Critérios de avaliação - FIIs

[Sebastião Alves]

Olá a todos,

Para realizar a avaliação dos FIIs peguei como base as perguntas do modelo e fiz algumas adaptações. Gostaria que me dissessem se são coerentes na opinião de vocês, o que vocês alterariam ou que perguntas acrescentariam ou removeriam da análise? E como adaptar as perguntas para FIIs de papel?

Localização - Os imóveis desse Fundo Imobiliário estão localizados em regiões nobres ou estratégicas?    
Propriedades - As propriedades são novas e não consomem manutenção excessiva?    
P/VP - O fundo imobiliário está negociado abaixo do P/VP 1? (Acima de 1,5, eu descarto o investimento em qualquer hipótese)
Dividendos - Distribui dividendos a mais de 4 anos consistentemente e sem muita variabilidade?    
Dependência - Não é dependende de um único inquilino ou imóvel?    
Setor - O Yield está dentro ou acima da média para fundos imobiliários do mesmo tipo?    
Administração - O Fundo cobra taxas de administração abaixo de 2%?    
Administração - O fundo não cobra taxa de performance ?    
Administração - A gestão do fundo é idônea e não está envolvida em esquemas e escândalos?    
Mercado - O Fundo é um dos 5 maiores do seu segmento?    
Vacância - O percentual de vacância física/financeira é abaixo dos 10%?    
Perenidade - Os contratos vencem em longo prazo?    
Liquidez - O fundo tem alta liquidez (acima de 1 milhão diário)?

Abraços.

[Adriano Umemura]

6 horas atrás, Sebastião Alves disse:

Olá a todos,

Para realizar a avaliação dos FIIs peguei como base as perguntas do modelo e fiz algumas adaptações. Gostaria que me dissessem se são coerentes na opinião de vocês, o que vocês alterariam ou que perguntas acrescentariam ou removeriam da análise? E como adaptar as perguntas para FIIs de papel?

Localização - Os imóveis desse Fundo Imobiliário estão localizados em regiões nobres ou estratégicas?    
Propriedades - As propriedades são novas e não consomem manutenção excessiva?    
P/VP - O fundo imobiliário está negociado abaixo do P/VP 1? (Acima de 1,5, eu descarto o investimento em qualquer hipótese)
Dividendos - Distribui dividendos a mais de 4 anos consistentemente e sem muita variabilidade?    
Dependência - Não é dependende de um único inquilino ou imóvel?    
Setor - O Yield está dentro ou acima da média para fundos imobiliários do mesmo tipo?    
Administração - O Fundo cobra taxas de administração abaixo de 2%?    
Administração - O fundo não cobra taxa de performance ?    
Administração - A gestão do fundo é idônea e não está envolvida em esquemas e escândalos?    
Mercado - O Fundo é um dos 5 maiores do seu segmento?    
Vacância - O percentual de vacância física/financeira é abaixo dos 10%?    
Perenidade - Os contratos vencem em longo prazo?    
Liquidez - O fundo tem alta liquidez (acima de 1 milhão diário)?

Abraços.

Bom dia @Sebastião Alves. Estas perguntas seriam para a sua analise de escolha dos fiis ou para a gestão de risco do diagrama?

Veja que as perguntas do diagrama não serão utilizadas para voce escolher os fiis, mas sim para voce determinar o risco de ativos a qual voce ja analisou previamente e decidiu colocar na sua carteira. Desta forma perguntas que fazem parte do seu criterio de exclusão não devem fazer parte do diagrama. Por exemplo: "A gestão do fundo é idônea e não está envolvida em esquemas e escândalos? ". 

Se voce não ira investir em fundos que não atendem este requisito não faz sentido ter esta pergunta no diagrama

Em relação a sua segunda duvida relacionada aos fiis de papel, voce poderá levar em contas perguntas que serão utilizados para ambos os casos como por exemplo, evolução do pagamento dos rendimentos, media dos rendimentos de fiis do mesmo setor, e acrescentar perguntas especificas como por exemplo o LTV do fundo, se possui ativos que estão apresentando problemas de inadimplencia, indexador dos CRIs.

[Marlon De Sena]

7 horas atrás, Sebastião Alves disse:

Olá a todos,

Para realizar a avaliação dos FIIs peguei como base as perguntas do modelo e fiz algumas adaptações. Gostaria que me dissessem se são coerentes na opinião de vocês, o que vocês alterariam ou que perguntas acrescentariam ou removeriam da análise? E como adaptar as perguntas para FIIs de papel?

Localização - Os imóveis desse Fundo Imobiliário estão localizados em regiões nobres ou estratégicas?    
Propriedades - As propriedades são novas e não consomem manutenção excessiva?    
P/VP - O fundo imobiliário está negociado abaixo do P/VP 1? (Acima de 1,5, eu descarto o investimento em qualquer hipótese)
Dividendos - Distribui dividendos a mais de 4 anos consistentemente e sem muita variabilidade?    
Dependência - Não é dependende de um único inquilino ou imóvel?    
Setor - O Yield está dentro ou acima da média para fundos imobiliários do mesmo tipo?    
Administração - O Fundo cobra taxas de administração abaixo de 2%?    
Administração - O fundo não cobra taxa de performance ?    
Administração - A gestão do fundo é idônea e não está envolvida em esquemas e escândalos?    
Mercado - O Fundo é um dos 5 maiores do seu segmento?    
Vacância - O percentual de vacância física/financeira é abaixo dos 10%?    
Perenidade - Os contratos vencem em longo prazo?    
Liquidez - O fundo tem alta liquidez (acima de 1 milhão diário)?

