Analise de FII usando somente skills

[Sergio Tanaka]

 

fui responder neste topico abaixo sobre como eu fazia para analisar fII, mas acabei que me empolguei e portei tudo pra skills

 

Tinha feito um post grandao, mas acabei q joguei neste repo temporario https://gitlab.com/serjaum1/analise-relatorio-gerencial-fiis

para usar basta clonar o repo, abrir no seu agent predileto (deve funcionar sem problemas no claude ou gemini, eu uso o cursor)

e mandar um promp idiota o suficiente como Analise e compare os FIIs XPML11, HGLG11 e RZTR11

o resultado vai ser algo como
 

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Comparativo de FIIs: XPML11, HGLG11 e RZTR11

Análise com base em dados do Investidor10, relatórios gerenciais e fontes de RI (fev/2026). Os PDFs dos relatórios gerenciais estão disponíveis via Investidor10/B3; os números abaixo refletem o que é possível consolidar de forma objetiva.

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1. Tabela quantitativa

Métrica	XPML11	HGLG11	RZTR11
Segmento	Shoppings / Varejo	Logística	Híbrido (agro)
Mês ref.	Jan/26	Fev/26	Jan/26
Ocupação (%)	95,8	97,6 (proj. 95,5 fev/26)	100
Vacância (%)	4,2	2,4 (nov/25)	0
WAULT (anos)	—	—	—
LTV (%)	—	9,7	—
Dividend yield 12M (%)	9,95	8,4	12,60
Distribuição 12M (R$/cota)	11,04	~13,2	12,25
Último rendimento (R$/cota)	0,92	1,10	1,00
Valor cota mercado (R$)	111,00	156,50	96,60
Valor cota VP (R$)	108,16	166,58	94,62
P/VP	1,03	0,94	1,03
PL (R$)	6,33 bi	~10 bi (em expansão)	1,78 bi
Cotistas	633.071	—	147.147
Taxa de administração	0,55% a.a	—	1,25% a.a

— = dado não consolidado nesta análise.

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2. Carteira e risco

Ocupação e concentração

• XPML11: Vacância em torno de 4,2%, com melhora recente (inadimplência ~1,1%). Carteira de shoppings e varejo, bem diversificada por região (SP, RJ, MG, BA, etc.) e muitos ativos (27 imóveis). Risco de vacância moderado; evento pontual: incêndio no Shopping Tijuca (jan/26), impacto operacional a acompanhar.
• HGLG11: Ocupação muito alta (vacância 2,4% em nov/25), com gestão alertando para subida projetada para ~4,5% em fev/26 por saídas já contratadas (Êxito, TLS, RV Imola, Plastic Omnium). Base de 37 galpões logísticos (~2,1 mi m²). Concentração de risco operacional em ciclos de renovação; qualidade de inquilinos em geral boa.
• RZTR11: Vacância declarada 0%; carteira de terras agrícolas (arrendamento). Concentração setorial (agro) e geográfica (MT, MA, TO, GO, etc.). Risco ligado a commodity, clima e repactuações de arrendamento (ex.: Fazenda Porangas II já repactuada com ganho para o fundo).

Dívida e LTV

• XPML11: Sem LTV consolidado nesta tabela; relatório cita conclusão de venda de ativos (R$ 1,65 bi para Atria) e aquisições planejadas (Iguatemi). Fluxo de caixa reforçado por ganho de capital.
• HGLG11: LTV baixo (9,7%; 11,4% com SPE), com redução após emissão de R$ 1,4 bi. Perfil conservador de alavancagem; vencimentos e indexadores a conferir no relatório completo.
• RZTR11: Sem LTV extraído nesta análise. Modelo focado em receita de arrendamento; menos dependência de dívida imobiliária clássica.

Yield e sustentabilidade

• XPML11: DY 12M 9,95%, distribuição estável (R$ 0,92/cota por vários meses). Guidance até jun/26 entre R$ 0,86 e R$ 0,92. Parte do resultado com ganho de capital (venda de ativos); fluxo recorrente de aluguéis de shoppings sólido.
• HGLG11: DY 12M 8,4%, menor que os outros dois; distribuição em alta (R$ 1,10 em fev/26), 31º mês consecutivo no mesmo patamar. Sustentabilidade atrelada à ocupação e à conclusão de obra (mar/26) e crescimento do PL.
• RZTR11: Maior DY dos três (12,60%), com R$ 12,25 em 12 meses e último rendimento R$ 1,00. Histórico de repactuações positivas; sustentabilidade depende do ciclo do agro e da qualidade dos arrendamentos.

