Estudo Iniciante de FIIs

[Murillo Bertolini]

Boa tarde pessoal, tudo beleza?

Recentemente finalizei o curso e comecei a colocar em prática selecionando ativos para minha carteira. Decidi começar a estudar FIIs por parecerem "mais simples" do que ações ou investimentos estrangeiros, especialmente os de tijolo. Dei uma boa olhada em diversos tópicos aqui no grupo, bem como nas anotações das aulas para primeiramente montar uma peneira eliminatória e depois estruturar as perguntas para o diagrama do cerrado. Vou compartilhar aqui a minha linha de raciocínio e algumas dúvidas para ouvir a opinião de pessoas mais experientes, visto que bate uma boa insegurança ao fazer a primeira vez hehe

Como critérios eliminatórios, escolhi:

- Não ser monoativo/monoinquilino
- Não ter taxas de ADM ou perfomance acima de 2% e 20% respectivamente
- Ter pagamentos de DYD consistentes nos últimos anos (aceitando algumas oscilações como no período da pandemia)
- P/VP < 1,1
- DYD > 7%

E como perguntas do diagrama, pensei, a princípio, em:

 

Nesse pensamento, selecionei os 4/5 maiores fundos em VP em logística, shoppings e lajes para colocar 1/2 de cada em minha carteira. Fiz um screening dos principais indicadores enquanto ia lendo os RIs para ter um primeiro filtro e ver quais estariam ou não aptos para uma análise mais aprofundada, como no exemplo abaixo: 

Desse modo, cheguei a uns 3/4 ativos bons para logística e shoppings e uns 2 "ok" para lajes.
Agora, eu estou meio em dúvida em como prosseguir. Devo escolher quantos de cada segmento? Visto que segundo o método PIAR, FIIs vão compor só ~10% da minha carteira, vale a pena colocar vários fundos para diversificar, ou apenas um de cada segmento?

Além disso, como deveria seguir a análise dos ativos "filtrados" nesse primeiro momento? Olhar com calma os ativos, balanços e etc, ou a análise que fiz já está com uma boa base? Estou em dúvida se sigo aprofundando ou se estou perdendo tempo, visto que ainda gostaria de estudar fundos de papel, ações e etc, e tempo não é infinito hehe Também tenho dificuldade em escolher entre os ativos filtrados, pois todos parecem igualmente bons kkkk

Por fim, alguém tem dicas de perguntas/indicadores bons para analisar fundos de papel? Não dei uma olhada boa ainda, mas sei que são bem diferentes dos FIIs de tijolo, e tive um pouco de dificuldade de estabelecer os parâmetros.

Se puderem também comentar o meu raciocínio, análise, perguntas, ou qualquer coisa, agradeceria! De novo, estou começando agora e seria legal ver a opinião de mais experientes nesse tipo de análise :)

Editado 11 de Dezembro de 2023 por Murillo Bertolini
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[Edison Luis Paulini]

1 hour ago, Murillo Bertolini disse:

Boa tarde pessoal, tudo beleza?

Recentemente finalizei o curso e comecei a colocar em prática selecionando ativos para minha carteira. Decidi começar a estudar FIIs por parecerem "mais simples" do que ações ou investimentos estrangeiros, especialmente os de tijolo. Dei uma boa olhada em diversos tópicos aqui no grupo, bem como nas anotações das aulas para primeiramente montar uma peneira eliminatória e depois estruturar as perguntas para o diagrama do cerrado. Vou compartilhar aqui a minha linha de raciocínio e algumas dúvidas para ouvir a opinião de pessoas mais experientes, visto que bate uma boa insegurança ao fazer a primeira vez hehe

Como critérios eliminatórios, escolhi:

- Não ser monoativo/monoinquilino
- Não ter taxas de ADM ou perfomance acima de 2% e 20% respectivamente
- Ter pagamentos de DYD consistentes nos últimos anos (aceitando algumas oscilações como no período da pandemia)
- P/VP < 1,1
- DYD > 7%

E como perguntas do diagrama, pensei, a princípio, em:

 

Nesse pensamento, selecionei os 4/5 maiores fundos em VP em logística, shoppings e lajes para colocar 1/2 de cada em minha carteira. Fiz um screening dos principais indicadores enquanto ia lendo os RIs para ter um primeiro filtro e ver quais estariam ou não aptos para uma análise mais aprofundada, como no exemplo abaixo: 

Desse modo, cheguei a uns 3/4 ativos bons para logística e shoppings e uns 2 "ok" para lajes.
Agora, eu estou meio em dúvida em como prosseguir. Devo escolher quantos de cada segmento? Visto que segundo o método PIAR, FIIs vão compor só ~10% da minha carteira, vale a pena colocar vários fundos para diversificar, ou apenas um de cada segmento?

Além disso, como deveria seguir a análise dos ativos "filtrados" nesse primeiro momento? Olhar com calma os ativos, balanços e etc, ou a análise que fiz já está com uma boa base? Estou em dúvida se sigo aprofundando ou se estou perdendo tempo, visto que ainda gostaria de estudar fundos de papel, ações e etc, e tempo não é infinito hehe Também tenho dificuldade em escolher entre os ativos filtrados, pois todos parecem igualmente bons kkkk

Por fim, alguém tem dicas de perguntas/indicadores bons para analisar fundos de papel? Não dei uma olhada boa ainda, mas sei que são bem diferentes dos FIIs de tijolo, e tive um pouco de dificuldade de estabelecer os parâmetros.