Abraços.

Vejo que algumas perguntas poderiam ser eliminatorias e deveriam ser utilizadas antes de decidir adicionar a carteira.

Em termos de diagrama, apenas para dar notas aos FIIs que ja tomei a decisao de investir eu nao considero esse tipo de pergunta. Veja por exemplo minhas perguntas do diagrama:

1.A gestão vem mantendo a qualidade? (qualidade dos relatórios, transparencia, operações passadas, etc). Nesse caso a gestora ja passou no meu filtro, isso é extremamente importante devido a algumas gestoras terem feito cagadaa enormes no passado entao eu mantenho essa pergunta para monitorar.

2.Mantém somente ativos de qualidade? (Localização e condições dos imoveis para tijolo, risco para papeis). Tambem a ideia é monitorar se vem mantendo ativos de qualidades apos ter passado no filtro de decisao de investimento.

3.Dividendos historicamente constantes? (Eu desconsidero pandemia)

4.Divida/alavancagem controlada?(<20% do PL). Importante a historico passado de alguns fundos se enrolarem com dívida.

5.Vacância/Inadimplência Controlada?(<20%)

6.O Yield histórico últimos 5 anos está dentro ou acima da média para fundos imobiliários do mesmo tipo?

7.Está sendo negociado abaixo de do VP?(Tijolo 1.1/Papel 1.0) (Se abaixo, reavaliar questões anteriores)

8.Fundo está entre os maiores da bolsa? (+R$1bi)

O interessante desse modelo de perguntas é que serve tanto pra papel quanto pra tijolo.

Desda forma essas perguntas garantem a manutenção da qualidade dos meus fiis em carteira. Se houver uma mudança muito brusca na nota durante o periodo que reviso, eu reavalio se nao vale a pena deixar o fii de castigo com nota zero ate que se resolvam as questões. 

[Sebastião Alves]

Levando em consideração as respostas dos colegas que tal essa configuração de perguntas:

Critérios para inserção/eliminação:

• Propriedades (tijolo) - Os imóveis desse Fundo Imobiliário estão localizados em grandes centros, regiões nobres ou estratégicas?
  • Não investir em fundos com imóveis com localização ruim ou em áreas que corram risco de ter uma vacância grande ou por períodos prolongados.
• Investimentos (papel) - Os investimentos são CRIs/LCI para empresas sólidas, com baixo índice de inadimplência e com baixo percentual de investimentos em outros fundos
  • Reduzir o risco de inadimplência ou pagamento duplicado de taxas, o que pode levar a um menor rendimento pago aos cotistas.
• Administração - O Fundo cobra taxas de administração e performance não abusivas (administração abaixo de 2% e sem performance ou abaixo de 1%)?
  • Taxas abusivas reduzem o valor do rendimento a ser pago;
• Dividendos - Distribui dividendos a mais de 5 anos consistentemente e sem muita variabilidade?
  • Reduzir variabilidade da distribuição de rendimentos;
• Dependência - Não é dependente de um único inquilino, imóvel ou devedor?
  •  Reduzir pontos de falha para pagamento;
• Setor - O Yield está dentro ou acima da média para fundos imobiliários do mesmo tipo?
  • Alto demais pode representar operações arriscadas, baixo demais pode ser falha na administração/vacância/setor...
• Administração - A gestão do fundo é idônea e não está envolvida em esquemas e escândalos?
  • Evitar problemas que possa
• Liquidez - O fundo tem alta liquidez (acima de 500.000 diário)?
  • Vou conseguir vender/comprar quando eu quiser;
• Mercado - O Fundo é um dos 10 maiores do seu segmento?
  • A vacância de um imóvel ou calote de um devedor não impacta muito nos rendimentos (globalmente);
• Vacância - O percentual de vacância física/financeira historicamente é abaixo dos 20%?
  • Consegue alugar seus imóveis sem grandes problemas;
• P/VP - O fundo imobiliário está negociado abaixo do P/VP 1,5?
  • Evitar fundos muito acima do valor patrimonial.  

 

Critérios para classificação (diagrama do cerrado)

• Perenidade - A maioria dos contratos vencem em longo prazo (3 anos ou acima)?
  • Rendimentos garantidos para o médio-longo prazo;
• Propriedade - Vem mantendo ativos de qualidade (grandes centros, regiões nobres ou estratégicas)?
  • Não tem adquirido imóveis ruins (que precisam de reformas) ou vendido imóveis bons, o que aumentaria as despesas ou reduziria os rendimentos;
• Vacância - Tem baixo índice de vacância física / financeira ou baixo percentual de inadimplência (abaixo dos 10%?
  • Não corre o risco de baixar dividendos;
• P/VP - O fundo imobiliário está negociado abaixo do P/VP 1,0?
  • Estão descontados em relação ao valor dele;
• Gestão - Mantém uma gestão de qualidade e responsável (sem envolvimento em escândalo e/ou aumento das taxas)
  • Estabilidade do fundo;
• Dividendos - Distribui dividendos a mais de 5 anos consistentemente, sem muita variabilidade e compatível com a média do setor?
  • Variabilidade pode indicar problemas no fundo;

Obrigado pelas contribuições.