Continuar com o apartamento alugado ou vender e colocar em FIIs?

[Marcus Vinicius Malacarne]

E ai sardinhas, financiei um apartamento há alguns anos. A ideia inicial seria sair da casa dos pais e ir morar nesse apto, porém pouco tempo depois de contratar o financiamento meus planos de vida acabaram mudando drasticamente e eu nunca cheguei a me mudar pra ele de fato. Hoje não tenho mais nenhum interesse em morar lá e pra não deixar ele parado eu acabei colocando pra alugar. Mas eu comecei a fazer contas e sei lá... não me parece uma boa opção continuar com esse apartamento.

Atualmente estou recebendo R$ 540,00 por mês de aluguel. O condomínio é pago pelo inquilino, porém tenho que o reembolsar em R$ 240,00 por ano referente ao Fundo de Reserva. Eu ainda pago o IPTU (esse ano deu cerca de R$ 530,00) e pago um seguro do imóvel (de cerca de R$ 200,00 por ano). Ou seja, neste ano a minha estimativa de receita é na faixa de R$ 5.510,00 com esse apartamento (isso torcendo pra não ter nenhum outro tipo de manutenção ou problema não previsto).

Agora vamos aos dados do financiamento:

Na epoca que comprei o apartamento (na planta) estava custando 140 mil, pesquisando hoje eu encontrei algumas ofertas de vendas de apartamentos similares e no mesmo bairro na faixa de 180 a 200 mil (não sei dizer se realmente vale isso, mas é o que estão pedindo).

O financiamento foi feito no Sistema SAC, por um prazo de 360 meses (dos quais ainda faltam 284). O valor financiado foi de R$ 112.261,67 e meu saldo devedor atual ainda é de R$ 92.271,94. A taxa de juros efetiva (CET) é de 6,63%.

Qual a opinião de vocês? Tento vender esse negocio ai, liquidar o financiamento e o que sobrar coloco em FIIs? Ou continuo pagando o financiamento e mantenho alugado? Só mais uma consideração, eu tenho empresa e recebo pro-labore, ou seja, não tenho FGTS pra usar pra usar no abatimento do financiamento, o máximo que posso fazer é ir amortizando parcelas extras de tras pra frente pra tentar liquidar antes.

[Rai Nunes Espindola]

1 hora atrás, Marcus Vinicius Malacarne disse:

E ai sardinhas, financiei um apartamento há alguns anos. A ideia inicial seria sair da casa dos pais e ir morar nesse apto, porém pouco tempo depois de contratar o financiamento meus planos de vida acabaram mudando drasticamente e eu nunca cheguei a me mudar pra ele de fato. Hoje não tenho mais nenhum interesse em morar lá e pra não deixar ele parado eu acabei colocando pra alugar. Mas eu comecei a fazer contas e sei lá... não me parece uma boa opção continuar com esse apartamento.

Atualmente estou recebendo R$ 540,00 por mês de aluguel. O condomínio é pago pelo inquilino, porém tenho que o reembolsar em R$ 240,00 por ano referente ao Fundo de Reserva. Eu ainda pago o IPTU (esse ano deu cerca de R$ 530,00) e pago um seguro do imóvel (de cerca de R$ 200,00 por ano). Ou seja, neste ano a minha estimativa de receita é na faixa de R$ 5.510,00 com esse apartamento (isso torcendo pra não ter nenhum outro tipo de manutenção ou problema não previsto).

Agora vamos aos dados do financiamento:

Na epoca que comprei o apartamento (na planta) estava custando 140 mil, pesquisando hoje eu encontrei algumas ofertas de vendas de apartamentos similares e no mesmo bairro na faixa de 180 a 200 mil (não sei dizer se realmente vale isso, mas é o que estão pedindo).

O financiamento foi feito no Sistema SAC, por um prazo de 360 meses (dos quais ainda faltam 284). O valor financiado foi de R$ 112.261,67 e meu saldo devedor atual ainda é de R$ 92.271,94. A taxa de juros efetiva (CET) é de 6,63%.

Qual a opinião de vocês? Tento vender esse negocio ai, liquidar o financiamento e o que sobrar coloco em FIIs? Ou continuo pagando o financiamento e mantenho alugado? Só mais uma consideração, eu tenho empresa e recebo pro-labore, ou seja, não tenho FGTS pra usar pra usar no abatimento do financiamento, o máximo que posso fazer é ir amortizando parcelas extras de tras pra frente pra tentar liquidar antes.

Eu tentaria reajustar o aluguel corretamente ou trocar o inquilino (vc precisa de ao menos R$ 700 / mês de aluguel).

IPTU quem paga é inquilino também. Ou então vc tem que embutir no preço do aluguel.

A verdade é que seu inquilino está em uma pechincha.

Mas o ideal era saber o valor que vc paga de parcela para opinar se vale a pena vender e tal.

[Marcus Vinicius Malacarne]

1 hora atrás, Rai Nunes Espindola disse:

Eu tentaria reajustar o aluguel corretamente ou trocar o inquilino (vc precisa de ao menos R$ 700 / mês de aluguel).

