Muito melhor que renda fixa, me refutem

[Giorgio Fellipe]

Criei uma planilha pra comparar um cenário real de investimento em imóvel na planta com o rendimento líquido de aplicações de renda fixa — Tesouro IPCA, CDBs, etc. Mas não é qualquer imóvel, e nem qualquer região. É Itapema-SC, centro, alto padrão, 150 metros da praia, 35º andar, 3 suítes, 3 vagas, construtora sólida. Aquele perfil de imóvel que todo mundo da região já viu se valorizar como foguete.

A conclusão que cheguei é intrigante: nesse contexto, mesmo que a valorização do imóvel seja menor do que o rendimento da renda fixa, o imóvel ainda sai ganhando no comparativo. 💣

Sabe por quê?

Porque você investe uma parte (entrada + parcelas), mas a valorização acontece em cima do valor total do bem. Ou seja, se você pagou 300 mil ao longo da obra, mas o imóvel valorizou 600 mil, seu retorno é em cima do capital alavancado. E tudo isso sem banco, sem juros compostos comendo seu lucro, e com correção pelo CUB/SC, que nos últimos anos ficou abaixo do IPCA!

🤯 Quer exemplo prático?

Comprei um imóvel na mesma cidade, em 2022, por R$632 mil (pagando ainda), e hoje ele tá avaliado em R$1,2 milhão.

Obra entregue em novembro de 2024, moro nele, ainda faltando uns R$120 mil pra quitar.

E sim, isso tudo com contrato direto com a construtora, sem financiamento bancário.

O modelo de financiamento direto com a construtora mais praticado por aqui envolve:

• Entrada de cerca de 15%
• Saldo dividido em até 100 parcelas mensais + balões semestrais ou anuais
• E mais um balão na entrega das chaves
• Valor corrigido pelo CUB/SC

A planilha tá aqui pra quem quiser destrinchar os números:
📊 Link pra planilha https://docs.google.com/spreadsheets/d/1NkbobU303SwKRqTiLfoExcN7Dgl6j35wsJ9EOZxqiMY/edit?usp=sharing
(faça uma cópia pro seu Drive pra editar)

🚨 Gostaria que vocês criticassem, questionassem, apontassem falhas na planilha, premissas duvidosas, custos que deixei de fora, riscos que subestimei, etc.

Valeu! 👊

[Sergio Tanaka]

confesso que me da preguica fazer esses tipos de contas e comparacoes

mas tem alguns pontos onde nao envolvem numeroa

1. risco, tem q colocar na balanca, pois qto maior o risco, maior a rentabilidade. o seu imovel tem mais risco que um titulo do tesouro

2. liquidez, imoveis nao tem.

fora q vc pegou em itapema,  eh uma regiao onde ta em desenvolvimento, tem q colocar isso na conta tb

[Eduardo Tadashi Mori]

Vou deixar meus 2 centavos em como eu vejo isso

Eu invisto em terrenos e consigo uma margem de uns 30~40% em um ano.

Invisto também em minha empresa, comprando equipamentos novos, desenvolvendo produtos novos, etc... e o retorno sobre o investimento é de alguns múltiplos maiores.

23 horas atrás, Giorgio Fellipe disse:

Mas não é qualquer imóvel, e nem qualquer região.

Ou seja, seu retorno não é diretamente o rendimento sobre o seu investimento. Tem também o know-how, trabalho, risco, etc... Você já agregou um conhecimento sobre o assunto e ainda trabalhou em cima dele. Este conhecimento e trabalho também tem um valor que um investimento em tesouro Selic não tem.

Esse cálculo já passou pela minha cabeça quando penso em minha empresa. Eu sei o que comprar, quando comprar, como usar o que comprar, como vender, e todo esse conhecimento e trabalho acumula um valor muito maior que um tesouro Selic, então o retorno também é um multiplo muito maior. O problema é que não tenho o conforto de só colocar o dinheiro e esperar o retorno.

[Giorgio Fellipe]

Obrigado pelas respostas @Sergio Tanaka e @Eduardo Tadashi Mori.

 

Antes de tudo, concordo totalmente que estamos falando de investimentos bem diferentes em risco, liquidez, esforço e perfil, de certa forma é até injusto comparar. 

O objetivo do post foi duplo mesmo:

• Enriquecer a planilha com críticas, ajustes de premissas, custos que deixei de fora, riscos que talvez subestimei... quanto mais gente destrinchar, melhor pra todo mundo;
• E também provocar um pouco, no bom sentido. Mostrar que, com estudo, conhecimento local e um certo "feeling", existem oportunidades excelentes — com um risco que, nesse contexto específico, não é tão alto quanto parece de fora.

A resposta do Eduardo trouxe exatamente o ponto que eu queria levantar: quando você investe em algo que conhece bem, o retorno pode ser desproporcional porque você tá colocando não só dinheiro, mas também know-how, estratégia, leitura de mercado. Isso vale pra imóvel, pra empresa, pra terreno...

