Pagar a vista ou financiar!! Me ajudem a decidir!!

[Anônimo]

Pessoal, bom dia!

 

Seguinte.. eu tenho um lote num condomínio de luxo aqui na minha antiga cidade porém não tenho mais a intenção de construir lá pq o trabalho me levou pra outro local. Por mais de um ano ele estava anunciado pra venda, baixei o valor até o limite do aceitável e mesmo assim nada. O valor de venda ideal seria 300k, cheguei a propor 260k e nada. Daí no início do ano pintou a oportunidade de pegar um apto e usar ele como entrada. O apto custou 360k, ele entrou por 260k e agora que vai ser entregue eu preciso voltar 100k.  

 

Tenho cerca de 700k investidos e 120k na reserva de emergência. Faço aportes de 10k a 15k dependendo do mês. 

 

Vou anunciar o apto pra venda mas enquanto não vender penso em mantê-lo alugado. O aluguel na região fica em torno de 1,700 + condomínio.  A minha dúvida é se uso parte dos meus investimentos e pago esses 100k a vista ou se financio isso e deixo que o aluguel pague a parcela. 

 

Abaixo segue a simulação dos 100k em 240 meses. 

[Edison Paulini]

3 horas atrás, Convidado Anônimo disse:

Pessoal, bom dia!

 

Seguinte.. eu tenho um lote num condomínio de luxo aqui na minha antiga cidade porém não tenho mais a intenção de construir lá pq o trabalho me levou pra outro local. Por mais de um ano ele estava anunciado pra venda, baixei o valor até o limite do aceitável e mesmo assim nada. O valor de venda ideal seria 300k, cheguei a propor 260k e nada. Daí no início do ano pintou a oportunidade de pegar um apto e usar ele como entrada. O apto custou 360k, ele entrou por 260k e agora que vai ser entregue eu preciso voltar 100k.  

 

Tenho cerca de 700k investidos e 120k na reserva de emergência. Faço aportes de 10k a 15k dependendo do mês. 

 

Vou anunciar o apto pra venda mas enquanto não vender penso em mantê-lo alugado. O aluguel na região fica em torno de 1,700 + condomínio.  A minha dúvida é se uso parte dos meus investimentos e pago esses 100k a vista ou se financio isso e deixo que o aluguel pague a parcela. 

 

Abaixo segue a simulação dos 100k em 240 meses. 

Boa tarde, anônimo!

Dando uma opinião pessoal, eu sou do viés de que não se mexe em investimentos. Logo, eu não pegaria parte do patrimônio investidos para transformar em capital para se quitar o valor da aquisição. Até porque a depender dos investimentos que se possui, pode haver perda de capital como, por exemplo, marcação a mercado ou renda variável que está abaixo dos preços de aquisição.

Apesar de os juros dos financiamento serem bem altos, para um montante de aporte de pelo menos 10 mil, na minha opinião seria viável ceder um pouco dos aportes para ir fazendo os pagamentos. Fazer a aquisição com dinheiro entendo que seria o melhor caminho.

Aqui falo para ceder os aportes sem saber mais da sua realidade. Não sei se essa é a sua casa de moradia que está adquirindo, se você já possui uma casa e esse novo imóvel é mais visando investimento, enfim. Temos algumas outras variáveis a serem pensadas. Fique a vontade para colocar mais detalhes caso se sinta confortável com isso.

 

Espero que ajude a pensar!

[Anônimo]

23 minutes ago, Edison Luis Paulini disse:

Boa tarde, anônimo!

Dando uma opinião pessoal, eu sou do viés de que não se mexe em investimentos. Logo, eu não pegaria parte do patrimônio investidos para transformar em capital para se quitar o valor da aquisição. Até porque a depender dos investimentos que se possui, pode haver perda de capital como, por exemplo, marcação a mercado ou renda variável que está abaixo dos preços de aquisição.

Apesar de os juros dos financiamento serem bem altos, para um montante de aporte de pelo menos 10 mil, na minha opinião seria viável ceder um pouco dos aportes para ir fazendo os pagamentos. Fazer a aquisição com dinheiro entendo que seria o melhor caminho.

Aqui falo para ceder os aportes sem saber mais da sua realidade. Não sei se essa é a sua casa de moradia que está adquirindo, se você já possui uma casa e esse novo imóvel é mais visando investimento, enfim. Temos algumas outras variáveis a serem pensadas. Fique a vontade para colocar mais detalhes caso se sinta confortável com isso.

