Consórcio - dando o lance vale a pena?

[Anônimo]

Estou avaliando uma soluçao para moradia. Hoje moro em um bairro que estão assaltando de fuzil (RJ) e decidi que quero ir pros endereços premium do RJ (z sul / barra) onde minha maior preocupaçao serao os trombadinhas.

Nesses lugares, o tipo de imóvel que me atendem custam 1.5M - 2M.

Pode ser que eu saia do Brasil em 3/5 anos. Pode ser que não.

Meu patrimonio atual é 1.1M com renda mensal de 75k.

Olhando financiamento, nos primeiros 3/5 anos eu teria pago majoritariamente juros (CET 10.5%)

Olhando consórcio, mesmo considerando o reajuste anual pelo INCC e os custos de seguro e etc, fica mais barato que o financiamento, mas só vale a pena se eu conseguir dar o lance e ser contemplado logo.

O aluguel é interessante pois nao preciso dar entrada ou lance, mas só de pensar em gastar 10k todo mes com aluguel, uma coisa que nao volta, me da calafrios.

 

Minha pergunta principal é: eu sei que o Raul sempre bate muito nos consócios e eu entendo as razões. Mas nunca vi ele falar sobre a situaçao quando é dado um lance para acelerar a contemplaçao. Portanto, pergunto aos amigos, consórcio dando lance, vale a pena? Quais riscos eu nao estou antecipando?

Também aceito sugestoes do que os colegas fariam na minha pele.

[Flavio Prado]

22 minutes ago, Convidado Anônimo disse:

Estou avaliando uma soluçao para moradia. Hoje moro em um bairro que estão assaltando de fuzil (RJ) e decidi que quero ir pros endereços premium do RJ (z sul / barra) onde minha maior preocupaçao serao os trombadinhas.

Nesses lugares, o tipo de imóvel que me atendem custam 1.5M - 2M.

Pode ser que eu saia do Brasil em 3/5 anos. Pode ser que não.

Meu patrimonio atual é 1.1M com renda mensal de 75k.

Olhando financiamento, nos primeiros 3/5 anos eu teria pago majoritariamente juros (CET 10.5%)

Olhando consórcio, mesmo considerando o reajuste anual pelo INCC e os custos de seguro e etc, fica mais barato que o financiamento, mas só vale a pena se eu conseguir dar o lance e ser contemplado logo.

O aluguel é interessante pois nao preciso dar entrada ou lance, mas só de pensar em gastar 10k todo mes com aluguel, uma coisa que nao volta, me da calafrios.

 

Minha pergunta principal é: eu sei que o Raul sempre bate muito nos consócios e eu entendo as razões. Mas nunca vi ele falar sobre a situaçao quando é dado um lance para acelerar a contemplaçao. Portanto, pergunto aos amigos, consórcio dando lance, vale a pena? Quais riscos eu nao estou antecipando?

Também aceito sugestoes do que os colegas fariam na minha pele.

Anônimo, mesmo dando lance para antecipar, não há garantia que será contemplado, mesmo o vendedor "garantindo" que será contemplado. E mesmo antecipando, você vai pagar taxa de administração sobre o valor cheio, vai ter a correção. 

Pelo que entendi você quitaria o financiamento em 3/5 anos, aí você sai do Brasil e fica com um imóvel para vender ou para alugar, precisando administrar de longe. Se eu ganhasse R$75mil/mês passaria longe de comprar um imóvel, a não ser que tivesse a certeza absoluta que ficaria no Brasil, e mesmo assim ponderaria se iria morar o restante da minha vida no mesmo local.

De qualquer maneira é uma questão pessoal. Se para você pagar aluguel dá calafrio, difícil será argumentar para que mude de opinião. Eu, particularmente, não vejo aluguel como sendo dinheiro jogado fora. Vejo como dinheiro não imobilizado e que pode estar sendo trabalhado rendendo mais.

[Anônimo]

@Flavio Prado eu nao quitaria em 3/5 anos - se eu financiar e sair do país teria que alugar ou vender o imovel para manter os pagamentos do financiamento.

Pra ser honesto, mesmo o aluguel dando calafrios eu entendo a importancia de nao imobilizar. Hoje tenho um imóvel que tento vender há 5 anos e nao vende, mesmo abaixando o preço. Alem disso tem todo o custo na compra com ITBI e cartorio.

Sobre o consórcio eu entendi... O risco é a nao garantia da contemplação.

