidade dos contratos)

 

"Somente a dor gera compreensão - Marinha do Brasil"

Essas perguntas são para a pontuação?

Por que, se for, algumas questões, no meu entendimento, são mais exclusivas do que avaliativas, como: 4, 5, 8, 9 e 10.

Por exemplo, com tantas opções, porque colocar Mono Ativo e Mono Cliente na carteira; ou por exemplo, com vacância alta ou taxa de performance?

[Sergio Tanaka]

ao inves de inadimplencia vc pode usar vacancia financeira junto com a vacancia fisica
em ambos os casos eu colocaria 10%

pq vacancia financeira entra inadimplencias, carencias e descontos

Editado Terça-feira às 20:45 por Sergio Tanaka

[Bolívar Luiz]

19 horas atrás, Thalyson Araujo disse:

Fala, camaradas! 

 

Gostaria de compartilhar com vocês minha versão final do diagrama do cerrado para FII's. Ao lado da questão, segue entre parênteses o que está sendo avaliado no item. Aguardo a contribuição de todos que puderem, para ponderações, apontamentos e críticas, afinal, uma das melhores formas de evoluir é se expor às críticas! Valeu e um grande abraço a todos!

 

1 - P/VP<1,05? (Valuation)

2 - Patrimônio acima de 2 bilhões? (Relevância do mercado)

3 - Patrimônio X Dívida maior ou igual a 4 (índice de alavancagem até 25%)

4 - Não Mono ativo, locador ou índice,- CDI, SELIC, IPCA ou IGPM, em caso de papel - (Concentração)

5 - Vacância abaixo de 10% (Ocupação)

6 - Dividend Yield > 7% (Distribuição de renda acima de títulos de renda fixa de primeira linha com distribuição semestral, desconsiderando imposto)

7 - Concentração por Locador/CRI/CRA até 25% (Concentração financeira)

8 - Taxa adm menor que 2% (Custo geral do fundo)

9 - Sem taxa de performance (Custo geral do fundo)

10 - Inadimplência menor que 5% (Qualidade dos contratos)

 

"Somente a dor gera compreensão - Marinha do Brasil"

@Thalyson Araujo Algumas considerações:

Alguns desses critérios são critérios eliminatórios pra você? Por exemplo, você ainda investiria em um FII com taxa de adm maior que 2%, com taxa de performance e/ou DY >7%? Investiria em monoativos? Porque se não, não faz sentido ter essas perguntas no Diagrama, já que todas as empresas selecionadas para você inserir nele já teriam passado por esses critérios.

Também vale a pena diferenciar P/VP máximo pra FIIs de tijolo e de papel na primeira pergunta. Imóveis tendem a valorizar, dinheiro não, então pagar mais caro do que o dinheiro/dívida para negociar o dinheiro/dívida não vai valer a pena. 

 

Também reparei que algumas dessas perguntas podem ser mescladas por tratarem do mesmo assunto:

Tratando sobre o apontado pelo colega @Sergio Tanaka, você provavelmente elaborou a pergunta de vacância pensando tanto na física quanto na financeira. Dessa forma, a pergunta 10, sobre inadimplência, já entra como um dos fatores que compõem o conceito de vacância (financeira) contemplada na pergunta 5.

 

Por fim, uma última observação é que FIIs de papel não investem em CRA (agronegócio), somente CRI.

 

Espero ter contribuído!

[Carlos Augusto Benaci Gregol]

21 horas atrás, Thalyson Araujo disse:

Fala, camaradas! 

 

Gostaria de compartilhar com vocês minha versão final do diagrama do cerrado para FII's. Ao lado da questão, segue entre parênteses o que está sendo avaliado no item. Aguardo a contribuição de todos que puderem, para ponderações, apontamentos e críticas, afinal, uma das melhores formas de evoluir é se expor às críticas! Valeu e um grande abraço a todos!

 

1 - P/VP<1,05? (Valuation)

2 - Patrimônio acima de 2 bilhões? (Relevância do mercado)

3 - Patrimônio X Dívida maior ou igual a 4 (índice de alavancagem até 25%)

4 - Não Mono ativo, locador ou índice,- CDI, SELIC, IPCA ou IGPM, em caso de papel - (Concentração)

5 - Vacância abaixo de 10% (Ocupação)

6 - Dividend Yield > 7% (Distribuição de renda acima de títulos de renda fixa de primeira linha com distribuição semestral, desconsiderando imposto)

7 - Concentração por Locador/CRI/CRA até 25% (Concentração financeira)

8 - Taxa adm menor que 2% (Custo geral do fundo)

9 - Sem taxa de performance (Custo geral do fundo)

10 - Inadimplência menor que 5% (Qualidade dos contratos)

 

"Somente a dor gera compreensão - Marinha do Brasil"

Opa, boa tarde. Acho interessante ver tanto vacancia fisica quanto financeira. Alem de saber se os imoveis estao bem localizados ( se shopping - area nobre/  se galpao - acesso a rodovia facil  / se lages corporativas - area nobre /  interessante saber tambem se sao imoveis com alto custo de manutenção. 

