FIIs quando vender?

[Micael Guimarães]

Bom dia pessoal,

Estou analisando uma carteira de FIIs e tenho uma dúvida.

Estou analisando essa carteria e os números são os DIV Yield:

-- HGBS11  - 10,34

-- HGLG11 - 8,79

-- HGRE11 - 9,4

-- LVBI11 - 10,45

-- XPML11 - 10,96

XPLG11 - 10,03

CPTS11 - 12,76

PORD11 - 13,57

KNCR11 - 11,72

GGRC11 - 12,18

RZTR11 - 13,44

GARE11 - 12,38

HSML11 - 11,49

GTWR11 - 14,04

NEWL11 - 12,19

KNCA11 - 13,69

RURA11 - 14,06
 

As 5 primeiras, em destaque, eu já tenho na minha carteira, compradas antes de começar o curso.

A minha dúvida é a seguinte, como analisar se é hora de vender uma FII e redistribuir o valor?

Principalmente quanto a HGLG11, que nessa carteira é a que tem o pior DY.

[Eddy Paulini]

21 minutes ago, Micael Guimarães disse:

Bom dia pessoal,

Estou analisando uma carteira de FIIs e tenho uma dúvida.

Estou analisando essa carteria e os números são os DIV Yield:

-- HGBS11  - 10,34

-- HGLG11 - 8,79

-- HGRE11 - 9,4

-- LVBI11 - 10,45

-- XPML11 - 10,96

XPLG11 - 10,03

CPTS11 - 12,76

PORD11 - 13,57

KNCR11 - 11,72

GGRC11 - 12,18

RZTR11 - 13,44

GARE11 - 12,38

HSML11 - 11,49

GTWR11 - 14,04

NEWL11 - 12,19

KNCA11 - 13,69

RURA11 - 14,06
 

As 5 primeiras, em destaque, eu já tenho na minha carteira, compradas antes de começar o curso.

A minha dúvida é a seguinte, como analisar se é hora de vender uma FII e redistribuir o valor?

Principalmente quanto a HGLG11, que nessa carteira é a que tem o pior DY.

Bom dia, @Micael Guimarães !

A princípio, podemos dizer que você está se direcionando para uma decisão com apenas um fundamento que é o DY. E isso é perigoso. Um DY não deve ser o único balizador bem como não deve ser observado de maneira isolada.

A começar que o DY não passa de uma divisão entre os dividendos pagos nos últimos 12 meses pelo valor atual da cota. Se a cotação do ativo sobe ou desce, o DY muda.

Depois, vamos nos lembrar que o DY por si só de maneira isolada pode ser mal visto. Por exemplo: o que é melhor? Um DY de 8% sobre um lucro de 30 milhões ou um DY de 12% sobre um lucro de 5 milhões?

Os FIIs devem ser avaliados além do DY. Seu patrimônio líquido, alavancagem, inquilinos, vacância, dentro outros critérios devem ser somados à avaliação.

 

Não sei se você concluiu o curso, mas as respostas sobre a venda de ativos estão contidas no módulo 8. Já chegou nele?

[Micael Guimarães]

49 minutes ago, Eddy Paulini disse:

Bom dia, @Micael Guimarães !

A princípio, podemos dizer que você está se direcionando para uma decisão com apenas um fundamento que é o DY. E isso é perigoso. Um DY não deve ser o único balizador bem como não deve ser observado de maneira isolada.

A começar que o DY não passa de uma divisão entre os dividendos pagos nos últimos 12 meses pelo valor atual da cota. Se a cotação do ativo sobe ou desce, o DY muda.

Depois, vamos nos lembrar que o DY por si só de maneira isolada pode ser mal visto. Por exemplo: o que é melhor? Um DY de 8% sobre um lucro de 30 milhões ou um DY de 12% sobre um lucro de 5 milhões?

Os FIIs devem ser avaliados além do DY. Seu patrimônio líquido, alavancagem, inquilinos, vacância, dentro outros critérios devem ser somados à avaliação.

 

Não sei se você concluiu o curso, mas as respostas sobre a venda de ativos estão contidas no módulo 8. Já chegou nele?

Bom dia @Eddy Paulini,

Não estou baseando minha decisão em um único fundamento. Estou analisando vários fundamentos em diferentes sites, além de visitar os RIs. Coloquei o DY apenas para facilitar o post. 

A pergunta então poderia mudar para, depois de avaliar 2 títulos com fundamentos equivalentes(vários fundamentos), mas DY discrepantes, como avaliar se devo vender um e comprar o outro, ou se devo só comprar o outro?

De fato ainda não cheguei no módulo 8.

Obrigado pela resposta. Já já chego lá!

Editado Segunda-feira às 13:48 por Micael Guimarães
Agradecimento

[Douglas Montouro Alves]

5 horas atrás, Micael Guimarães disse:

Bom dia pessoal,

Estou analisando uma carteira de FIIs e tenho uma dúvida.