E sobre compra de cartas contempladas? Eu nunca fiz a conta por que ainda nao tive acesso aos "preços"... Mas com CET  do financiamento a 10.5% eu acredito que seja vantagem comprar uma carta contemplada. Quais sao os riscos nessa operaçao?

[Carlos Matos]

É Triste "Hoje moro em um bairro que estão assaltando de fuzil (RJ) e decidi que quero ir pros endereços premium do RJ (z sul / barra) onde minha maior preocupaçao serao os trombadinhas." Passei pela mesma coisa, me mudei para SP, mas, já estou olhando outro lugar - fechavam a rua qse toda semana para passar coisas, os correios não entregam encomendas, só cartinhas e uma vez por semana e olhe lá

 

O lance é que o valor da prestação do consorcio vai subir --

 

Pelo meu entendimento - vc pega uma carta de X, em Y anos essa carta vai ser atualizada por um indice - pq em teoria, a carta de X tem que ter o 'mesmo valor' em 5, 10 etc de anos), logo, todas as prestações de todos do grupo também vão ser corrigidas com o passar do tempo

Em um financiamento a prestação vai diminuido (dependo do tipo) pq vai amortizando o principal e ainda existe a possibilidade da valorização

No consorcio quem for sorteado 10 anos depois tem que receber uma carta com 'o mesmo valor' isso obrigatoriamente implica em reajuste para cima das prestações

Sem contar com a agradavel taxa de administração do banco

Eu não acho que comprar para deixar alugado uma boa idéia, dor de cabeça, tem que colocar alguém para administrar eu não tive boas experiencias com administradoras, e mesmo quando eu mesmo estava administrando as vezes o inquilino deixava o ap uma bagunça ... 

a taxa de retorno nem sempre é interessante - sem contar com impostos 

me parece que alguel seria a melhor opção para vc, um contrato de 30 meses renovado da perto do prazo que vc pensa em sair 

Sem contar que se o lugar ficar complicado é mais facil de vc arrumar as coisas devolver as chaves e dizer - fui kkk

 

Editado 23 de Outubro por Carlos Matos

[Marco Antonio Yamamoto]

Olá Anônimo,

Você já viu este vídeo e usou a calculadora para simular os cenários de compra, aluguel e consórcio?

https://investidorsardinha.r7.com/calculadoras/calculadora-alugar-x-financiar/

No vídeo o Raul compara aluguel x financiamento, mas acho que também daria para estimar como ficaria o consórcio ao somar a taxa de administração e as correções.

Pelo que entendi, para imóveis na faixa de preço que você mira, vale mais a pena alugar.

 

Abraços e boa sorte 

 

[Anônimo]

@Carlos Matos @Marco Antonio Yamamoto

Uma coisa que me faz considerar a compra do imóvel apesar da perda de liquidez é... Inflaçao.

Depois do choque inflacionário da covid ficou claro pra mim pq os antigos falam tanto "Quem compra terra nao erra". Eu sempre tive pé atras de comprar imovel por tudo exposto aqui, mas olhando os preços na z sul do RJ ficou claro pra mim que imóvel bem localizado é hedge pra inflaçao. Só nao encontrei forma de analisar dados pra ver se a valorizaçao supera os índices.

Eu estou vendo apt de 140 m2 sendo lançado na planta, pra entrega em 2027, a 2.8M - e vende tudo! Vi tb na barra, 119 m2, no meio da avenida das americas, longe de tudo, lançamento pra entrega em 2026 na planta por 1.9M.

Sobre o reajuste do consórcio, pelo que entendi ele incide sobre o saldo devedor. Se essa for a grande preocupaçao, bastaria se planejar para antecipar o pagamento. Mas em tese, antecipar o pagamento nao faz sentido pq o valor vai se reajustar pelos índices e qualquer aplicaçao de renda fixa bate os índices.

Marco, ja vi o video sim, to so esperando uma conversa com um vendedor de consórcio pra eu entender as letras miúdas e os valores pra colocar na planilha e comparar com consorcio.

A essa altura ta claro pra mim que se os numeros do consórcio, considerando reajustes e etc, forem melhores que os numeros do financiamento - o unico caminho seria a compra de cartas contempladas, para eliminar o risco da contemplaçao.

Financiamento eu nao faria pq só vale o stress, falta de liquidez e custos se eu fosse ate o final, e ainda nao ta claro pra mim que vou ficar aqui por muito tempo.
 

[Carlos Matos]

2 minutes ago, Convidado Anônimo disse:

@Carlos Matos @Marco Antonio Yamamoto

Uma coisa que me faz considerar a compra do imóvel apesar da perda de liquidez é... Inflaçao.

