Inserindo Fiis no diagrama do cerrado

[Lucas Mendonça]

Bom dia!

Primeiramente, pesquisei mas não encontrei resposta. São três perguntas

 

1- Como inserir diversos tipos de fiis no diagrama? Eu só consegui um "conjunto de perguntas", e temos vários tipos de Fi, (Agro, imobiliário, papel, FOF). Vejo a necessidade de perguntas diferentes pra cada modalidade deles, afinal de contas a maior parte das perguntas prontas dos imobiliários nem se aplicam aos demais. Como os senhores fazem?

 

2- Fis costumam seguir a risca o P/VP, caso um fii que foi comprado com valor mais baixo suba a ponto de estar com P/vp >1 devo vender e trocar por um que esta com P/VP abaixo? Pois vejo uma certa tendência deles sempre tenderem a 1. 

 

3-Pq algumas pessoas no youtube dizem que não é o momento de comprar Fi, sendo que eles em sua maioria estão com preço bem abaixo se usar como referencia os anos passados? 

 

Pela atenção de todos, obrigado! 

[Adriano Umemura]

1 minute ago, Lucas De Oliveira Mendonça disse:

Bom dia!

Primeiramente, pesquisei mas não encontrei resposta. São três perguntas

 

1- Como inserir diversos tipos de fiis no diagrama? Eu só consegui um "conjunto de perguntas", e temos vários tipos de Fi, (Agro, imobiliário, papel, FOF). Vejo a necessidade de perguntas diferentes pra cada modalidade deles, afinal de contas a maior parte das perguntas prontas dos imobiliários nem se aplicam aos demais. Como os senhores fazem?

 

2- Fis costumam seguir a risca o P/VP, caso um fii que foi comprado com valor mais baixo suba a ponto de estar com P/vp >1 devo vender e trocar por um que esta com P/VP abaixo? Pois vejo uma certa tendência deles sempre tenderem a 1. 

 

3-Pq algumas pessoas no youtube dizem que não é o momento de comprar Fi, sendo que eles em sua maioria estão com preço bem abaixo se usar como referencia os anos passados? 

 

Pela atenção de todos, obrigado! 

Boa tarde. Primeiramente lembrar que o diagrama é um mecanismo de gestão de risco e as perguntas nele inseridas não tem como objetivo escolher o ativo. A escolha vai ser feita pela analise levando em conta os criterios que vc determinar. Feito isso e inserindo o ativo escolhido no diagrama, vc pode determinar perguntas que se adequem de modo geral a esta gestão de risco. Por exemplo, minha carteira eu decidi dar mais peso para fundos de tijolos, então eu pontuo estes fiis possibilitando um aporte maior neles. Abaixo seguem as perguntas que eu decidi colocar no diagrama.

Em relação a pergunta 2 os fiis de tijolos possuem uma determinada margem em relação ao p/vp ja que a avaliação dos imoveis não acontece de forma constante, então o valor patrimonial acaba defasado. Vc pode aceitar valores como 1,1 ou o que te deixar mais confortavel. Ja os de papel a divida é atualizada diariamente, então o ideal é não pagar acima de 1. Eu não venderia estes fiis com valores acima do patrimonial se, ja que o mercado se renova em ciclos. Vão ter periodos em que eles ficarão mais descontados. Eu apenas deixaria de aportar neles e direcionaria para aqueles que estão em condições melhores de receber os aportes. Vc pode tbem adicionar algum outro ativo que esteja com valores melhores na sua opinião.

Em relação a 3 acho que cada um precisa fazer a sua analise e tomar as decisões baseadas em seus criterios de avaliação e risco.

 

[Lucas Mendonça]

No caso de ser um fundo de papel, voce ja vai responder com um "não" na primeira pergunta, isso não faria ela negativar um ponto da sua fi apenas por não ser de papel?

[Adriano Umemura]

40 minutes ago, Lucas De Oliveira Mendonça disse:

No caso de ser um fundo de papel, voce ja vai responder com um "não" na primeira pergunta, isso não faria ela negativar um ponto da sua fi apenas por não ser de papel?

