Fii RECT11 tá valendo a pena?

[André Ricelly Da Silva Ferreira]

Iniciando minha jornada agora e tava vendo alguns Fiis e vi esse com o P/VP bem abaixo. Alguém pode comentar um pouco sobre ele?

Dei uma analisada e dentro das minhas limitações não vi algo muito negativo nele não. 

Desde já agradeço. 

[Bruno Cantarella]

Cara, passei por esse post algumas vezes mas demorei a responder pq confesso que ainda não tenho muita confiança nas análises.
Me parece ser um bom fundo, mas tem um pontos que chamam minha atenção e que precisaria entender melhor também antes de investir nele.

Sobre fundamentos, as taxas são condizentes, tem um patrimônio considerável (aprox. 900mi), vários imóveis bem localizados, em cidades distintas e com vários clientes diferentes. A maioria dos contratos vence no médio ou longo prazo.

Resumindo, tem boas características. Paga dividendos constantes há muito tempo, porém o valor por cota caiu. Entretanto, considerando o valor da cota, o DY fica bom.

O que parece ter impactado o desempenho dele é que parece que ele passou por maus bocados em meados de 2020/2021, quando teve uma taxa de ocupação geral abaixo de 70% por um bom tempo, mas se recuperou. Dei uma pesquisada e parece ter sido algo com um imóvel que estava locado para a Vivo que ficou vazio e que demoraram para locar novamente, dentre outros andares em alguns prédios que também ficaram desocupados e outros casos menores, mas de qualquer forma a taxa de ocupação atual é muito boa (perto de 90%).

Em abril/21 e maio/22 houve emissão de cotas para pagamento de dívidas do fundo, o que divide opiniões em relação à forma como é feito. Acho que quem já tem cotas não fica muito feliz pensando no curto e/ou médio prazo, mas se pensarmos no longo prazo não parece ser nada grave, considerando que os gestores parecem saber o que fazem e geram cotas para fazer o fundo crescer proporcionalmente à captação que é feita, através da aquisição de novos imóveis.

Porém, fiquei com a impressão que o fundo foi surpreendido com o montante final das dividas com vencimentos recentes, pois os indexadores (ex. IPCA) subiram vertiginosamente de 2020 para cá - mas afinal, quem não ficou, não é mesmo?

Desculpe o texto longo, mas fiz questão de vir aqui responder pois também tenho dificuldade em avaliar ativos e acho que vale a pena nos ajudarmos nesses pontos aqui na comunidade.

Minha opinião ainda não é final, mas para te responder agora, acredito que possa se tratar de um fundo com bons fundamentos e P/VP super descontado por oscilação de momento e que, pensando no longo prazo, valeria a pena investir nesse FII sim.

Editado 5 de Dezembro de 2022 por Bruno Cantarella
Complementei o texto inicial

[Bruno Cantarella]

@Flavio Prado @Matheus Malheiros Pinto complementem por favor!

[Priscylla Roberta Dos Santos]

On 30/11/2022 at 22:37, André Ricelly Da Silva Ferreira disse:

Iniciando minha jornada agora e tava vendo alguns Fiis e vi esse com o P/VP bem abaixo. Alguém pode comentar um pouco sobre ele?

Dei uma analisada e dentro das minhas limitações não vi algo muito negativo nele não. 

Desde já agradeço. 

Eu tenho ele desde o início da minha carteira, investi quando ainda não sabia analisar fundos e quando fui analisar tudo o que já tinha, resolvi manter ele, pois sempre pagou os dividendos certinho e ele apesar de não ser o melhor fundo disponível no mercado ainda atende meus requisitos para estar na minha carteira,  a cotação dele caiu batante após a ultima emissão de cotas, mas eu acho que é mais o desespero das pessoas que são mão de alface.
Acredito o seguinte, se ele faz sentido para vc não deixe de investir baseado nas opiniões de terceiros, sendo positivas ou negativas, só segue seus críteios de forma imparcial e se ele passar por eles joga no diagrama do cerrado e vê qual a porcentagem que seria seguro investir.

[Matheus Malheiros Pinto]

14 horas atrás, Bruno Cantarella disse:

@Flavio Prado @Matheus Malheiros Pinto complementem por favor!

