Vale a pena comprar apartamento na planta em 2025?

[Luigi Gottardello Fonseca]

Pessoal estou em um conflito interno rs, não possuo nenhum imóvel em meu nome e atualmente possuo cerca de 50k de reserva de emergencia e 50k em renda variavel (a ideia agora é não guardar mais reserva e focar 100% os aportes em renda variável) e me surgiu algumas oportunidades de financiar apartamentos na planta em SP capital, por ser diretamente na planta não planejo tirar desse outro dinheiro que comentei para pagar e sim do mês a mês de salário reduzindo o quanto invisto em renda variável, minha principal preocupação que me faz hesitar nesse investimento é a taxa de juros altissima que estamos caso daqui 2/3 anos eu precise financiar o imóvel... Outro critério importante que gosto de ressaltar é que tenho 23 anos, então se eu não investir agora em um apartamento até os 30 anos eu conseguiria encontrar alguns apartamentos com juros mais baixos desde que a taxa caia, só que cai naquele famoso loop de será que vai cair mesmo?

Lembrando que esse AP seria como investimento para aluguéis, não planejo morar em SP pois sou do interior e no momento não me interesso pela vida de SP.

[Luigi Gottardello Fonseca]

Sobre o apartamento também como é na planta será previsto o pagamento em pelo menos 3 anos antes da entrega das chaves.

[Thiago M Borges]

Me parece que você foi levado por propaganda de investimento em studios em SP por incorporadoras...
Recomendações:
1 - Leia muito atentamente todas as cláusulas de pagamento do contrato antes de entrar nesse tipo de negócio, uma das coisas que mais vejo ferrando muita gente é reajuste da taxa de evolução de obras.
2- Veja muito bem o histórico da empresa: se entregam no prazo, se entregam com acabamento bom, se tem reclamação no reclame aqui, se tem processo no jusbrasil etc, existe MUITO golpe nesse tipo de negócio.
3- Você entende de construção? do mercado? conhece a vizinhança que pretende fazer a aquisição e histórico de valorização?

Sobre os juros: o brasil tem histórico de taxa selic na média de 9~10% há muito tempo, ter chegado a 2~4% foi um "surto".
Uma CET boa realística pra trabalhar como projeção é de 8% pra cima.

[Luciana De Moura Afonso]

1 hour ago, Thiago M Borges disse:

Me parece que você foi levado por propaganda de investimento em studios em SP por incorporadoras...

Eu  estava pensando na mesma coisa, comprar apartamento para AIRNB e depois... Na propaganda falava que prédios daquela região estavam com diárias no airnb em torno de 300 reais a diária. Pura calunia, super fácil encontrar airnb perto da paulista na casa dos 150, fora que como tem uma concorrencia gigantesca as chances de estar 3/4 do mês alugado são muito baixas. Acho que da para pagar o financiamento com o airnb? acredito que sim, de verdade.

Mas você tem que atuar de frente, respondendo mensagens, fazendo limpeza, etc

Porque se você for pagar alguém gerenciar para você, aí que fica pior ainda.

[Bolívar Luiz]

On 19/05/2025 at 08:27, Luigi Gottardello Fonseca disse:

Pessoal estou em um conflito interno rs, não possuo nenhum imóvel em meu nome e atualmente possuo cerca de 50k de reserva de emergencia e 50k em renda variavel (a ideia agora é não guardar mais reserva e focar 100% os aportes em renda variável) e me surgiu algumas oportunidades de financiar apartamentos na planta em SP capital, por ser diretamente na planta não planejo tirar desse outro dinheiro que comentei para pagar e sim do mês a mês de salário reduzindo o quanto invisto em renda variável, minha principal preocupação que me faz hesitar nesse investimento é a taxa de juros altissima que estamos caso daqui 2/3 anos eu precise financiar o imóvel... Outro critério importante que gosto de ressaltar é que tenho 23 anos, então se eu não investir agora em um apartamento até os 30 anos eu conseguiria encontrar alguns apartamentos com juros mais baixos desde que a taxa caia, só que cai naquele famoso loop de será que vai cair mesmo?