Ele vai negativar por ser um fundo de papel. Como comentei acima eu quero dar um peso maior na minha carteira para fundos de tijolo. Penalizando um fundo de papel o diagrama vai indicar aportes em proporções menores do que os de tijolo.

[Danilo Alves Silva Spinola Barbosa]

6 horas atrás, Lucas De Oliveira Mendonça disse:

No caso de ser um fundo de papel, voce ja vai responder com um "não" na primeira pergunta, isso não faria ela negativar um ponto da sua fi apenas por não ser de papel?

O Diagrama serve para você montar uma carteira baseada nas suas perguntas, se no caso dele faz sentido dar mais pontos para FIIs de tijolo faz todo sentido ter essa pergunta. Igual eu, não quero prejudicar os pontos de BBAS3, por isso não tenho a pergunta sobre ser estatal, eu entendo o risco, e acho que vale a pena correr, se eu tivesse essa pergunta, um ativo que eu gosto, que na minha percepção não sofre tanta influencia assim por ser estatal, prefiro deixar essa questão de fora.

[Dimitri Dittrich]

On 26/05/2023 at 13:16, Adriano Luiz Odahara Umemura disse:

Boa tarde. Primeiramente lembrar que o diagrama é um mecanismo de gestão de risco e as perguntas nele inseridas não tem como objetivo escolher o ativo. A escolha vai ser feita pela analise levando em conta os criterios que vc determinar. Feito isso e inserindo o ativo escolhido no diagrama, vc pode determinar perguntas que se adequem de modo geral a esta gestão de risco. Por exemplo, minha carteira eu decidi dar mais peso para fundos de tijolos, então eu pontuo estes fiis possibilitando um aporte maior neles. Abaixo seguem as perguntas que eu decidi colocar no diagrama.

Em relação a pergunta 2 os fiis de tijolos possuem uma determinada margem em relação ao p/vp ja que a avaliação dos imoveis não acontece de forma constante, então o valor patrimonial acaba defasado. Vc pode aceitar valores como 1,1 ou o que te deixar mais confortavel. Ja os de papel a divida é atualizada diariamente, então o ideal é não pagar acima de 1. Eu não venderia estes fiis com valores acima do patrimonial se, ja que o mercado se renova em ciclos. Vão ter periodos em que eles ficarão mais descontados. Eu apenas deixaria de aportar neles e direcionaria para aqueles que estão em condições melhores de receber os aportes. Vc pode tbem adicionar algum outro ativo que esteja com valores melhores na sua opinião.

Em relação a 3 acho que cada um precisa fazer a sua analise e tomar as decisões baseadas em seus criterios de avaliação e risco.

 

Oi Adriano.

Me tira uma dúvida sobre as tuas perguntas?

Sobre a pergunta abaixo:
"Vacãncia física ou inadimplência diminuiu ou manteve nos últimos 3 meses?"

 

Como você analisa isso em FIIs de Papel ou FOF?

 

[Adriano Umemura]

7 minutes ago, Dimitri Dittrich disse:

Oi Adriano.

Me tira uma dúvida sobre as tuas perguntas?

Sobre a pergunta abaixo:
"Vacãncia física ou inadimplência diminuiu ou manteve nos últimos 3 meses?"

 

Como você analisa isso em FIIs de Papel ou FOF?

 

Eu optei por não colocar FOFs na carteira. Em relação aos de papel, nos relatorios mensais vem observações a respeito de inadimplencia ou providencias tomadas em casos de não pagamento. Eu não vi outro meio a não ser ler o relatorio mensalmente 😅

 

[Dimitri Dittrich]

1 hour ago, Adriano Luiz Odahara Umemura disse:

Eu optei por não colocar FOFs na carteira. Em relação aos de papel, nos relatorios mensais vem observações a respeito de inadimplencia ou providencias tomadas em casos de não pagamento. Eu não vi outro meio a não ser ler o relatorio mensalmente 😅

 

Entendi.

Aqui nesse print que você mandou, o valor que você considera pra não baixar ou se manter, seria os 0,60%?