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3. Conclusão comparativa

• Quem busca maior yield (renda): RZTR11 lidera em DY 12M (12,60%) e em valor absoluto por cota nos 12 meses, com vacância declarada zero, em troca de maior exposição ao setor agro e menor liquidez que o XPML11.
• Quem busca menor risco e tamanho: HGLG11 oferece LTV baixo (9,7%), carteira logística de qualidade e distribuição estável há 31 meses; DY menor (8,4%) e P/VP 0,94 (negociado abaixo do VP). XPML11 combina tamanho (maior PL e liquidez), vacância controlada e DY atrativo (9,95%), com risco operacional moderado (shoppings e evento Tijuca).
• Equilíbrio (yield + liquidez + diversificação): XPML11 fica no meio: DY próximo de 10%, maior número de cotistas e PL, dividendos estáveis e guidance explícito; HGLG11 é a opção mais conservadora em alavancagem e perfil logístico.

Ordem por critério (resumo):

Critério	1º	2º	3º
Yield 12M	RZTR11	XPML11	HGLG11
Risco de alavancagem (menor)	HGLG11 (LTV 9,7%)	—	—
Liquidez / tamanho	XPML11	HGLG11	RZTR11
Ocupação / vacância	RZTR11 (0%)	HGLG11	XPML11

Este material é apenas informativo e não constitui recomendação de compra ou venda. Consulte os relatórios gerenciais oficiais e a documentação de cada fundo antes de decidir.

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Fontes: Investidor10 (cotação, VP, DY, vacância, PL, cotistas), relatórios gerenciais e comunicados (ocupação, LTV, guidance, eventos).

a partir disso vc ja tem o seu agente porcamente treinado e vc ja consegue se guiar com mais perguntas etc.

eu to fugindo de codar cada vez mais, desde a criacao de skills, commands e multiplos agents ta cada vez mais facil para o cursor (meu caso) encontrar o que preciso, o parser web dele esta mto bom

se for pagina privada como por ex sua carteira, talvez vc possa passar a sua sessao pra ele pra que ele possa percorrer a sua carteira e te passar mais informacoes que seja.

subi no gitlab pq meus projetos privados tao la, mas se quiser pegar isso e jogar no github, vou adorar contribuir, so nao quero ser o dono nao, nao tenho tempo pra ficar avaliando pr

mas da pra fazer umas artes legais sem nenhuma programacao

[Sergio Tanaka]

pior q o resultado ta realmente interessante

[Sergio Tanaka]

botei ele pra fogo, eu tenho 15 fiis na carteira, vamos ver como ele vai lidar, questionei a robustez da minha classe de ativo

bora gastar agua e energia

edit: gostei do resultado, foi sensato, e pedi uma sugestao pra aportar 1000 reais, lembrando que minha carteira de fiis so tem 1 fii no negativo q eh justamente o trxf11  q na minha visao eh minha melhor oportunidade (aproveitando a queda recente dele e os fundamentos dele eu ainda concordo e acredito mto)

 

Quote

Aporte de R$ 1.000 – Equilíbrio entre segurança e oportunidade

Contexto: Você já tem 15 FIIs; XPML11 concentra 25,3%; PVBI11 tem vacância alta. Objetivo: usar os R$ 1.000 para reforçar segurança (boa ocupação, LTV baixo) e aproveitar oportunidade (DY alto, P/VP < 1), sem aumentar risco onde já está alto.

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O que eu faria com R$ 1.000

Opção recomendada: 50% TRXF11 + 50% GGRC11

Ativo	Cotas	Valor (aprox.)	Por quê
TRXF11	5	~R$ 465	Vacância 0,46%, LTV 6,89%, WALE 12 anos, DY 12,69%, P/VP 0,92. Segurança (ocupação e dívida) + oportunidade (yield e margem no preço).
GGRC11	50	~R$ 502	Vacância 0,21%, P/VP 0,90, DY 11,99%. Logística sólida, PL R$ 2,4 bi. Reforça segmento logístico sem concentrar em HGLG11.
Sobra	—	~R$ 33	Deixar em caixa ou na próxima compra.