Depois do choque inflacionário da covid ficou claro pra mim pq os antigos falam tanto "Quem compra terra nao erra". Eu sempre tive pé atras de comprar imovel por tudo exposto aqui, mas olhando os preços na z sul do RJ ficou claro pra mim que imóvel bem localizado é hedge pra inflaçao. Só nao encontrei forma de analisar dados pra ver se a valorizaçao supera os índices.

Eu estou vendo apt de 140 m2 sendo lançado na planta, pra entrega em 2027, a 2.8M - e vende tudo! Vi tb na barra, 119 m2, no meio da avenida das americas, longe de tudo, lançamento pra entrega em 2026 na planta por 1.9M.

Sobre o reajuste do consórcio, pelo que entendi ele incide sobre o saldo devedor. Se essa for a grande preocupaçao, bastaria se planejar para antecipar o pagamento. Mas em tese, antecipar o pagamento nao faz sentido pq o valor vai se reajustar pelos índices e qualquer aplicaçao de renda fixa bate os índices.

Marco, ja vi o video sim, to so esperando uma conversa com um vendedor de consórcio pra eu entender as letras miúdas e os valores pra colocar na planilha e comparar com consorcio.

A essa altura ta claro pra mim que se os numeros do consórcio, considerando reajustes e etc, forem melhores que os numeros do financiamento - o unico caminho seria a compra de cartas contempladas, para eliminar o risco da contemplaçao.

Financiamento eu nao faria pq só vale o stress, falta de liquidez e custos se eu fosse ate o final, e ainda nao ta claro pra mim que vou ficar aqui por muito tempo.
 

Com relação ao valor - depende - eu tinha um na planta, o valor subiu na epoca da olimpiada, logo depois caiu forte - no longo prazo concordo com vc, bem localizado acredito que da certo

 

Tenho conhecidos que compraram terrenos como investimento - não valoriza nada .... dificil de vender (localização não é muito interessante) - isso seria outro fator a se considerar

[Vinicius Catozzi Romero]

Olá anônimo, boa tarde!

Sinceramente, no seu caso, eu optaria pela locação apesar do asco que disse ter, kkkkk e o preponderante para isto seria o fato de sua saída breve do Brasil, se esta é a ideia definitiva e isto já tem prazo, não vejo sentido a compra de um bem aqui. 

Mas, considerando que a intenção seja de fato a aquisição, olharia mais para o financiamento do que para o consórcio, como os amigos mencionaram, no consórcio não há garantia de nada e se o vendedor te disser o contrário, questione!
Pois por mais que se opte pela compra da carta contemplada, mitiga-se o risco do prazo de contemplação, porém o 'valor adquirido' não será reajustado tal qual as parcelas e ao seu saldo devedor, ainda com o agravante de você não ter a mínima certeza de quanto será o reajuste, somente pelo índice que está atrelado. Como exemplo se a carta for atrelada ao IPCA+ e a inflação estourar em um futuro próximo, suas parcelas vão pras nuvens... sem contar ainda a taxa de administração do grupo.

O financiamento, ao menos os juros são pre-fixados e sabe-se o montante da dívida. Uma ponderação a ser feita é a alteração nas regras de financiamento a partir de novembro, em especial de imóveis de maior valor (se feito via CAIXA) com % maior de entrada e limite de valor de avalição, olho nisso. 

Para avaliação de uma possível valorização do imóvel, pelo que disse acima, o valor médio do m² que citou está em torno de R$ 16 a R$ 20mil e vai ao encontro de uma pesquisa rápida que fiz por aqui (não conheço o mercado e não atuo na região).
O que tem de ser considerado é que se visa um retorno e proteção sobre a inflação, em média de 5% ao ano, falamos aí numa valorização de 120 a 160mil reais no ano do imóvel! Agora a pergunta que fica é, há uma grande oferta de produtos nessa faixa de preço/metragem na região, esta valorização tem se mostrado efetiva nesta faixa de imóveis, você tem visto essa valorização e essa liquidez na região?

Agora voltando ao início, vale a pena todo este estudo, investimentos e riscos se o horizonte de tempo é de 05 anos e sua intenção é sair do Brasil???

 

[Flavio Prado]

18 horas atrás, Convidado Anônimo disse:

@Flavio Prado eu nao quitaria em 3/5 anos - se eu financiar e sair do país teria que alugar ou vender o imovel para manter os pagamentos do financiamento.