Editado 29 de Maio de 2023 por Dimitri Dittrich

[Adriano Umemura]

11 minutes ago, Dimitri Dittrich disse:

Entendi.

Aqui nesse print que você mandou, o valor que você considera pra não baixar ou se manter, seria os 0,60%?

Isso. Caso em algum fii não apareça esta proporção, pode ser avaliado se surgiu algum comunicado novo de inadimplencia ou como esta se desenrolando aqueles que ja forma comunicados.

[Dimitri Dittrich]

Existe algum outro tópico aqui na comunidade dando mais detalhes de como inserir fundos imobiliários no diagrama do cerrado? Ainda tenho dúvida de como fazer ao certo para fundos de Papel e FOFs (que eu tenho na minha carteira).

Vou precisar remover todas as perguntas que não servem para FOFs e Papel e deixar somente as perguntas que servem para os três (tijolo, papel e fof)? Ao meu ver fica ruim pois eu particularmente tenho algumas perguntas voltadas pra risco que considero importantes para fundos de tijolo, mas não se aplicam a fundos de papel e/ou FOF.

Na aula do raul de como inserir, ele comenta pra considerar fundos de papel como renda fixa, mas não ficou claro se é pra inserir no diagrama como renda fixa.... Enfim, queria mais detalhes sobre inserção de FIIs no diagrama e não encontrei com o mecanismo de busca da comunidade.

[Adriano Umemura]

4 minutes ago, Dimitri Dittrich disse:

Existe algum outro tópico aqui na comunidade dando mais detalhes de como inserir fundos imobiliários no diagrama do cerrado? Ainda tenho dúvida de como fazer ao certo para fundos de Papel e FOFs (que eu tenho na minha carteira).

Vou precisar remover todas as perguntas que não servem para FOFs e Papel e deixar somente as perguntas que servem para os três (tijolo, papel e fof)? Ao meu ver fica ruim pois eu particularmente tenho algumas perguntas voltadas pra risco que considero importantes para fundos de tijolo, mas não se aplicam a fundos de papel e/ou FOF.

Na aula do raul de como inserir, ele comenta pra considerar fundos de papel como renda fixa, mas não ficou claro se é pra inserir no diagrama como renda fixa.... Enfim, queria mais detalhes sobre inserção de FIIs no diagrama e não encontrei com o mecanismo de busca da comunidade.

Acho que não é o caso de inserir fundos de papel como renda fixa. Uma sugestão seria vc criar perguntas generalizadas (que tenha validade para qualquer dos 3 tipos) e perguntas com 3 alternativas mesmo que não correlacionadas. Por exemplo "vacancia aumentou nos ultimos 3 meses(fundos de tijolo), LTV menor do que 50% (fundos de papel), ????? (fof) 😅. Essa com 3 alternativas seria na mesma pergunta, pq ai vc utiliza o criterio somente que se enquadra no fii que vc esta avaliando.

Não sei se consegui explicar de forma clara.

[Dimitri Dittrich]

Obrigado por todas as respostas, Adriano! Entendi sim o exemplo de fazer 3 perguntas na mesma pergunta.

Mas a ideia é essa mesmo será? Queria ver a opinião de outros alunos/moderadores... (não que eu duvide de você, hahaha).

[Adriano Umemura]

34 minutes ago, Dimitri Dittrich disse:

Obrigado por todas as respostas, Adriano! Entendi sim o exemplo de fazer 3 perguntas na mesma pergunta.

Mas a ideia é essa mesmo será? Queria ver a opinião de outros alunos/moderadores... (não que eu duvide de você, hahaha).

Sem problema 😂. Teoricamente a pontuação seria para dar mais ou menos peso nos aportes do ativo, mas vamos confirmar com quem tem mais experiencia

[Flavio Prado]

On 26/05/2023 at 13:01, Lucas De Oliveira Mendonça disse:

Bom dia!

Primeiramente, pesquisei mas não encontrei resposta. São três perguntas

 

1- Como inserir diversos tipos de fiis no diagrama? Eu só consegui um "conjunto de perguntas", e temos vários tipos de Fi, (Agro, imobiliário, papel, FOF). Vejo a necessidade de perguntas diferentes pra cada modalidade deles, afinal de contas a maior parte das perguntas prontas dos imobiliários nem se aplicam aos demais. Como os senhores fazem?