Se puderem também comentar o meu raciocínio, análise, perguntas, ou qualquer coisa, agradeceria! De novo, estou começando agora e seria legal ver a opinião de mais experientes nesse tipo de análise :)

Boa tarde, Murilo!

Primeiro, parabéns pelo estudo

 Está no caminho certo e tudo bem coerente.

O que posso tentar agregar para você:

- a pergunta se o FII é de tijolo ou não me parece irrelevante uma vez que majoritariamente usamos o diagrama de FIIs para analisar tijolo. Para análises de FIIs de papel vou comentar mais adiante;

- a quantidade de ativos não tem um número certo. Eu começaria fazendo mais comparativos entre FIIs de um mesmo segmento. Se você encontrar mais que estejam dentro dos seus critérios, pode adicioná-los. O que acho sempre importante lembrar é que o interessante é ter uma quantidade de papéis que você consiga acompanhar;

- análise de FIIs de papel o interessante é avaliar o risco/retorno. Eu parto do princípio que se você possui espaço para riscos vale a pena se expor nesse tipo de ativo;

- ainda em análise de FIIs é de suma importância avaliar o portifólio do FII. Por exemplo: estávamos recentemente a uma taxa da Selic de 13,75%. Nessa época, FIIs com seus títulos atrelados ao CDI estavam bombando. Com queda, a tendência é que tais rendimentos também caiam. A gestão do FII está se movendo com isso? Ela prática um aparente contrafluxo assim como aprendemos aqui? Acho uma premissa muito válida;

- cuidado para não se confundir com eventos atípicos que geram rendas superando 15, 20%. As vezes somos atraídos por isso e sem estudos podemos cair em ciladas.

 

Um último comentário que gostaria de agregar é sobre um tema muito interessante colocado pelo @Adriano Umemura recentemente por aqui na comunidade que fala sobre riscos sistemáticos e riscos não sistemáticos. Isso envolve quantidades de ativos e acredito que possa enriquecer sua linha de raciocínio sobre este tema. Tem um post abaixo o qual ele comenta.

 

Espero que ajude!

 

 

[Murillo Bertolini]

Opa Edison, valeu pela resposta! Vou pontuando aqui os pontos principais que você comentou:

3 horas atrás, Edison Paulini disse:

- a pergunta se o FII é de tijolo ou não me parece irrelevante uma vez que majoritariamente usamos o diagrama de FIIs para analisar tijolo. Para análises de FIIs de papel vou comentar mais adiante;

Tinha colocado essa pergunta justamente como um fator de risco a menos, visto que tijolo é menos arriscado que papel. No caso que você comentou, não usaria o diagrama para analisar tijolo... mas então como faria para adicionar e balancear os de papel? Entraria como renda fixa?

Em relação aos outros pontos, achei bem interessante as ponderações e vou levar adiante na análise. Pretendo dar uma olhada com calma nesses FIIs que filtrei para ver o que adiciono ou não na carteira.

E obrigado pelo post do @Adriano Umemura, realmente faz sentido, não adianta colocar muitos ativos sem conseguir acompanhá-los. Como FIIs são pequena porcentagem na carteira (e já tenho bastante alocado neles no momento), vou selecionar apenas alguns por enquanto e por ventura no futuro adiciono mais se tiver interesse.

 

Valeu mesmo!

[Edison Luis Paulini]

1 hour ago, Murillo Bertolini disse:

Tinha colocado essa pergunta justamente como um fator de risco a menos, visto que tijolo é menos arriscado que papel. No caso que você comentou, não usaria o diagrama para analisar tijolo... mas então como faria para adicionar e balancear os de papel? Entraria como renda fixa?

Quase um pouco de cada colocação sua Huahuauha

Eu explico. 

Nos FIIs de papéis temos algumas alternativas de como avaliar eles. Uma delas é: avalie o FII por fora. Faça suas perguntas e analise seus critérios para um FII para você julgar uma nota para ele (semelhante ao que fazemos com ativos da renda fixa) e marque algumas perguntas apenas para fazer a pontuação independente do conteúdo da pergunta que está voltado para os FIIs de tijolo. Se você avaliou um FII de papel legal por exemplo e está totalmente de acordo com ele, marque todas as perguntas positivas para ele receber nota máxima. Tem alguns fatores que não lhe agradam e são considerados riscos? Deixa desmarcado uma, duas, ou três perguntas. Aqui fico bem a seu critério.

Inclusive essa é a forma a qual eu elenco a notas dos meus FIIs de papel.

Uma outra forma caso lhe agrade seria fazer perguntas duplas. Exemplos:

P/VP até 1,5 para tijolo / até 1 para papel ?

FII bem localizado / portifólio não monopolizado ?

Perceba que a primeira pergunta se refere aos de tijolo e a segunda para os papeis.

[Murillo Bertolini]

Essa ideia de fazer perguntas duplas era minha intenção, mas o problema é saber quais perguntas usar para fundos de papel mesmo hehe

[Kayser Combat Reis]

Boa noite. 

Acrescentando no debate, sugiro avaliar a liquidez, pois ela mostra se o fundo está "bem visto" no mercado, e também sinaliza uma facilidade/dificuldade caso seja necessário vender. Lembrando que a dificuldade de vender pode implicar em baixar o preço caso esteja precisando fazer caixa ou por outro motivo que queira logo se desfazer daquela posição...