Ah, e claro: a liquidez é uma pedra no sapato. Imóvel não é pra quem pode precisar do dinheiro daqui 6 meses. Mas pra quem tá montando patrimônio e tem fôlego, pode fazer bastante sentido, especialmente em regiões que ainda estão ganhando relevância nacional como Itapema.

Tamo junto! 👊

Quem quiser continuar fuçando a planilha, tá aberta.

[Karoly Hunkar]

14 horas atrás, Eduardo Tadashi Mori disse:

Vou deixar meus 2 centavos em como eu vejo isso

Eu invisto em terrenos e consigo uma margem de uns 30~40% em um ano.

Invisto também em minha empresa, comprando equipamentos novos, desenvolvendo produtos novos, etc... e o retorno sobre o investimento é de alguns múltiplos maiores.

Ou seja, seu retorno não é diretamente o rendimento sobre o seu investimento. Tem também o know-how, trabalho, risco, etc... Você já agregou um conhecimento sobre o assunto e ainda trabalhou em cima dele. Este conhecimento e trabalho também tem um valor que um investimento em tesouro Selic não tem.

Esse cálculo já passou pela minha cabeça quando penso em minha empresa. Eu sei o que comprar, quando comprar, como usar o que comprar, como vender, e todo esse conhecimento e trabalho acumula um valor muito maior que um tesouro Selic, então o retorno também é um multiplo muito maior. O problema é que não tenho o conforto de só colocar o dinheiro e esperar o retorno.

Acho o seu pensamento em relação a sua empresa extremamente válida. Investir no seu próprio negócio, crescer, otimizar. Você acaba mitigando riscos, o seu know how é  melhor investimento sem dúvida nenhuma. De onde você tira a sua sobrevivência e futuramente lucros. Só depois pensar em investimentos fora da empresa. Investir o que sobra do seu rendimento pessoa física em conjunto alavanca muito seu patrimônio. 

[Rafael Antunes Teixeira Silva]

On 23/04/2025 at 20:55, Giorgio Fellipe disse:

Criei uma planilha pra comparar um cenário real de investimento em imóvel na planta com o rendimento líquido de aplicações de renda fixa — Tesouro IPCA, CDBs, etc. Mas não é qualquer imóvel, e nem qualquer região. É Itapema-SC, centro, alto padrão, 150 metros da praia, 35º andar, 3 suítes, 3 vagas, construtora sólida. Aquele perfil de imóvel que todo mundo da região já viu se valorizar como foguete.

A conclusão que cheguei é intrigante: nesse contexto, mesmo que a valorização do imóvel seja menor do que o rendimento da renda fixa, o imóvel ainda sai ganhando no comparativo. 💣

Sabe por quê?

Porque você investe uma parte (entrada + parcelas), mas a valorização acontece em cima do valor total do bem. Ou seja, se você pagou 300 mil ao longo da obra, mas o imóvel valorizou 600 mil, seu retorno é em cima do capital alavancado. E tudo isso sem banco, sem juros compostos comendo seu lucro, e com correção pelo CUB/SC, que nos últimos anos ficou abaixo do IPCA!

🤯 Quer exemplo prático?

Comprei um imóvel na mesma cidade, em 2022, por R$632 mil (pagando ainda), e hoje ele tá avaliado em R$1,2 milhão.

Obra entregue em novembro de 2024, moro nele, ainda faltando uns R$120 mil pra quitar.

E sim, isso tudo com contrato direto com a construtora, sem financiamento bancário.

O modelo de financiamento direto com a construtora mais praticado por aqui envolve:

• Entrada de cerca de 15%
• Saldo dividido em até 100 parcelas mensais + balões semestrais ou anuais
• E mais um balão na entrega das chaves
• Valor corrigido pelo CUB/SC

A planilha tá aqui pra quem quiser destrinchar os números:
📊 Link pra planilha https://docs.google.com/spreadsheets/d/1NkbobU303SwKRqTiLfoExcN7Dgl6j35wsJ9EOZxqiMY/edit?usp=sharing
(faça uma cópia pro seu Drive pra editar)

🚨 Gostaria que vocês criticassem, questionassem, apontassem falhas na planilha, premissas duvidosas, custos que deixei de fora, riscos que subestimei, etc.

Valeu! 👊

Imóvel na planta é bem mais arriscado por isso o preço menor e maior lucro. Não é raro imóvel na planta dá rolo como atraso na obra, venda para mais de uma pessoa, construtora falir. Boa sorte para você, mas esteja ciente dos riscos. Já vi vários relatos de rolo com isso. Inclusive um amigo meu já arrumou um rolo com imóvel na planta. E só mais um detalhe, você está comparando investimentos completamente diferentes com propósitos diferentes. 

[Karoly Hunkar]

On 23/04/2025 at 20:55, Giorgio Fellipe disse:

Criei uma planilha pra comparar um cenário real de investimento em imóvel na planta com o rendimento líquido de aplicações de renda fixa — Tesouro IPCA, CDBs, etc. Mas não é qualquer imóvel, e nem qualquer região. É Itapema-SC, centro, alto padrão, 150 metros da praia, 35º andar, 3 suítes, 3 vagas, construtora sólida. Aquele perfil de imóvel que todo mundo da região já viu se valorizar como foguete.