 

2- Fis costumam seguir a risca o P/VP, caso um fii que foi comprado com valor mais baixo suba a ponto de estar com P/vp >1 devo vender e trocar por um que esta com P/VP abaixo? Pois vejo uma certa tendência deles sempre tenderem a 1. 

 

3-Pq algumas pessoas no youtube dizem que não é o momento de comprar Fi, sendo que eles em sua maioria estão com preço bem abaixo se usar como referencia os anos passados? 

 

Pela atenção de todos, obrigado! 

@Lucas De Oliveira Mendonça complementando e reforçando as respostas dos colegas, porém antes disso, você está em qual Módulo? Vários pontos das suas dúvidas são postas nas aulas e comentadas nas lives. 

De qualquer maneira, as perguntas você fará uma adequação a sua disposição ao risco, lembrando que o Diagrama do Cerrado faz avaliação de risco e não serve para escolher empresas/FIIs. 

Com relação a vender, o que entendemos aqui dentro da metodologia que o Raul ensina, é que a venda somente ocorra se a empresa perder fundamentos por alguns trimestres seguidos, e mesmo assim a saída da empresa é feita de maneira gradativa e lenta, chegando mesmo a somente congelar os aportes e deixar a empresa na carteira.

Nunca é demais lembrar, mas cuidado com "pessoas no Youtube" e afins. Sempre faça a sua análise e chegue as suas próprias conclusões.

Espero ter ajudado.

[Dimitri Dittrich]

49 minutes ago, Adriano Luiz Odahara Umemura disse:

Sem problema 😂. Teoricamente a pontuação seria para dar mais ou menos peso nos aportes do ativo, mas vamos confirmar com quem tem mais experiencia

Que a ideia da pontuação é apenas para dar peso nos aportes está bem claro, minha dúvida é mais no sentido de:
FIIs de Papel e de FOF, devem também ser inseridos como FIIs no diagrama? Ou posso por exemplo colocar FIIs de papel como renda fixa, etc? A dúvida é mais onde é mais coerente inserir. O papel do diagrama do cerrado sempre foi bem claro pra mim.

 

[Lucas Mendonça]

Sigo na mesma dúvida que o @Dimitri Dittrich

 

Entendo o funcionamento do diagrama do cerrado e que ele não serve pra escolher Fii/empresa.

 

Eu fiz meus estudos e optei por ter na minha carteira fiis de tijolo, papel e fofs, Porem entendo também que eu não estaria sendo totalmente eficiente fazendo perguntas genéricas que possam valer para os 3 modelos.

Sendo assim, como devo proceder com a inserção dos fiis no diagrama? 

[Fabricio Santana]

O trabalho de minha esposa me impede de investir em ações/stocks... Somente em Renda Fixa ou FII... Logo, dentro da Bolsa eu terei que injetar 100% em FII... Dado esse fato estou tendo que ter mais critérios. Segue abaixo as 10 perguntas do Diagrama que montei para quem quiser avaliar, adotar, criticar:

Meu objetivo é que fiis de papeis tenham pesos bem menores para não indicar por hora. Vou deixar apenas 2 a 5% nesses fundos e analisarei manualmente.

 

Tenho uma dúvida sobre como contornar a divergência entre o preço atual do ativo x o valor sugerido pelo diagrama. Na imagem a seguir observem que estes ativos possuem a Sugestão menor que o Valor do ativo. 

Editado 2 de Junho de 2023 por Fabricio Santana

[Erika Brito]

Penso em avaliar Fiis tbm pelos prazos do seus contratos. Qual um bom vencimento? Tipo, maioria dos contratos vencem em 10 anos. Ou pode ser menos? Queria criar essa perguntam, mas n sei avaliar o prazo do vencimento. Não sei se 10 ou muito próximo disso. Abaixo, segue o exemplo do KNRI11. Os vencimentos dos contratos estão com bons prazos?

