Análise de FIIs de papel.

[Eduardo Cotta De Almeida]

Bons dias, povo.

Antes de entrar para a UVP eu já investia pesado em FIIs de papel, inclusive levei ferro nessas ciladas q rolaram com DEVA, HCTR e afins, e um dos motivos de entrar para o curso era aprender mais sobre isso, mas é um assunto sobre o qual Raul quase não falou (fica a dica, criar uma aula específica para isso). Basicamente eu ainda preciso aprender a identificar quais são mais seguros e quais são furada. Eu não tenho nenhum problema com os high yield, preciso é saber antever as ciladas. Então vou falar um pouco que eu já sei, e vcs me ajudem por favor.

1) Gestão: eu aprendi q é uma coisa pra ficar de olho, e não é apenas pelas taxas (já q falei nelas, qtos % vcs acham um conjunto de taxas q não seja absurdo?), mas gestão q faz besteira, vai seguir fazendo, até pq esse pessoal não é bobo, se eles fazem essas "burrices" é pq pra eles está sendo bom, e pros cotistas não. Mas dito isso, considerando uma gestão sem muito histórico, quais seriam os indícios q vcs achariam q mostram q a gestão está mandando mal?

2) Portfólio: eu sei q qto menos concentrado melhor, e q tem os tipos de classe, sênior é melhor, subordinada é pior e tals. Sei q há segmentos e alguns são mais arriscados, como multipropriedade, tem o LTV e tal. Mas eu ainda não sei olhar para um CRI e saber o quão seguro é. O q eu deveria olhar em um CRI específico? Existem sinais de default? O emissor é importante? Quais segmentos seriam os menos arriscados?

3) Outras "partes", sei q tem emissor, tem securitizadora (q deve cumprir com as garantias, imagino). Qual a função desse pessoal? Como eu encontro as informações sobre eles? Em relação a q eu tenho q ficar esperto qto a esse pessoal aí? 

4) Emissões: já levei uma grana com emissões de novas cotas anos atrás. Mas hj em dia fico ressabiado por causa de casos como o do DEVA, aparentemente queriam inflar o fundo (bom para os gestores), e não ligaram muito para a qualidade dos ativos. Em outros FII, já vi o absurdo q é emissão abaixo do preço patrimonial. No q eu tenho q ficar ligado qto às emissões? Que sinais eu deveria usar para acender um sinal de alerta?

5) Relatório gerencial: é algo q eu sei q tenho q ficar ligado. Mas quais são os principais indicadores q eu deveria procurar num relatório? Alguém tem algum caso de estudo de caso, para q eu dê uma olhada?

As dúvidas principais são essas, depois devo aparecer com mais. Eu dei uma olhada no fórum e não achei tanta coisa q me ajudasse, embora provavelmente está aí, só não consegui achar.

Obrigado!

 

 

 

[Deborah Gerasimovic]

Olá, tudo bem?

Eu tentaria ir pra uma análise mais concreta, menos subjetiva… vou dizer os critérios que eu uso pra FIIs de papel e veja se te ajuda.

- alocação do FII: 75% em CRI ou mais (+ de 50 CRI, pelo menos)

- IPO - 5 anos ou mais

- taxas - Adm até no máximo 1% e sem taxa de performance.

- Gestor - credit Swiss, intrag dtvm, banco fator, brl trust, coinvalores, xp invest, rio bravo… esses são minhas primeiras opções (exatamente nessa ordem) 😂

tem outros aceitáveis como BTG, votorantim, CM capital, e o safra. Fora esses eu não invisto.

E os FIIs que não passam nesses crivos eu limo das opções viáveis. Lembrando que bons gestores fazem boas alocações. 

Espero ter colaborado de algum jeito, apesar de não ter respondido suas perguntas em si 🫣😂

Editado 20 de Maio por Deborah Gerasimovic

[Eduardo Cotta De Almeida]

12 horas atrás, Deborah Gerasimovic disse:

Olá, tudo bem?

Eu tentaria ir pra uma análise mais concreta, menos subjetiva… vou dizer os critérios que eu uso pra FIIs de papel e veja se te ajuda.

- alocação do FII: 75% em CRI ou mais (+ de 50 CRI, pelo menos)

- IPO - 5 anos ou mais

- taxas - Adm até no máximo 1% e sem taxa de performance.

- Gestor - credit Swiss, intrag dtvm, banco fator, brl trust, coinvalores, xp invest, rio bravo… esses são minhas primeiras opções (exatamente nessa ordem) 😂

tem outros aceitáveis como BTG, votorantim, CM capital, e o safra. Fora esses eu não invisto.

E os FIIs que não passam nesses crivos eu limo das opções viáveis. Lembrando que bons gestores fazem boas alocações. 