Estou analisando essa carteria e os números são os DIV Yield:

-- HGBS11  - 10,34

-- HGLG11 - 8,79

-- HGRE11 - 9,4

-- LVBI11 - 10,45

-- XPML11 - 10,96

XPLG11 - 10,03

CPTS11 - 12,76

PORD11 - 13,57

KNCR11 - 11,72

GGRC11 - 12,18

RZTR11 - 13,44

GARE11 - 12,38

HSML11 - 11,49

GTWR11 - 14,04

NEWL11 - 12,19

KNCA11 - 13,69

RURA11 - 14,06
 

As 5 primeiras, em destaque, eu já tenho na minha carteira, compradas antes de começar o curso.

A minha dúvida é a seguinte, como analisar se é hora de vender uma FII e redistribuir o valor?

Principalmente quanto a HGLG11, que nessa carteira é a que tem o pior DY.

Boa tarde Micael, não conheço a maioria deles, mas tenho alguns desses como, HGLG e GARE eu tenho posição.
Algumas perguntas que você pode fazer olhando pra sua carteira, são:

• Qual a porcentagem que eu tenho em cada um deles?
• Qual a porcentagem que eu tenho em cada tipo de FII? (% em tijolo, % em papel, % em shopping e etc)
• Quais desses FII faz mais sentido para mim? (FII de papel, costuma ter uma rentabilidade maior, porém menos estável, FII de tijolo, costuma ter uma rentabilidade menor, porém mais estável)
• Taxa de adminsitração também é importante obervar.

Após responder essas perguntas, você será capaz de ter uma visão macro sobre sua carteira e com isso fazer ajustes.

Será que tenho muito FII de papel? Ou tenho muito FII hibrido? Assim você consegue rebalancear sua carteira.

Outro ponto (em minha opnião), acredito que essa quantidade de FII é uma quantidade grande para acompanhar e rebalancear, a divisão acaba ficando muito grande, eu recomendo uma carteira com 10 no máximo, porém é minha opnião, você analisa sua realidade.
E por fim, caso você precisa rebalancear (vender) alguma posição, lembre que você pagará IR (20%) sobre o lucro (caso tenha). Se tiver prejuízo, você pode declarar isso no seu imposto de renda, para abater futuros lucros.
 

Espero ter ajudado.

[Eddy Paulini]

5 horas atrás, Micael Guimarães disse:

Bom dia @Eddy Paulini,

Não estou baseando minha decisão em um único fundamento. Estou analisando vários fundamentos em diferentes sites, além de visitar os RIs. Coloquei o DY apenas para facilitar o post. 

A pergunta então poderia mudar para, depois de avaliar 2 títulos com fundamentos equivalentes(vários fundamentos), mas DY discrepantes, como avaliar se devo vender um e comprar o outro, ou se devo só comprar o outro?

De fato ainda não cheguei no módulo 8.

Obrigado pela resposta. Já já chego lá!

@Micael Guimarães entendido!

Neste caso, o DY pode até ser um critério de desempate mas acho válido lembrar de não olhar ele de forma isolada. Como mencionei em um exemplo anteriormente, um FII com um DY menor mas de um lucro maior, pode ser muito melhor. 

E mesmo que haja um critério de desempate, ainda assim talvez não valha a pena se desfazer do ativo vendendo ele. Por isso, dar uma segurada neste tipo de decisão até chegar no módulo 8 seria o ideal.

[Marcio Rogerio Da Silva]

O Dividend Yield (DY) é importante, mas não é tudo.

É comum a tentação de comparar FIIs apenas pelo DY, mas isso pode ser perigoso. Um DY mais baixo não significa necessariamente que o fundo está ruim,  pode até significar o oposto: que o preço subiu muito devido à qualidade do ativo e à expectativa do mercado.

Fundamentos do fundo se deterioraram?

O fundo perdeu qualidade?

Os imóveis estão desvalorizando?

A vacância aumentou demais?

A gestão mudou e piorou?

O preço atual está muito acima do valor patrimonial (P/VP)?

Se um fundo está com DY baixo e P/VP muito alto, pode significar que ele está “caro”.

•. Por exemplo: HGLG11 tem um DY de 8,79%, mas é um fundo muito consolidado, com imóveis logísticos de altíssimo nível e gestão excelente (Credit Suisse).

Um DY menor pode vir com menor risco e maior previsibilidade.

Dica final:

Antes de vender, analise o relatório gerencial dos fundos. Entenda os imóveis, os contratos, o perfil dos locatários, a vacância e o plano da gestão. Isso vai te dar muito mais segurança do que olhar apenas para o DY.