Lembrando que esse AP seria como investimento para aluguéis, não planejo morar em SP pois sou do interior e no momento não me interesso pela vida de SP.

@Luigi Gottardello Fonseca

Talvez esse vídeo possa ajudar!

 

[Antonio De Matos Teixeira Neto]

On 19/05/2025 at 07:27, Luigi Gottardello Fonseca disse:

Pessoal estou em um conflito interno rs, não possuo nenhum imóvel em meu nome e atualmente possuo cerca de 50k de reserva de emergencia e 50k em renda variavel (a ideia agora é não guardar mais reserva e focar 100% os aportes em renda variável) e me surgiu algumas oportunidades de financiar apartamentos na planta em SP capital, por ser diretamente na planta não planejo tirar desse outro dinheiro que comentei para pagar e sim do mês a mês de salário reduzindo o quanto invisto em renda variável, minha principal preocupação que me faz hesitar nesse investimento é a taxa de juros altissima que estamos caso daqui 2/3 anos eu precise financiar o imóvel... Outro critério importante que gosto de ressaltar é que tenho 23 anos, então se eu não investir agora em um apartamento até os 30 anos eu conseguiria encontrar alguns apartamentos com juros mais baixos desde que a taxa caia, só que cai naquele famoso loop de será que vai cair mesmo?

Lembrando que esse AP seria como investimento para aluguéis, não planejo morar em SP pois sou do interior e no momento não me interesso pela vida de SP.

Sendo bem sincero, já que pensa que vai ser para aluguel, pq não escolher o fii de TIJOLO, e investir o valor que pagaria a parcela por exemplo, uma vc correria do juros, do embrolho para tomar conta, manutenção e IPTU, fora que o JUROS esses sempre são amargos, em 2/3 anos muitas coisa pode mudar.

E levando em consideração a sua idade, sinceramente, continua com seus aportes, vai aumentando sua renda e lá na frente, descida se quer comprar um imóvel  A VISTA ou não.

Editado ontem às 18:22 por Antonio De Matos Teixeira Neto

[Rodolfo Antonici]

Se você não pretende morar, não deveria comprar o imóvel. Historicamente alugueis de apartamentos tem gerado de 4 a 5% de rentabilidade ao ano bruto e a valorização do imóvel (2020 foi atípico). Logo os maiores FIIs de tijolo que você olhar na bolsa vai te dar um retorno líquido maior.

"Ah mas apartamento de Airbnb gera uma rentabilidade maior"
Existem sites como Airbtics e o AirDNA que mostram que a rentabilidade média bruta de um short-stay em SP é de 48 mil por ano, com uma ocupação média de 62% e um pernoite de 197 reais. Em cima disso você tem que colocar os custos de condomínio, manutenção, impostos, água, eletricidade e internet e etc, além de uma taxa de administração se você não vai morar na mesma cidade, quando fiz a conta isso resultou em 26 mil/ano. Com isso sobrou 22 mil livre.

Quando fiz esse estudo no final do ano passado, os preços dos estúdios em áreas nobres eram de 350 mil, o que me geraria uma rentabilidade líquida 15% aa com um risco gigantesco e com as dores de cabeça de ter algo do gênero.

Vale lembrar que os hotéis se adaptaram ao modelo do Airbnb e tem pressionado os preços das plataformas para baixo, nos EUA o modelo do Airbnb já é considerado fadado a morte e inviável. Isso já se mostra no próprio app que hoje tenta emplacar uma ideia de "experiência no local" em vez de simples estadia.

Falando do seu caso especificamente: você vai se enfiar numa aventura de 350 mil reais (mais juros) com um patrimônio de 100 mil, qualquer dor de barriga no empreendimento e você vai ficar com uma dívida gigantesca e um studio que vale muito pouco. Uma nova pandemia já ferraria o seu plano.