Total: ~R$ 967 em 2 ativos; ~R$ 33 em caixa.

• Segurança: Os dois têm vacância muito baixa e, no caso do TRXF11, LTV baixo. Nenhum dos dois é PVBI11 nem aumenta peso de XPML11.
• Oportunidade: TRXF11 e GGRC11 têm DY alto (12,69% e 11,99%) e P/VP < 1 (margem de segurança no preço).
• Carteira: Você sobe um pouco o peso de Híbrido (TRXF11) e de Logístico (GGRC11), sem aumentar Shoppings nem Lajes.

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Alternativas

Se quiser um pouco mais de segurança (menos risco)

• ~50% HGLG11 + ~50% TRXF11
  Ex.: 3 cotas HGLG11 (~R$ 471) + 5 cotas TRXF11 (~R$ 465) ≈ R$ 936.
  HGLG11 tem LTV 9,7%, dividendo estável há 31 meses; TRXF11 mantém vacância e LTV baixos. DY médio do par fica um pouco menor que na opção acima.

Se quiser um único ativo (simplicidade)

• 100% em TRXF11 — 10 cotas ≈ R$ 931.
  Junta segurança (vacância 0,46%, LTV 6,89%, WALE 12 anos) com oportunidade (DY 12,69%, P/VP 0,92). Um único ticker, fácil de acompanhar.

Se quiser mais “oportunidade” (mais yield, um pouco mais de risco)

• ~50% TRXF11 + ~50% GGRC11 (igual à recomendada) já puxa o DY.
  Ou ~70% TRXF11 + ~30% BTHF11 (ex.: 7 TRXF11 + 32 BTHF11 ≈ R$ 1.000): BTHF11 é papel/hedge, DY ~12%, P/VP 0,92, mas perfil mais ativo. Só faz sentido se você aceita mais volatilidade.

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O que evitar neste aporte

• Não colocar em PVBI11 — vacância alta e subindo (16,5% → 18,8%); melhor esperar melhora nas locações.
• Não reforçar XPML11 — você já tem 25,3% na carteira; diversificar reduz risco de um único nome.
• Não colocar tudo em RZTR11 — yield alto, mas risco setorial (agro); manter posição atual é suficiente.

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Resumo

Critério	Escolha principal (R$ 1.000)
Segurança	TRXF11 e GGRC11: vacância muito baixa; TRXF11 com LTV baixo.
Oportunidade	DY 12,69% e 11,99%; P/VP 0,92 e 0,90.
Carteira	Não sobe concentração em XPML11; não sobe PVBI11.
Ação sugerida	5 TRXF11 + 50 GGRC11 (~R$ 967); o restante em caixa ou na próxima compra.

Valores com base em cotações da sua tabela (TRXF11 R$ 93,10; GGRC11 R$ 10,05). Na hora da ordem, confira o preço no home broker.

Isso não é recomendação de compra ou venda; é uma sugestão de alocação coerente com a análise da sua carteira e com o objetivo de equilibrar segurança e oportunidade.

porra, pra um projeto aos caralho com uma skill gerada com prompts mto porcos, o resultado ta bem interessante e mto performatico

o cursor nativamente usa subagents dependendo da task, ele me trouxe a a analise de todos os relatorios em segundos, deve ter usado 1 subagent para cada ativo e gastei 40% do contexto de 200k

gostei, divertido
 

Editado Sábado às 11:10 por Sergio Tanaka

[Daniel Correa Silveira]

projeto do carnaval: vou testar isso no Perplexity com a minha carteira de FIIs, valeu @Sergio Tanaka

[Alexandre Weirich]

Sensacional, @Sergio Tanaka! Vou aprender e testar a skill, valeu demais o post

[Sergio Tanaka]

eh aquilo, a IA por premissa nao eh deterministica, cada vez q vc rodar os resultados serao levemente diferentes
a questao eh que sem usar codigo vc consegue abusar mais das probabilidades

a ideia depois talvez seja criar um report mensal com muito mais informacoes, como se fosse um snapshot daquele momento da sua carteira e carregar esse report na proxima avaliacao do mes seguinte

ai ele ja vai saber os que tiveram relatorios novos e os que nao tiveram ele ja sabe o resultado da avaliacao dele

gosto da abordagem 100% com skills pq qqer pessoa consegue evoluir, pra esses tipos de analise eu ja acho codar um saco.