Espero ter colaborado de algum jeito, apesar de não ter respondido suas perguntas em si 🫣😂

 

Prezada, obrigado pela resposta. Eu estou justamente tentando aprender a analisar objetivamente, e é por isso q eu quero aprender quais CRIs podem ser perigosos, os sinais de q a gestão está fazendo coisas erradas, aprender mais sobre securitizadora, essas coisas. As dicas q vc deu achei bem válidas, sobre alocação (embora eu ache 75% até pouco), IPO e taxas, q são assuntos q eu ainda não fixei padrão de escolha, mas acabarei por fazê-lo.

Mas não entendi exatamente pq vc valoriza essas gestoras q vc mencionou. Vc se baseou em q para as escolher? XP mesmo tive experiência ruim com aquele XPPR, q eles administraram igual o nariz deles, e a Rio Bravo nunca mexi mas conheço umas pessoas q não vão com a cara dela, até chamam de Rolo Bravo kkkkkk. Conta pra nós qual seu critério.

Mais alguém aí pode me ajudar a aprender a analisar CRIs?

 

[Leandro Ferreira Leite]

19 horas atrás, Deborah Gerasimovic disse:

Olá, tudo bem?

Eu tentaria ir pra uma análise mais concreta, menos subjetiva… vou dizer os critérios que eu uso pra FIIs de papel e veja se te ajuda.

- alocação do FII: 75% em CRI ou mais (+ de 50 CRI, pelo menos)

- IPO - 5 anos ou mais

- taxas - Adm até no máximo 1% e sem taxa de performance.

- Gestor - credit Swiss, intrag dtvm, banco fator, brl trust, coinvalores, xp invest, rio bravo… esses são minhas primeiras opções (exatamente nessa ordem) 😂

tem outros aceitáveis como BTG, votorantim, CM capital, e o safra. Fora esses eu não invisto.

E os FIIs que não passam nesses crivos eu limo das opções viáveis. Lembrando que bons gestores fazem boas alocações. 

Espero ter colaborado de algum jeito, apesar de não ter respondido suas perguntas em si 🫣😂

Que ótima dica, estava com dificuldade em filtrar para começar as analises dos fundos ;)

[Edison Paulini]

Bom dia, Eduardo!

On 19/05/2024 at 06:44, Eduardo Cotta De Almeida disse:

1) Gestão: eu aprendi q é uma coisa pra ficar de olho, e não é apenas pelas taxas (já q falei nelas, qtos % vcs acham um conjunto de taxas q não seja absurdo?), mas gestão q faz besteira, vai seguir fazendo, até pq esse pessoal não é bobo, se eles fazem essas "burrices" é pq pra eles está sendo bom, e pros cotistas não. Mas dito isso, considerando uma gestão sem muito histórico, quais seriam os indícios q vcs achariam q mostram q a gestão está mandando mal?

Um ponto que acho muito válido é ver a composição da carteira de CRIs do fundo, especialmente olhando os indexadores. Gosto de fundos de papel que seguem o contrafluxo idem ao que aprendemos aqui e isso pode dar um bom indício de uma boa gestão onde o fundo sabe se aproveitar melhor de ciclos do mercado.

Um exemplo hipotético:

vamos voltar no tempo quando tínhamos uma Selic a 13,75%. Um fundo investe majoritariamente em CRIs indexados ao DI em dados momento poderá sangrar em uma queda da Selic pois os juros sendo pagos aos títulos serão mais baixos. Na minha opinião, um fundo que corre para indexador "do momento", ou seja, aquele está alto e todo mundo falando, é um mau fundo. Esse cenário gera grande oscilação pois até o fundo reorganizar sua carteira e começar a lucrar com juros atrelados a outro indexador, ele perderá valor, acionistas fugiram dele e os rendimentos pagos serão muito menores.

Todavia se temos um fundo que faz um investimento não majoritário em um indexador e varia investindo, por exemplo, em CRIs indexados ao IPCA onde em um novo ciclo de mercado ele mantenha seus lucros, bingo! Temos um fundo com melhor qualidade de gestão.

 

Sobre taxas, as médias de mercado são uma taxa de administração que varia entre 0,25% e 2% (isso para mim é o aceitável e qualquer coisa acima disso eu descarto) e taxa de performance tradicionalmente a média é de 20% do que exceder um benchmark. 

Ter gestores em específico como XP, Rio Bravo, BTG, etc, não acho que faz sentido olhar para no nome. XP por exemplo, tem fundos bem administrados na minha opinião mas também já teve belas 💩 como o XPMC11. Então, o nome do gestor não significa nada e sim o que aquele fundo em questão faz (ou deixa de fazer).

Por fim, um fundo sem muito histórico de gestão, eu eliminaria de meus estudos. Ideia semelhante ao que fazemos com ações. Mesmo o mercado de fundos imobiliários sendo relativamente novo, é possível achar bons fundos que já tenham uns 5 anos de mercado onde a análise se torna um pouco mais rica de detalhes. 