 

Espero que ajude a pensar!

Não será a minha moradia, tenho a minha casa na cidade em que moro atualmente. O negócio foi feito pensando exclusivamente em sair da dívida de condomínio do lote (1,400 / mês) já que eu não penso em construir lá. Pra quitar a vista eu mexeria na reserva de emergência e em 6 meses sem aportes ela estaria completa novamente. Nesse meio tempo eu estou com um carro a mais na garagem tentando vender (vale cerca de 75k), isso resolveria todo o problema.. mas ele ainda está aqui..

Os meus aportes vem de parte do meu salário, cerca de 5k e 10k de aluguéis que eu recebo.

Eu realmente fico na dúvida do que fazer..

Os 100k num cdb de 14%a.a viram 179k em 5 anos.. 

Eu usaria o aluguel do imóvel pra pagar a parcela e faria uma amortização de pelo menos 15k ao ano, creio que em bem menos de 5 anos ele estaria quitado.

Não sendo assim, investindo 1,700 (apto alugado) ao mês durante 5 anos com os mesmos 14% a.a teria um resultado de 122k e eu não teria a despesa com os aportes..

na base de aulas tem alguma calculadora de comparação pra isso?

 

 

[Anônimo]

Em tempo, eu não teria mais o condomínio do lote que já pago hoje que é 1,400 hoje e já está no meu custo fixo.. esse valor iria pra pagar o apto mais rápido no caso de um financiamento ou iria para aportes maiores caso pagasse a vista..

[Flavio Prado]

On 24/09/2024 at 11:10, Convidado Anônimo disse:

Seguinte.. eu tenho um lote num condomínio de luxo aqui na minha antiga cidade porém não tenho mais a intenção de construir lá pq o trabalho me levou pra outro local. Por mais de um ano ele estava anunciado pra venda, baixei o valor até o limite do aceitável e mesmo assim nada. O valor de venda ideal seria 300k, cheguei a propor 260k e nada. Daí no início do ano pintou a oportunidade de pegar um apto e usar ele como entrada. O apto custou 360k, ele entrou por 260k e agora que vai ser entregue eu preciso voltar 100k.  

 

Tenho cerca de 700k investidos e 120k na reserva de emergência. Faço aportes de 10k a 15k dependendo do mês. 

 

Vou anunciar o apto pra venda mas enquanto não vender penso em mantê-lo alugado. O aluguel na região fica em torno de 1,700 + condomínio.  A minha dúvida é se uso parte dos meus investimentos e pago esses 100k a vista ou se financio isso e deixo que o aluguel pague a parcela. 

 

Abaixo segue a simulação dos 100k em 240 meses. 

Anônimo, pelo que entendi a construtora é flexível, pois aceitou seu terreno como parte de pagamento, então talvez você consiga negociar o pagamento destes R$100mil sem precisar pegar um financiamento de 20 anos e pagando juros altos. Como você tem um valor de aporte muito bom, uma opção seria tentar parcelar em algumas vezes estes R$100mil, aí ficaria um tempo sem os aportes mensais.

[Anônimo]

On 26/09/2024 at 20:25, Flavio Prado disse:

Anônimo, pelo que entendi a construtora é flexível, pois aceitou seu terreno como parte de pagamento, então talvez você consiga negociar o pagamento destes R$100mil sem precisar pegar um financiamento de 20 anos e pagando juros altos. Como você tem um valor de aporte muito bom, uma opção seria tentar parcelar em algumas vezes estes R$100mil, aí ficaria um tempo sem os aportes mensais.

Eles são flexíveis sim, mas o apto vai ser entregue agora em 01/10 e daí precisa ser quitado.. então agora é pagar ou pagar kkk

Fiz várias simulações investindo o total e financiando o saldo devedor, investindo em parcelas e quitando a vista o saldo devedor, quanto mais contas eu faço, mais em dúvida eu fico.

[Anônimo]

Apenas pra deixar claro eu não tenho interesse em ficar com esse imóvel mas foi a oportunidade de sair do lote que estava parado e tinha um condomínio bem alto. 