[Adriano Umemura]

9 horas atrás, Erika Souza disse:

Penso em avaliar Fiis tbm pelos prazos do seus contratos. Qual um bom vencimento? Tipo, maioria dos contratos vencem em 10 anos. Ou pode ser menos? Queria criar essa perguntam, mas n sei avaliar o prazo do vencimento. Não sei se 10 ou muito próximo disso. Abaixo, segue o exemplo do KNRI11. Os vencimentos dos contratos estão com bons prazos?

 

Tenho um topico a respeito do WAULT

 

Editado 2 de Junho de 2023 por Adriano Luiz Odahara Umemura

[Flavio Prado]

On 29/05/2023 at 18:20, Dimitri Dittrich disse:

Que a ideia da pontuação é apenas para dar peso nos aportes está bem claro, minha dúvida é mais no sentido de:
FIIs de Papel e de FOF, devem também ser inseridos como FIIs no diagrama? Ou posso por exemplo colocar FIIs de papel como renda fixa, etc? A dúvida é mais onde é mais coerente inserir. O papel do diagrama do cerrado sempre foi bem claro pra mim.

 

@Dimitri Dittrich independente do tipo do FII, sempre devemos incluí-lo no Diagrama da Cerrado como sendo um FII. Não devemos colocá-lo como Renda Fixa, pois o Diagrama não conseguirá atualizar o valor de mercado do FII e vai comprometer os cálculos da simulação de aporte.

Espero ter ajudado.

[Flavio Prado]

On 01/06/2023 at 21:15, Fabricio Santana disse:

O trabalho de minha esposa me impede de investir em ações/stocks... Somente em Renda Fixa ou FII... Logo, dentro da Bolsa eu terei que injetar 100% em FII... Dado esse fato estou tendo que ter mais critérios. Segue abaixo as 10 perguntas do Diagrama que montei para quem quiser avaliar, adotar, criticar:

Meu objetivo é que fiis de papeis tenham pesos bem menores para não indicar por hora. Vou deixar apenas 2 a 5% nesses fundos e analisarei manualmente.

 

Tenho uma dúvida sobre como contornar a divergência entre o preço atual do ativo x o valor sugerido pelo diagrama. Na imagem a seguir observem que estes ativos possuem a Sugestão menor que o Valor do ativo. 

@Fabricio Santana sua esposa tem impedimentos legais para investir em ações no Brasil e no exterior? Conte-nos mais sobre o assunto rsrsrs

Quando formulamos as perguntas precisamos sempre ter em mente que o Diagrama do Cerrado é um avaliador de riscos e não um avaliador de empresas, pois qualquer empresa que incluirmos no Diagrama terá pontuação, que vai da nota máxima positiva até a nota máxima negativa, o que irá determinar o quanto estaremos expostos em cada empresa.

Olhando as perguntas, a primeira, ao meu ver, não faz muito sentido, pois está diretamente relacionada ao preço da ação, e preço não é dos melhores fundamentos. Você coloca que a cotação precisa estar positiva nos últimos 3 anos. O Mercado é irracional a curto prazo. No longo prazo, boas empresas tendem a ter valorização. É o que o Raul sempre fala, a Bolsa sobe caindo.

A terceira pergunta é uma pergunta eliminatória na fase de análise, pois se o FII tem um P/VP acima de 1,5 você descarta, portanto o FII nem deveria estar na carteira.

Com relação ao segundo print, falando sobre a simulação do aporte. Precisamos ter em mente que nunca iremos cravar no centavo ou na vírgula do percentual o valor exato da proporção dos ativos na carteira, uma ver que o Diagrama do Cerrado é dinâmico, pois ele considera o valor atual da Renda Variável, com atualização diária das cotações, e a parte de renda fixa o Diagrama não atualiza, teríamos que pegar os valores do dia para inserir no Diagrama para calcular a simulação.

Vou te falar como eu faria no caso do seu segundo print, mas lembrando que não é uma sugestão. Eu olharia a cotação de cada FII e investiria o possível dentro do valor sugerido, arredondando para mais ou para menos a quantidade de cotas. Nunca iremos cravar o valor sugerido pelo Diagrama.

Espero ter ajudado.