Analisando um FII na prática

[Ricardo Lopes De Abreu]

Boa tarde!

Analisando o Fundo Imobiliário HGLG11, obtive os seguintes indicadores:

• Liquidez diária: 7,2 M;
• Dividend Yield: 8,16 %
• Patrimônio Líquido: R$ 5,3 Bi;
• Rentab. no mês: -1,05 %;
• P/VP: 1,06;
• Constância no histórico de dividendos;
• Vacância financeira (8,2%)
• Vacância Física (9%);
• Dispõe de 24 ativos;
• 5 estados;
• Tipo Ambima: renda;
• Segmento : imóveis industriais e logísticos;
• Prazo de duração: indeterminado; e
• Tx de administração 0%6 a.a.

 

Diante dos dados acima expostos,seguem duas perguntas:

1. Com um P/VP de 1,06, por si só, já seria motivo para não ter esse ativo em minha carteira??

2. Caso não fosse impedimento, quando colocasse no diagrama do cerrado, e respondesse as perguntas, o diagrama não iria indicá-lo para aporte até esse P/VP ficar abaixo de 1,05? É assim que funciona??

 

Grato,

Ricardo Abreu.

 

 

[Eddy Paulini]

24 minutes ago, Ricardo Lopes De Abreu disse:

Boa tarde!

Analisando o Fundo Imobiliário HGLG11, obtive os seguintes indicadores:

• Liquidez diária: 7,2 M;
• Dividend Yield: 8,16 %
• Patrimônio Líquido: R$ 5,3 Bi;
• Rentab. no mês: -1,05 %;
• P/VP: 1,06;
• Constância no histórico de dividendos;
• Vacância financeira (8,2%)
• Vacância Física (9%);
• Dispõe de 24 ativos;
• 5 estados;
• Tipo Ambima: renda;
• Segmento : imóveis industriais e logísticos;
• Prazo de duração: indeterminado; e
• Tx de administração 0%6 a.a.

 

Diante dos dados acima expostos,seguem duas perguntas:

1. Com um P/VP de 1,06, por si só, já seria motivo para não ter esse ativo em minha carteira??

2. Caso não fosse impedimento, quando colocasse no diagrama do cerrado, e respondesse as perguntas, o diagrama não iria indicá-lo para aporte até esse P/VP ficar abaixo de 1,05? É assim que funciona??

 

Grato,

Ricardo Abreu.

 

 

Boa tarde, Ricardo!

O P/VP neste caso não seria um impeditivo mas sim um risco a ser considerado dentro do diagrama do cerrado. Não encaro o P/VP de um fundo como caráter eliminatório uma vez que existem outros critérios mais importantes.

Na minha opinião o P/VP só irá interferir em fazer você não comprar tanto ele em vista que estará com um preço acima do limite aceitável.

 

Quanto ao diagrama, ele funciona com um acumulado de perguntas com respostas positivas e negativas. Neste caso do seu exemplo do P/VP ele levaria um ponto negativo. Suponhamos que você tenha 10 perguntas no diagrama. Todas estão marcadas como sim e essa do P/VP você marcará como não. A nota do ativo ao invés de 10 será de 8 ou seja, um peso menor e consequentemente uma sugestão de aporte também um pouco menor.

 

Apenas reforçando que essa classificação no diagrama deverá ser feita manualmente. No dia do seu aporte você pode reavalia essa pergunta e colocar ela como sim ou não de acordo de como estará o indicador no dia do aporte.

 

Espero que ajude!

[Adriano Umemura]

3 horas atrás, Ricardo Lopes De Abreu disse:

1. Com um P/VP de 1,06, por si só, já seria motivo para não ter esse ativo em minha carteira??

 

Boa noite @Ricardo Lopes De Abreu. Diferente de ações que terão seu valor determinado mais pelo valor operacional do que patrimonial, os fiis terão uma relação direta com seu valor patrimonial ja que o fundo é obrigado a distribuir 95% dos seus rendimentos. Contudo, as avaliações patrimoniais dos fundos de tijolos acontecem em periodos espaçados de tempo, as vezes 1x ao ano, desta forma os valores dos imóveis pode ter uma defasagem em relação ao valor patrimonial. Eu particularmente aceito pagar até 1,1 em um fii de tijolo.

Ja os fiis de papel a analise é um pouco diferente. Por serem dividas, as mesmas são atualizadas diariamente, sendo que se voce decide pagar um preço acima do valor patrimonial voce esta realmente pagando mais caro pelo ativo.

3 horas atrás, Ricardo Lopes De Abreu disse:

2. Caso não fosse impedimento, quando colocasse no diagrama do cerrado, e respondesse as perguntas, o diagrama não iria indicá-lo para aporte até esse P/VP ficar abaixo de 1,05? É assim que funciona??

Voce teria que determinar se um valor da relação P/VP é um criterio de exclusão para voce aportar no ativo. Caso seja, esta pergunta não entra no diagrama e voce interromperia o aporte caso o ativo ultrapasse a relação estabelecida. Caso voce não considere um criterio de exclusão, mas somente um criterio de risco, voce pontuaria de forma negativa esta pergunta e o diagrama diminuira o aporte no ativo, mas não irá interromper.

[Ricardo Lopes De Abreu]

Só pra ratificar, vc disse que aceita o FII de tijolo com P/VP até 1,10? É isso? Ou 1,01?

[Adriano Umemura]

2 minutes ago, Ricardo Lopes De Abreu disse:

Só pra ratificar, vc disse que aceita o FII de tijolo com P/VP até 1,10? É isso? Ou 1,01?

Sim. Para fiis de tijolos eu aceito pagar até 1,10, ou seja, 10% a mais do que estabelecido de valor patrimonial no momento do aporte.

Veja que trata de um critério subjetivo. Para estabelecer este criterio eu considerei 2 fatores. O primeiro que citei acima, do tempo de defasagem da avaliação patrimonial, e o segundo uma propria margem de variação em relação aos criterios dos avaliadores.

Ja para fiis de papel eu não aporto em fiis  com P/VP acima de 1

[Ricardo Lopes De Abreu]

Muito obrigado pelos esclarecimentos!