[Mikhail Koslowski]

Pela conta que você mostrou ali em cima faria mais sentido financiar.. até por que aí não mexe no que já ta investido e não compromete teus aportes.

o único erro nessa conta é considerar a taxa do CDB fixa, que só seria se fosse um pré, e aí não seria igual nos dois casos (um único aporte grande vs vários pequenos).

e pra conta ser justa, tem que considerar o valor da parcela do financiamento pago e não do aluguel recebido.

 

e lembre que aluguel o imóvel pode ficar vazio, e aí a parcela vai ter que sair de algum lugar (provavelmente do aporte).

ppr outro lado pra financiar é uma burocraria, tem que mexer no RI duas vezes (uma pra alienar e outra pra tirar) e tem que lidar com o processo de locar.

mas como você mencionou que já tem outros imóveis dos quais recebe aluguel, parece estar bem familiarizado com o processo.

 

então é mais a questão de ver o quanto isso é um incômodo ou não, e se consegue um CDB pagando bem ou não na segunda feira.

aí na hora decide e faz.

 

sinceramente, com esses valores de aporte a diferença (57k) é como se fosse uma remuneração extra pelo trabalho que teve de manter alugado e cuidar da burocracia.

em 5 anos é tipo receber 1k a mais por mês.

se esse 1k valer a pena pelo trabalho a mais que vai ter, financia.

senão quita e segue o jogo.

[Anônimo]

4 horas atrás, Mikhail Koslowski disse:

único erro nessa conta é considerar a taxa do CDB fixa, que só seria se fosse um pré, e aí não seria igual nos dois casos (um único aporte grande vs vários pequenos).

Eu considerei um pré, hoje mesmo andei olhando e tinha até de 17% pra 2030

 

4 horas atrás, Mikhail Koslowski disse:

pra conta ser justa, tem que considerar o valor da parcela do financiamento pago e não do aluguel recebido

Considerei o valor da parcela, a diferença é que ela é decrescente 

 

4 horas atrás, Mikhail Koslowski disse:

lembre que aluguel o imóvel pode ficar vazio, e aí a parcela vai ter que sair de algum lugar (provavelmente do aporte

Sairia do condomínio do lote que eu deixo de pagar quando receber o apto 

 

4 horas atrás, Mikhail Koslowski disse:

você mencionou que já tem outros imóveis dos quais recebe aluguel, parece estar bem familiarizado com o processo.

Sim, tenho

E é uma burocracia, mas é como a gente era ensinado a investir pelos nossos pais antigamente 

4 horas atrás, Mikhail Koslowski disse:

sinceramente, com esses valores de aporte a diferença (57k)

A ideia seria pagar em 6 anos e pegar os juros de 34k

[Anônimo]

Mas é justamente essa a diferença, em aportes mensais eu não posso garantir a rentabilidade, num único sim (se eu pegar um pré)

Penso em vender, a ideia não é ficar com o apto, mas talvez não seja rápido..

A minha dúvida está somente no que é mais interessante, embora nas contas os aportes mensais sejam mais rentáveis a longo prazo, dá um aperto tirar os 100k de lá pra pagar a vista kkk

De qualquer maneira sair do lote é o que eu precisava, tanto pela não valorização quanto pela alta taxa do condomínio. 

 

[Glaucia Caputo]

Hoje o Raul respondeu numa caixinha do Instagram justamente sobre isso.. se o juros do financiamento é menor que o juros do investimento vale a pena financiar e investir, exceto se essa for a sua moradia principal, mas vc disse que não é o caso.

[Elinilson Jose De Freitas Junior]

Bom, vamos analisar a situação.

O apartamento é novo? Existem muitos a venda? Existe a possibilidade de valorização?

Pode ser que a construtora pegou seu lote como entrada devido ao fato do apartamento também estar parado na mesma situação (sem conseguir vender) e por ser uma construtora pode ser que tenham planos com o seu terreno (construir algo e vender por exemplo).

Enfim, eu faria inicialmente uma análise do imóvel para verificar se vale a pena manter ele ou não.

Você fez o post dia 24/09 com o compromisso de pagar 100k no dia 01/10 ou seja não há tempo hábil para realizar o financiamento para regularizar a situação.

Eu retiraria os 100k da reserva de emergência para ter tempo de pensar na melhor opção (ficar com o apartamento, alugar o apartamento, me desfazer do apartamento)

Após decidir a melhor opção eu faria a recomposição do fundo de emergência sem tanta pressa, seja vendendo o apartamento, vendendo o carro, ou fazendo a recomposição através dos aportes mensais, consideraria o financiamento como última opção...