Fala Bruno!

Cara, sem palavras pra tua análise, ficou show demais! Já vou dar uma estudada nesse fundo pra complementar qualquer coisa e dar minha opinião também.

[André Ricelly Da Silva Ferreira]

Vi que ele tem um porcentagem de liquidez muito baixa em caixa, pouco mais de 2%. Isso interfere nessa relação?

[André Ricelly Da Silva Ferreira]

On 05/12/2022 at 00:13, Bruno Cantarella disse:

Cara, passei por esse post algumas vezes mas demorei a responder pq confesso que ainda não tenho muita confiança nas análises.
Me parece ser um bom fundo, mas tem um pontos que chamam minha atenção e que precisaria entender melhor também antes de investir nele.

Sobre fundamentos, as taxas são condizentes, tem um patrimônio considerável (aprox. 900mi), vários imóveis bem localizados, em cidades distintas e com vários clientes diferentes. A maioria dos contratos vence no médio ou longo prazo.

Resumindo, tem boas características. Paga dividendos constantes há muito tempo, porém o valor por cota caiu. Entretanto, considerando o valor da cota, o DY fica bom.

O que parece ter impactado o desempenho dele é que parece que ele passou por maus bocados em meados de 2020/2021, quando teve uma taxa de ocupação geral abaixo de 70% por um bom tempo, mas se recuperou. Dei uma pesquisada e parece ter sido algo com um imóvel que estava locado para a Vivo que ficou vazio e que demoraram para locar novamente, dentre outros andares em alguns prédios que também ficaram desocupados e outros casos menores, mas de qualquer forma a taxa de ocupação atual é muito boa (perto de 90%).

Em abril/21 e maio/22 houve emissão de cotas para pagamento de dívidas do fundo, o que divide opiniões em relação à forma como é feito. Acho que quem já tem cotas não fica muito feliz pensando no curto e/ou médio prazo, mas se pensarmos no longo prazo não parece ser nada grave, considerando que os gestores parecem saber o que fazem e geram cotas para fazer o fundo crescer proporcionalmente à captação que é feita, através da aquisição de novos imóveis.

Porém, fiquei com a impressão que o fundo foi surpreendido com o montante final das dividas com vencimentos recentes, pois os indexadores (ex. IPCA) subiram vertiginosamente de 2020 para cá - mas afinal, quem não ficou, não é mesmo?

Desculpe o texto longo, mas fiz questão de vir aqui responder pois também tenho dificuldade em avaliar ativos e acho que vale a pena nos ajudarmos nesses pontos aqui na comunidade.

Minha opinião ainda não é final, mas para te responder agora, acredito que possa se tratar de um fundo com bons fundamentos e P/VP super descontado por oscilação de momento e que, pensando no longo prazo, valeria a pena investir nesse FII sim.

Obrigado pelo feedback, foi de muita valia.

[Matheus Malheiros Pinto]

On 05/12/2022 at 00:31, Bruno Cantarella disse:

@Flavio Prado @Matheus Malheiros Pinto complementem por favor!

Conforme o @André Ricelly Da Silva Ferreiramencionou acima, o FII pode ter um problema de liquidez por conta da baixa posição em caixa, de apenas 2% (para comparar, o HGLG11 possui 14% em caixa). Também me chamou atenção o baixo valor dos rendimentos em relação ao valor patrimonial do fundo, mesmo com a vacância baixa (13,93%), por conta da elevada despesa financeira com imóveis, mesmo com um cap rate médio em torno de 9% a.a.

É um fundo ok, mas fiquei bem incomodado com essa questão das despesas financeiras, pois mesmo com os passivos sendo pequenos em relação aos ativos, as despesas financeiras consomem grande parte da receita de aluguel. A princípio não investiria, mas precisaria estudar o case mais a fundo.

[André Ricelly Da Silva Ferreira]

Tu é brabo @matheus Malheiros Pinto valei man.

[Jorge L L De Siqueira]

Olá. Eu tenho este FII na minha carteira e que chama minha atenção é o P/VP de 0,58. Ele também está meio fora da curva no segmento.