IPTU quem paga é inquilino também. Ou então vc tem que embutir no preço do aluguel.

A verdade é que seu inquilino está em uma pechincha.

Mas o ideal era saber o valor que vc paga de parcela para opinar se vale a pena vender e tal.

Então... A parcela do financiamento atualmente está em 803,00 (baixando um pouquinho mês a mês). O aluguel está em 600,00 (mas a imobiliária fica com 10%).

O valor do aluguel foi estipulado na epoca com base no "valor de mercado" que estavam cobrando naquela região, durante a pandemia a oferta de apartamentos pra alugar aumentou muito (no mesmo condomínio, inclusive) e com isso acabei optando por congelar e não aplicar o reajuste, pra não correr o risco de perder o inquilino. Mas concordo que está muito barato, preciso rever isso.

Quanto ao IPTU, acredito que seja prática comum por aqui que o proprietário pague, as duas imobiliárias que já usei tinham a mesma orientação quanto a isso. Mas lógico que deveria estar embutido no valor do aluguel.

Editado 3 de Maio de 2023 por Marcus Vinicius Malacarne

[Henrique Magalhães]

3 horas atrás, Marcus Vinicius Malacarne disse:

E ai sardinhas, financiei um apartamento há alguns anos. A ideia inicial seria sair da casa dos pais e ir morar nesse apto, porém pouco tempo depois de contratar o financiamento meus planos de vida acabaram mudando drasticamente e eu nunca cheguei a me mudar pra ele de fato. Hoje não tenho mais nenhum interesse em morar lá e pra não deixar ele parado eu acabei colocando pra alugar. Mas eu comecei a fazer contas e sei lá... não me parece uma boa opção continuar com esse apartamento.

Atualmente estou recebendo R$ 540,00 por mês de aluguel. O condomínio é pago pelo inquilino, porém tenho que o reembolsar em R$ 240,00 por ano referente ao Fundo de Reserva. Eu ainda pago o IPTU (esse ano deu cerca de R$ 530,00) e pago um seguro do imóvel (de cerca de R$ 200,00 por ano). Ou seja, neste ano a minha estimativa de receita é na faixa de R$ 5.510,00 com esse apartamento (isso torcendo pra não ter nenhum outro tipo de manutenção ou problema não previsto).

Agora vamos aos dados do financiamento:

Na epoca que comprei o apartamento (na planta) estava custando 140 mil, pesquisando hoje eu encontrei algumas ofertas de vendas de apartamentos similares e no mesmo bairro na faixa de 180 a 200 mil (não sei dizer se realmente vale isso, mas é o que estão pedindo).

O financiamento foi feito no Sistema SAC, por um prazo de 360 meses (dos quais ainda faltam 284). O valor financiado foi de R$ 112.261,67 e meu saldo devedor atual ainda é de R$ 92.271,94. A taxa de juros efetiva (CET) é de 6,63%.

Qual a opinião de vocês? Tento vender esse negocio ai, liquidar o financiamento e o que sobrar coloco em FIIs? Ou continuo pagando o financiamento e mantenho alugado? Só mais uma consideração, eu tenho empresa e recebo pro-labore, ou seja, não tenho FGTS pra usar pra usar no abatimento do financiamento, o máximo que posso fazer é ir amortizando parcelas extras de tras pra frente pra tentar liquidar antes.

Fazendo uma conta fria , você paga 6,63% de juros e a selic hoje está o dobro disso …. , acredito que assim como @Rai Nunes Espindola já disse , tentaria melhorar está aluguel , e vai pagando está financiamento (ele está num juros bom e no final você terá o apto pra vender), ou caso encontre uma opção boa de venda , visto que você não quer morar nele , acho que aí até vale a pena pegar um bom preço , quitar e vender … enfim só quitar por quitar não valeria a pena , mas em caso de oportunidade de venda , aí faria sentido também !

[Rai Nunes Espindola]

1 hora atrás, Marcus Vinicius Malacarne disse:

Então... A parcela do financiamento atualmente está em 803,00 (baixando um pouquinho mês a mês). O aluguel está em 600,00 (mas a imobiliária fica com 10%).

O valor do aluguel foi estipulado na epoca com base no "valor de mercado" que estavam cobrando naquela região, durante a pandemia a oferta de apartamentos pra alugar aumentou muito (no mesmo condomínio, inclusive) e com isso acabei optando por congelar e não aplicar o reajuste, pra não correr o risco de perder o inquilino. Mas concordo que está muito barato, preciso rever isso.

Quanto ao IPTU, acredito que seja prática comum por aqui que o proprietário pague, as duas imobiliárias que já usei tinham a mesma orientação quanto a isso. Mas lógico que deveria estar embutido no valor do aluguel.

Tenta melhorar o aluguel. Mas de qualquer jeito não vi vantagem em quitar, sua taxa de juros está muito boa.

Sobre o IPTU, é um jogo de números né. Se o inquilino paga, vc coloca um aluguel de 700. Se ele não paga, vc divide o IPTU por 12 e soma no valor do aluguel que vc vai colocar.