pagar financiamento ou vender o imóvel?

[Marielli Zina]

Pessoal, me ajudem com uma dúvida.

Comprei um apartamento financiado (valor financiado: R$76mil; prazo contrato: 360 meses; juros nominais vigentes: 4,5%; juros efetivos: 4,5939%; juros efetivos c/ relacionamento: 4,5939%). 

Estou alugando esse imóvel atualmente por R$450/mês e o inquilino paga também o valor do condomínio (aprox. R$300/mês).

Gostaria de saber se compensa vender ou continuar pagando o financiamento.

Faltam pagar R$61mil do financiamento, sem negociação, acredito que negociando com o banco esse valor seja menor ao pagar a vista. 

Obs: esse é o único imóvel que possuo comprado, moro com meus pais e não tenho custos com moradia. 

[Gustavo Bervian Brand]

O juro que vc conseguiu nesse financiamento está muito atrativo, de apenas 4,59.a.a. E qual o valor da parcela do seu financiamento? Pergunto pois deve estar pelos R$400 aprox, ou seja, vc estaria no lucro mensalmente. Esse é o melhor cenário e vc conseguirá ao longo do tempo pagar todo o imóvel sem gasto algum do seu bolso (a não ser que o imóvel fique desocupado). Se a prestação for nesse patamar de valor que eu mencionei ou um levemente maior mas sem necessidade de um gasto significativo, eu não venderia.

Editado 10 de Fevereiro de 2023 por Gustavo Bervian Brand

[Flavio Prado]

13 minutes ago, Marielli Zina disse:

Pessoal, me ajudem com uma dúvida.

Comprei um apartamento financiado (valor financiado: R$76mil; prazo contrato: 360 meses; juros nominais vigentes: 4,5%; juros efetivos: 4,5939%; juros efetivos c/ relacionamento: 4,5939%). 

Estou alugando esse imóvel atualmente por R$450/mês e o inquilino paga também o valor do condomínio (aprox. R$300/mês).

Gostaria de saber se compensa vender ou continuar pagando o financiamento.

Faltam pagar R$61mil do financiamento, sem negociação, acredito que negociando com o banco esse valor seja menor ao pagar a vista. 

Obs: esse é o único imóvel que possuo comprado, moro com meus pais e não tenho custos com moradia. 

@Marielli Zina faltou falar o valor da prestação, se é SAC ou PRICE e se você paga o IPTU ou o inquilino (e o valor mensal).

De qualquer maneira o CET é extremamente baixo para os financiamentos feitos hoje em dia. Você tem FGTS que poderia usar para abater o saldo devedor?

Com relação a quitar o financiamento, é muito raro que o banco dê algum desconto para liquidação do saldo devedor.

[Marielli Zina]

2 minutes ago, Gustavo Bervian Brand disse:

O juro que vc conseguiu nesse financiamento está muito atrativo, de apenas 4,59.a.a. E qual o valor da parcela do seu financiamento? Pergunto pois deve estar pelos R$400 aprox, ou seja, vc estaria no lucro mensalmente. Esse é o melhor cenário e vc conseguirá ao longo do tempo pagar todo o imóvel sem gasto algum do seu bolso (a não ser que o imóvel fique desocupado). Se a prestação for nesse valor que vc mencionou ou um pouco maior, eu não venderia.

O valor que pago na parcela é de R$480/mês. Realmente, acaba sendo o valor aproximado do aluguel que o inquilino paga, isso sem considerar o valor de IPTU, manutenções, etc..

[Matheus Malheiros Pinto]

12 minutes ago, Marielli Zina disse:

Pessoal, me ajudem com uma dúvida.

Comprei um apartamento financiado (valor financiado: R$76mil; prazo contrato: 360 meses; juros nominais vigentes: 4,5%; juros efetivos: 4,5939%; juros efetivos c/ relacionamento: 4,5939%). 

Estou alugando esse imóvel atualmente por R$450/mês e o inquilino paga também o valor do condomínio (aprox. R$300/mês).