[Thalyson Araujo]

On 15/04/2025 at 16:33, Artur Barbosa disse:

Essas perguntas são para a pontuação?

Por que, se for, algumas questões, no meu entendimento, são mais exclusivas do que avaliativas, como: 4, 5, 8, 9 e 10.

Por exemplo, com tantas opções, porque colocar Mono Ativo e Mono Cliente na carteira; ou por exemplo, com vacância alta ou taxa de performance?

Opa, tranquilo? Não entendo tais questões como exclusivas. Ao longo da pandemia, por exemplo, alguns fundos de shopping receberiam pontuação negativa em alguma das várias questões daí, e, com a explosão do Home Office, algumas Lajes Coorporativas também. No entanto, reavaliar a pontuação trimestralmente ou semestralmente interferiria no balanço de investimentos desse fundo, e não em sua exclusão e troca, no caso de negativa em alguns desses itens que você citou. Iniciei minha carteira e FIIs em 2020 e desde lá os fundos variaram seus fundamentos algumas vezes, e, acredito não ser coerente com minha estratégia me desfazer deles e procurar outro que atenda totalmente os itens do questionário, em busca do "fundo perfeito"... Não sei se entendi bem teu questionamento, mas caso tenha interpretado corretamente, minha filosofia tem sido essa. 

 

On 15/04/2025 at 17:44, Sergio Tanaka disse:

ao inves de inadimplencia vc pode usar vacancia financeira junto com a vacancia fisica
em ambos os casos eu colocaria 10%

pq vacancia financeira entra inadimplencias, carencias e descontos

Eu levo em consideração a vacância financeira nos relatórios que elas constam, mesmo. 

On 16/04/2025 at 13:07, Bolívar Luiz disse:

@Thalyson Araujo Algumas considerações:

Alguns desses critérios são critérios eliminatórios pra você? Por exemplo, você ainda investiria em um FII com taxa de adm maior que 2%, com taxa de performance e/ou DY >7%? Investiria em monoativos? Porque se não, não faz sentido ter essas perguntas no Diagrama, já que todas as empresas selecionadas para você inserir nele já teriam passado por esses critérios.

Também vale a pena diferenciar P/VP máximo pra FIIs de tijolo e de papel na primeira pergunta. Imóveis tendem a valorizar, dinheiro não, então pagar mais caro do que o dinheiro/dívida para negociar o dinheiro/dívida não vai valer a pena. 

 

Também reparei que algumas dessas perguntas podem ser mescladas por tratarem do mesmo assunto:

Tratando sobre o apontado pelo colega @Sergio Tanaka, você provavelmente elaborou a pergunta de vacância pensando tanto na física quanto na financeira. Dessa forma, a pergunta 10, sobre inadimplência, já entra como um dos fatores que compõem o conceito de vacância (financeira) contemplada na pergunta 5.

 

Por fim, uma última observação é que FIIs de papel não investem em CRA (agronegócio), somente CRI.

 

Espero ter contribuído!

Na verdade, não constei aqui, mas, na minha planilha, o único critério excludente seria o monoativo ou monolocador/índice, em caso de papel: 

Os demais, eu aceitaria uma taxa de 2%, por exemplo, dependendo dos outros fundamentos. 

Por fim, eu realmente fiz a separação da vacância física e financeira (inadimplência, principalmente) em itens separados. Em alguns casos, pude perceber que os contratos estavam vigentes (vacância física resolvida) porém com atraso ou não pagamento (vacância financeira/inadimplência). 

No mais, muito obrigado pelos apontamentos, vou reavaliar algumas dessas questões! Obrigado a todos que contribuíram!

[Artur Barbosa]

44 minutes ago, Thalyson Araujo disse:

Opa, tranquilo? Não entendo tais questões como exclusivas. Ao longo da pandemia, por exemplo, alguns fundos de shopping receberiam pontuação negativa em alguma das várias questões daí, e, com a explosão do Home Office, algumas Lajes Coorporativas também. No entanto, reavaliar a pontuação trimestralmente ou semestralmente interferiria no balanço de investimentos desse fundo, e não em sua exclusão e troca, no caso de negativa em alguns desses itens que você citou. Iniciei minha carteira e FIIs em 2020 e desde lá os fundos variaram seus fundamentos algumas vezes, e, acredito não ser coerente com minha estratégia me desfazer deles e procurar outro que atenda totalmente os itens do questionário, em busca do "fundo perfeito"... Não sei se entendi bem teu questionamento, mas caso tenha interpretado corretamente, minha filosofia tem sido essa. 

Entendi, faz sentido. É que algumas dessas questões eu usei como primeira avaliação para entrar no portifólio, mas faz sentido usar para avaliar as mudanças no decorrer do tempo.

Vou reavaliar e estudar essa possibilidade.

Obrigado.