On 19/05/2024 at 06:44, Eduardo Cotta De Almeida disse:

2) Portfólio: eu sei q qto menos concentrado melhor, e q tem os tipos de classe, sênior é melhor, subordinada é pior e tals. Sei q há segmentos e alguns são mais arriscados, como multipropriedade, tem o LTV e tal. Mas eu ainda não sei olhar para um CRI e saber o quão seguro é. O q eu deveria olhar em um CRI específico? Existem sinais de default? O emissor é importante? Quais segmentos seriam os menos arriscados?

Vejo a resposta deste ponto com o que citei acima sobre a carteira do fundo e quais tipos de indexadores a mesma possui.

On 19/05/2024 at 06:44, Eduardo Cotta De Almeida disse:

3) Outras "partes", sei q tem emissor, tem securitizadora (q deve cumprir com as garantias, imagino). Qual a função desse pessoal? Como eu encontro as informações sobre eles? Em relação a q eu tenho q ficar esperto qto a esse pessoal aí? 

As securitizadoras são responsáveis pela captação de créditos (CRIs e CRAs) no mercado fazendo uma avaliação de risco X retorno. Mesma ideia de quando vamos adquirir um CRI ou CRA diretamente. Porém aqui acabam sendo os fundos de papel que adquirem estes títulos.

Essas securitizadoras as quais podem estar vinculadas com o FII podem ser encontradas no prospecto do fundo via RI e também emissões de relatórios que irão falar sobre as securitizadoras.

On 19/05/2024 at 06:44, Eduardo Cotta De Almeida disse:

4) Emissões: já levei uma grana com emissões de novas cotas anos atrás. Mas hj em dia fico ressabiado por causa de casos como o do DEVA, aparentemente queriam inflar o fundo (bom para os gestores), e não ligaram muito para a qualidade dos ativos. Em outros FII, já vi o absurdo q é emissão abaixo do preço patrimonial. No q eu tenho q ficar ligado qto às emissões? Que sinais eu deveria usar para acender um sinal de alerta?

O primeiro passo entendo que seja avaliar as dívidas adquiridas pelo fundo. Vamos imaginar de forma fictícia um fundo que adquire títulos de uma empresa ruim (uma empresa padrão americanas ou grupo casas bahia). As chances de não honrarem dívidas é grande. O indexador dos títulos estar majoritariamente vinculado a um único aumentam as chances de default.

Além disso, acompanhar relatórios para ver quais novas dívidas estão sendo adquiridas e quais anteriores estão sendo honradas.

Por fim como também comentado anteriormente, o tempo de mercado que o fundo possui. Com relação a este tempo poderemos ver quais fundos oscilaram mais, como se comportou o seu valor patrimonial e quais possuem DY muito acima da média. O DY especialmente já pode ser um grande indício de bomba quando ele é muito fora da curva do mercado.

On 19/05/2024 at 06:44, Eduardo Cotta De Almeida disse:

5) Relatório gerencial: é algo q eu sei q tenho q ficar ligado. Mas quais são os principais indicadores q eu deveria procurar num relatório? Alguém tem algum caso de estudo de caso, para q eu dê uma olhada?

Dê uma pesquisada aqui na comunidade por "Estudo ATIVOXX" que o nosso amigo @Adriano Umemura já fez que você consegue ter uma ideia.

Deixo inclusive um exemplo de um que ele postou que pode ajudar como estudo de caso:

 

Espero que contribua ao tema!

[Deborah Gerasimovic]

7 horas atrás, Leandro Ferreira Leite disse:

Que ótima dica, estava com dificuldade em filtrar para começar as analises dos fundos ;)

Que bom que ajudou! 🙏 No que puder somar, estamos aí!

[Eduardo Cotta De Almeida]

On 21/05/2024 at 09:03, Edison Luis Paulini disse:

Bom dia, Eduardo!

Um ponto que acho muito válido é ver a composição da carteira de CRIs do fundo, especialmente olhando os indexadores. Gosto de fundos de papel que seguem o contrafluxo idem ao que aprendemos aqui e isso pode dar um bom indício de uma boa gestão onde o fundo sabe se aproveitar melhor de ciclos do mercado.

Um exemplo hipotético:

vamos voltar no tempo quando tínhamos uma Selic a 13,75%. Um fundo investe majoritariamente em CRIs indexados ao DI em dados momento poderá sangrar em uma queda da Selic pois os juros sendo pagos aos títulos serão mais baixos. Na minha opinião, um fundo que corre para indexador "do momento", ou seja, aquele está alto e todo mundo falando, é um mau fundo. Esse cenário gera grande oscilação pois até o fundo reorganizar sua carteira e começar a lucrar com juros atrelados a outro indexador, ele perderá valor, acionistas fugiram dele e os rendimentos pagos serão muito menores.