[Anônimo]

11 horas atrás, Elinilson Jose De Freitas Junior disse:

Bom, vamos analisar a situação.

O apartamento é novo? Existem muitos a venda? Existe a possibilidade de valorização?

Pode ser que a construtora pegou seu lote como entrada devido ao fato do apartamento também estar parado na mesma situação (sem conseguir vender) e por ser uma construtora pode ser que tenham planos com o seu terreno (construir algo e vender por exemplo).

Enfim, eu faria inicialmente uma análise do imóvel para verificar se vale a pena manter ele ou não.

Você fez o post dia 24/09 com o compromisso de pagar 100k no dia 01/10 ou seja não há tempo hábil para realizar o financiamento para regularizar a situação.

Eu retiraria os 100k da reserva de emergência para ter tempo de pensar na melhor opção (ficar com o apartamento, alugar o apartamento, me desfazer do apartamento)

Após decidir a melhor opção eu faria a recomposição do fundo de emergência sem tanta pressa, seja vendendo o apartamento, vendendo o carro, ou fazendo a recomposição através dos aportes mensais, consideraria o financiamento como última opção...

Vamos lá, obrigada pelas considerações! Elas me ajudam a tomar uma decisão mais acertada.. assim eu espero! Hehehe

O apto é novo, eu peguei em construção há 1 ano atrás, vai ser entregue agora esse mês de Outubro. São 20 unidades no total e deve ter umas 6 disponíveis ainda. Peguei por 360 mil, agora está 385.

A localização é ótima, muito central. É um apto padrão mas com acabamento bem interessante. O aluguel na região varia entre 1,600 - 1,800.

A construtora aceitou o lote num valor menor do que ele realmente vale, mas ainda assim achei que valia a pena pq estou trocando um passivo por um ativo. 

O prazo pra enviar a documentação para financiamento é hoje, 01/10. Considerando os juros das simulações que ficou em juros efetivo 9,90% ao ano o CET 11,63% eu pagaria 34 mil de juros em 6 anos com parcela inicial de 1,700 e final de 1,100.

O CET já considera as taxas de seguro e administração. 

Os mesmos 100k num cdb simples de 6 anos, a 17% como eu tenho visto esses dias daria 233 mil.

Mesmo que ele não fique alugado o tempo todo, eu já deixei de ter o custo do condomínio do lote que é de 1,400 / mês. 

A ideia é vender, mas isso pode demorar.. a cidade está inchada como todas as cidades grandes, e ainda tem aptos da construtora disponíveis o que torna o meu menos interessante. 

Eu mandei os documentos pro financiamento mas até que seja assinado ainda posso mudar. Se eu vender o carro nesse meio tempo está resolvido. 

 

[Elinilson Jose De Freitas Junior]

Bom vamos lá, R$385.000,00 te daria em teoria um retorno de R$1.800,00 o que daria aproximadamente 0,46% ao mês, isto desconsiderando as variáveis como o tempo vago, taxa de condomínio, iptu, possíveis calotes entre outros.
Considerando somente isto é uma taxa BAIXÍSSIMA de retorno, porém sempre temos que considerar outras variáveis como a chance de valorização, entre outros.
A vantagem é que o valor a ser financiado é baixo (em comparação com o custo total do imóvel).
A comparação da taxa de juros vs o CDB realmente está vantajosa, porém você deve ser lembrar que ao optar pelo financiamento, efetivamente você terá que arcar com a prestação (imagino eu que algo em torno de R$1.850,00), ao alugar o imóvel você pode utilizar o aluguel para pagar a prestação, porém irá adquirir a benção que é lidar com inquilino além dos impostos relacionados a imposto de renda.
Realmente são muitas variáveis a se considerar... Pois se pensar em um retorno de 0,46% a.m (com trabalho a se fazer ainda, monitorar contas, cuidados com o imóvel, provavelmente vão te pedir ao menos o básico de armários e box nos banheiros) e ainda com impostos a se incindir enquanto é bem seguro se obter 0,70-,0,80 a.m em bons fundos imobiliários totalmente livre de imposto de renda (ainda).
É uma dúvida bem grande.
Sei que a aquisição do apartamento tratou-se de uma oportunidade de negócio, mas de toda forma eu consideraria me desfazer dele o quanto antes para investir o capital de outra forma.

Editado 1 de Outubro por Elinilson Jose De Freitas Junior