 

[Micael Guimarães]

Valeu demais pessoal. Desculpa ter colocado apenas o DY. Não estou avaliando só ele. De jeito nenhum. Como eu disse, estou avaliando vários fundamentos. Inclusive comparando fontes diferentes, como a Analitica, Investidor10, FIIs.com.br, Funds explorer, e também estou lendo os relatórios gerenciais.

@Eddy Paulini Não vou pulverizar tanto a minha carteira, esses FIIs eu estou analisando, por isso a lista grande. 

Minha dúvida maior estava realmente em que tipo de coisa devo avaliar para saber se é hora de vender. E eu não venderia apenas pelo DY, nem compraria, só listei ali como ilustração.

Mas você acertou na mosca, eu ainda não assisti o módulo 8. Rsrsrsrs

@Marcio Rogerio Da Silva
O HGLG11 é um fundo muito consolidado, não tenho dúvida. Tem um patrimônio enorme e bons números. Mas está com uma vacância alta se comparada a outros fundos logísticos. Como o GGRC11 por exemplo. Que tem 8 anos de IPO e muito bem administrado também. Os dois tem alavancagens parecidas. Enfim. Minha dúvida é mais em termos de incluir o GGRC11 e manter o HGLG11, ou trocar, entende? E que tipo de coisa avaliar para tomar essa decisão.

Valeu demais!

[Sergio Tanaka]

Eu só vendo fii quando eu compro ele por causa do valor da cota e não por causa dos dividendos.

Vino11 eh um exemplo disso, peguei ele na UTI e hj eh minha maior rentabilidade

Comprei ele pq ele tava tão no fundo do poço, q não fazia sentido algum o preço 

Eu comprei já pensando em ganhar na venda. Todo mês analiso ele com carinho pra saber se tá na hora de eu me livrar dele

 

Agora, fundos como o hglg eu não devo vender nunca provavelmente, pq entrei pela segurança dos dividendos

[Eddy Paulini]

1 hora atrás, Micael Guimarães disse:

@Eddy Paulini Não vou pulverizar tanto a minha carteira, esses FIIs eu estou analisando, por isso a lista grande. 

Minha dúvida maior estava realmente em que tipo de coisa devo avaliar para saber se é hora de vender. E eu não venderia apenas pelo DY, nem compraria, só listei ali como ilustração.

Tranquilo! Ficou claro que você está indo a fundo. Na entenda mal, mas é muito comum ver pessoas aqui querendo tomar decisões apenas baseadas em DY, por isso sempre explicamos estes pontos  😅

Mas achei massa você realmente então estar estudando a fundo, lendo relatórios. Ganhou ponto extra por isso Huahuahua

 

[Sergio Tanaka]

2 horas atrás, Micael Guimarães disse:

Valeu demais pessoal. Desculpa ter colocado apenas o DY. Não estou avaliando só ele. De jeito nenhum. Como eu disse, estou avaliando vários fundamentos. Inclusive comparando fontes diferentes, como a Analitica, Investidor10, FIIs.com.br, Funds explorer, e também estou lendo os relatórios gerenciais.

@Eddy Paulini Não vou pulverizar tanto a minha carteira, esses FIIs eu estou analisando, por isso a lista grande. 

Minha dúvida maior estava realmente em que tipo de coisa devo avaliar para saber se é hora de vender. E eu não venderia apenas pelo DY, nem compraria, só listei ali como ilustração.

Mas você acertou na mosca, eu ainda não assisti o módulo 8. Rsrsrsrs

@Marcio Rogerio Da Silva
O HGLG11 é um fundo muito consolidado, não tenho dúvida. Tem um patrimônio enorme e bons números. Mas está com uma vacância alta se comparada a outros fundos logísticos. Como o GGRC11 por exemplo. Que tem 8 anos de IPO e muito bem administrado também. Os dois tem alavancagens parecidas. Enfim. Minha dúvida é mais em termos de incluir o GGRC11 e manter o HGLG11, ou trocar, entende? E que tipo de coisa avaliar para tomar essa decisão.

Valeu demais!

Pra mim fiis se complementam. Hj eu tenho 4 ou 5 fiis de logística, não lembro a qtde exata... E pq?

Pq eu prefiro me expor em 100 galpões ao invés de 20.

Pra mim não eh uma questão de concorrência a ponto de trocar.

Tenho o ggrc e o hglg, o q muda eh quando eu vou aportar, qual deles vai receber a maior % naquele momento.

[Matheus P S]

6 horas atrás, Micael Guimarães disse:

Mas você acertou na mosca, eu ainda não assisti o módulo 8. Rsrsrsrs

Oi Micael,

Segura a mãozinha então meu querido, senão você pode ganhar o selo "mão de alface" hahaha!

O pessoal já comentou o essencial, então nem vou encher linguiça aqui pra não ficar repetitivo.

Vamos que vamos 🚀