Gostaria de saber se compensa vender ou continuar pagando o financiamento.

Faltam pagar R$61mil do financiamento, sem negociação, acredito que negociando com o banco esse valor seja menor ao pagar a vista. 

Obs: esse é o único imóvel que possuo comprado, moro com meus pais e não tenho custos com moradia. 

Bom dia, Marielli!

Essa resposta não é tão simples... com esse imóvel, você já terá um lugar para chamar de seu, mas aí depende das suas prioridades.

Agora vou dar minha opinião sobre o financeiro: normalmente a entrada mínima é 20%, então vou considerar um valor de R$95.000 para o imóvel. Com esse aluguel, você tem um cap rate de 0,47% a.m., fora que você tem gastos com manutenção e paga impostos sobre o lucro. Investindo em FIIs (vamos falar apenas de tijolo, você consegue tranquilamente 0,6% a.m. em dividendos, sem dor de cabeça com inquilino e manutenção, e sem imposto, então desconsiderando o lado pessoal, eu venderia.

Em relação ao financiamento, os juros estão excelentes, então eu deixaria o valor do imóvel investido em FIIs e usaria os proventos para pagar o financiamento, sempre amortizando as últimas parcelas.

[Daniel Fernandes Coração]

14 minutes ago, Marielli Zina disse:

Pessoal, me ajudem com uma dúvida.

Comprei um apartamento financiado (valor financiado: R$76mil; prazo contrato: 360 meses; juros nominais vigentes: 4,5%; juros efetivos: 4,5939%; juros efetivos c/ relacionamento: 4,5939%). 

Estou alugando esse imóvel atualmente por R$450/mês e o inquilino paga também o valor do condomínio (aprox. R$300/mês).

Gostaria de saber se compensa vender ou continuar pagando o financiamento.

Faltam pagar R$61mil do financiamento, sem negociação, acredito que negociando com o banco esse valor seja menor ao pagar a vista. 

Obs: esse é o único imóvel que possuo comprado, moro com meus pais e não tenho custos com moradia. 

Bom dia.

Vender ou não é uma decisão muito pessoal sua.

 

Porém, vai minha contribuição:

Vc está pagando um juros extremamente baixo de juros considerando a taxa que os bancos estão praticando atualmente.

Se eu fiz as contas certinho, vc deve estar pagando algo  assim de financiamento:

Valor de amortização : 212

Valor de Juros da parcela:  285

TAXAS : 50

VALOR PARCELA :  547 reais, 

é isto mesmo? é este o valor que vc paga?

Se for isto, eu sinceramente eu não vendia não. acho que não vale a pena não.

Não sei quanto vc ganha mensalmente, mas acredito que vc consiga quitar este financiamento em uns 3 a 4 anos dependendo do quanto vc amortizar mensalmente

por exemplo.

Este valor que eu falei de Amortização 212 reais, é o valor que é abatido  mensalmente da sua dívida com o banco.

Vamos supor que vc consiga amortizar mensalmente 424 reais além do valor que vc paga de parcela todos os meses:

ANO 0 -  vc deve 76mil

ANO 1 = 76 mil - ( 12 x 212 "valor abatido da sua dívida em cada parcela + 424 reais * 12 "valor que vc vai amortizar extra "

 Ficando =  76 mil - ( 2544 + 5088) >>> 76000 - 7632 =  68368

ANO 2 = 68368 - 7632 = 60736

ANO 3 = 60736 - 7632 = 53104

ANO 4 = 53104 -  7632 =  45472

ANO 5 = 45472- 7632 -  37840

ANO 6 = 37840 - 7632 =  30208

ANO 7 = 30208 - 7632 =  22576

ANO 8 = 22576 - 7632 = 14944

ANO 9 = 14944 - 7632 =  7312

ANO 10 = 7312 - 7312 = 0

Pelas contas que fiz, vc termina o financiamento com 10 anos,