A conclusão que cheguei é intrigante: nesse contexto, mesmo que a valorização do imóvel seja menor do que o rendimento da renda fixa, o imóvel ainda sai ganhando no comparativo. 💣

Sabe por quê?

Porque você investe uma parte (entrada + parcelas), mas a valorização acontece em cima do valor total do bem. Ou seja, se você pagou 300 mil ao longo da obra, mas o imóvel valorizou 600 mil, seu retorno é em cima do capital alavancado. E tudo isso sem banco, sem juros compostos comendo seu lucro, e com correção pelo CUB/SC, que nos últimos anos ficou abaixo do IPCA!

🤯 Quer exemplo prático?

Comprei um imóvel na mesma cidade, em 2022, por R$632 mil (pagando ainda), e hoje ele tá avaliado em R$1,2 milhão.

Obra entregue em novembro de 2024, moro nele, ainda faltando uns R$120 mil pra quitar.

E sim, isso tudo com contrato direto com a construtora, sem financiamento bancário.

O modelo de financiamento direto com a construtora mais praticado por aqui envolve:

• Entrada de cerca de 15%
• Saldo dividido em até 100 parcelas mensais + balões semestrais ou anuais
• E mais um balão na entrega das chaves
• Valor corrigido pelo CUB/SC

A planilha tá aqui pra quem quiser destrinchar os números:
📊 Link pra planilha https://docs.google.com/spreadsheets/d/1NkbobU303SwKRqTiLfoExcN7Dgl6j35wsJ9EOZxqiMY/edit?usp=sharing
(faça uma cópia pro seu Drive pra editar)

🚨 Gostaria que vocês criticassem, questionassem, apontassem falhas na planilha, premissas duvidosas, custos que deixei de fora, riscos que subestimei, etc.

Valeu! 👊

Não discordo em tese do que você demonstrou. Cuidado para não ter seu capital e patrimônio todo preso em um investimento de baixa liquidez quando você precisar. Tenha uma boa reserva de emergência associada. Não se esqueça que o segredo dos investimentos é a diversificação. Segundo ray dailo, é a descorrelação entre eles que vão te ajudar a passar por crises e estamos vivendo uma. 

[Artur Barbosa]

On 23/04/2025 at 20:55, Giorgio Fellipe disse:

Criei uma planilha pra comparar um cenário real de investimento em imóvel na planta com o rendimento líquido de aplicações de renda fixa — Tesouro IPCA, CDBs, etc. Mas não é qualquer imóvel, e nem qualquer região. É Itapema-SC, centro, alto padrão, 150 metros da praia, 35º andar, 3 suítes, 3 vagas, construtora sólida. Aquele perfil de imóvel que todo mundo da região já viu se valorizar como foguete.

A conclusão que cheguei é intrigante: nesse contexto, mesmo que a valorização do imóvel seja menor do que o rendimento da renda fixa, o imóvel ainda sai ganhando no comparativo. 💣

Sabe por quê?

Porque você investe uma parte (entrada + parcelas), mas a valorização acontece em cima do valor total do bem. Ou seja, se você pagou 300 mil ao longo da obra, mas o imóvel valorizou 600 mil, seu retorno é em cima do capital alavancado. E tudo isso sem banco, sem juros compostos comendo seu lucro, e com correção pelo CUB/SC, que nos últimos anos ficou abaixo do IPCA!

🤯 Quer exemplo prático?

Comprei um imóvel na mesma cidade, em 2022, por R$632 mil (pagando ainda), e hoje ele tá avaliado em R$1,2 milhão.

Obra entregue em novembro de 2024, moro nele, ainda faltando uns R$120 mil pra quitar.

E sim, isso tudo com contrato direto com a construtora, sem financiamento bancário.

O modelo de financiamento direto com a construtora mais praticado por aqui envolve:

• Entrada de cerca de 15%
• Saldo dividido em até 100 parcelas mensais + balões semestrais ou anuais
• E mais um balão na entrega das chaves
• Valor corrigido pelo CUB/SC

A planilha tá aqui pra quem quiser destrinchar os números:
📊 Link pra planilha https://docs.google.com/spreadsheets/d/1NkbobU303SwKRqTiLfoExcN7Dgl6j35wsJ9EOZxqiMY/edit?usp=sharing
(faça uma cópia pro seu Drive pra editar)

🚨 Gostaria que vocês criticassem, questionassem, apontassem falhas na planilha, premissas duvidosas, custos que deixei de fora, riscos que subestimei, etc.

Valeu! 👊

Fala Giorgio, tudo bem?

Para mim isso é geração de renda especulando no ramo imobiliário. Da dinheiro, tem riscos e tem que saber o que está fazendo.

Mas como toda geração de renda, eu pegaria 25% e colocaria em aplicações seguindo o método. O resto pode continuar especulando.

😁