Todavia se temos um fundo que faz um investimento não majoritário em um indexador e varia investindo, por exemplo, em CRIs indexados ao IPCA onde em um novo ciclo de mercado ele mantenha seus lucros, bingo! Temos um fundo com melhor qualidade de gestão.

 

Sobre taxas, as médias de mercado são uma taxa de administração que varia entre 0,25% e 2% (isso para mim é o aceitável e qualquer coisa acima disso eu descarto) e taxa de performance tradicionalmente a média é de 20% do que exceder um benchmark. 

Ter gestores em específico como XP, Rio Bravo, BTG, etc, não acho que faz sentido olhar para no nome. XP por exemplo, tem fundos bem administrados na minha opinião mas também já teve belas 💩 como o XPMC11. Então, o nome do gestor não significa nada e sim o que aquele fundo em questão faz (ou deixa de fazer).

Por fim, um fundo sem muito histórico de gestão, eu eliminaria de meus estudos. Ideia semelhante ao que fazemos com ações. Mesmo o mercado de fundos imobiliários sendo relativamente novo, é possível achar bons fundos que já tenham uns 5 anos de mercado onde a análise se torna um pouco mais rica de detalhes. 

Vejo a resposta deste ponto com o que citei acima sobre a carteira do fundo e quais tipos de indexadores a mesma possui.

As securitizadoras são responsáveis pela captação de créditos (CRIs e CRAs) no mercado fazendo uma avaliação de risco X retorno. Mesma ideia de quando vamos adquirir um CRI ou CRA diretamente. Porém aqui acabam sendo os fundos de papel que adquirem estes títulos.

Essas securitizadoras as quais podem estar vinculadas com o FII podem ser encontradas no prospecto do fundo via RI e também emissões de relatórios que irão falar sobre as securitizadoras.

O primeiro passo entendo que seja avaliar as dívidas adquiridas pelo fundo. Vamos imaginar de forma fictícia um fundo que adquire títulos de uma empresa ruim (uma empresa padrão americanas ou grupo casas bahia). As chances de não honrarem dívidas é grande. O indexador dos títulos estar majoritariamente vinculado a um único aumentam as chances de default.

Além disso, acompanhar relatórios para ver quais novas dívidas estão sendo adquiridas e quais anteriores estão sendo honradas.

Por fim como também comentado anteriormente, o tempo de mercado que o fundo possui. Com relação a este tempo poderemos ver quais fundos oscilaram mais, como se comportou o seu valor patrimonial e quais possuem DY muito acima da média. O DY especialmente já pode ser um grande indício de bomba quando ele é muito fora da curva do mercado.

Dê uma pesquisada aqui na comunidade por "Estudo ATIVOXX" que o nosso amigo @Adriano Umemura já fez que você consegue ter uma ideia.

Deixo inclusive um exemplo de um que ele postou que pode ajudar como estudo de caso:

 

Espero que contribua ao tema!

 

Muito obrigado pela resposta. Vou olhar esses estudos de análise de caso.

Mais alguém pra dar opinião, pessoal? Ninguém ainda falou dos paranauês de avaliar os CRIs.

 

Editado 25 de Maio por Eduardo Cotta De Almeida

[Louise Valença]

Vou aproveitar o tópico e lançar um dúvida:

Vcs acham que faz sentido ter como um dos critérios se a rentabilidade do fundo superou o IPCA ou CDI em um determinado período de tempo?

Ou apenas um DY que supere CDI e IPCA já seria o suficiente?

Exemplo real: o IRDM11 hoje está pagando um DY anualizado de 12,62%, mas se olharmos em um período de tempo de 2 e 5 anos, o fundo não superou o CDI e nem IPCA

[Lui Nogueira]

É uma dúvida minha também @Louise Valença

[Ricardo O]

On 05/06/2024 at 20:40, Louise Valença disse:

Vou aproveitar o tópico e lançar um dúvida:

Vcs acham que faz sentido ter como um dos critérios se a rentabilidade do fundo superou o IPCA ou CDI em um determinado período de tempo?

Ou apenas um DY que supere CDI e IPCA já seria o suficiente?

Exemplo real: o IRDM11 hoje está pagando um DY anualizado de 12,62%, mas se olharmos em um período de tempo de 2 e 5 anos, o fundo não superou o CDI e nem IPCA

DY não é critério de escolha.

Se uma fundo custa 200 reais e paga 2 reais por mês, o DY é 1%.

Se o preço cair, muito, para 100 reais, o valor do aluguel não mudou, continua pagando 2 reais, o DY é 2%

 

DY tá relacionado ao preço, e preço não deve ser critério de seleção.

 

Fundo de papel, é um monte de empréstimos, CRIs CRAs... que você já aprendeu a analisar, mais as taxas de administração, é o que deve ser estudado.