Pra ser honesto, mesmo o aluguel dando calafrios eu entendo a importancia de nao imobilizar. Hoje tenho um imóvel que tento vender há 5 anos e nao vende, mesmo abaixando o preço. Alem disso tem todo o custo na compra com ITBI e cartorio.

Sobre o consórcio eu entendi... O risco é a nao garantia da contemplação.

E sobre compra de cartas contempladas? Eu nunca fiz a conta por que ainda nao tive acesso aos "preços"... Mas com CET  do financiamento a 10.5% eu acredito que seja vantagem comprar uma carta contemplada. Quais sao os riscos nessa operaçao?

Anônimo, tinha entendido que quitaria em 3/5 anos. De qualquer maneira, pelo que você relata eu entendo que a compra, seja por financiamento (menos pior) ou consórcio (muito pior), não é a melhor escolha. Para mim o aluguel é a melhor opção, pois se você mudar do Brasil basta encerrar o contrato e ir embora, se estiver com o imóvel comprado vai precisar vender, e você sabe a dificuldade ou alugar, e a gestão é o problema maior, e se não alugar é gasto com as parcelas e custos do imóvel.

Com a carta contemplada nada muda, você vai continuar a ter parcelas crescentes. É como falam, o valor da carta também é corrigido, só que não falam que quem paga a correção da carta é você que paga a parcela, ou seja, é como se o dinheiro estive parado sem render. Eu não consigo enxergar onde um consórcio, mesmo contemplado, seja melhor que o financiamento, onde você sabe exatamente o valor a ser pago, não tem surpresas. É um pico de inflação é já era, a parcela vai para as alturas, e mesmo que a inflação caia, a parcela não cai mais, é que nem foguete, não tem ré rsrsrs

[Marco Antonio Yamamoto]

9 horas atrás, Convidado Anônimo disse:

@Carlos Matos @Marco Antonio Yamamoto

Uma coisa que me faz considerar a compra do imóvel apesar da perda de liquidez é... Inflaçao.

Depois do choque inflacionário da covid ficou claro pra mim pq os antigos falam tanto "Quem compra terra nao erra". Eu sempre tive pé atras de comprar imovel por tudo exposto aqui, mas olhando os preços na z sul do RJ ficou claro pra mim que imóvel bem localizado é hedge pra inflaçao. Só nao encontrei forma de analisar dados pra ver se a valorizaçao supera os índices.

Eu estou vendo apt de 140 m2 sendo lançado na planta, pra entrega em 2027, a 2.8M - e vende tudo! Vi tb na barra, 119 m2, no meio da avenida das americas, longe de tudo, lançamento pra entrega em 2026 na planta por 1.9M.

Sobre o reajuste do consórcio, pelo que entendi ele incide sobre o saldo devedor. Se essa for a grande preocupaçao, bastaria se planejar para antecipar o pagamento. Mas em tese, antecipar o pagamento nao faz sentido pq o valor vai se reajustar pelos índices e qualquer aplicaçao de renda fixa bate os índices.

Marco, ja vi o video sim, to so esperando uma conversa com um vendedor de consórcio pra eu entender as letras miúdas e os valores pra colocar na planilha e comparar com consorcio.

A essa altura ta claro pra mim que se os numeros do consórcio, considerando reajustes e etc, forem melhores que os numeros do financiamento - o unico caminho seria a compra de cartas contempladas, para eliminar o risco da contemplaçao.

Financiamento eu nao faria pq só vale o stress, falta de liquidez e custos se eu fosse ate o final, e ainda nao ta claro pra mim que vou ficar aqui por muito tempo.
 

Entendi, mas agora estou com uma dúvida.

Se já está decidido a comprar através de carta de consórcio contemplada, as parcelas não vão ser corrigidas pelo menos pela inflação (+ taxa de administração). Por este ponto de vista, a sua desejada proteção contra inflação perde o sentido porque vc vai estar pagando por ela nas parcelas.

Diante disto, com parcelas fixas e aplicações em renda fixa protegidas contra a inflação não teria mais chances de ter um saldo positivo no final. E o aluguel também não jogaria com a diferença de rendimento x inflação a seu favor?

Sou novato e não consigo enxergar vantagens na sua estratégia... mas como dizem por aqui, não se deve tomar decisões de investimento pela cabeça dos outros. Cada um sabe onde o calo aperta.

Abraços e bons investimentos

[Carlos Matos]

Rapaz, pensa direito, faz as contas direitinho ai .... rs

Parcela sobe e rápido, pode até ser que o imóvel suba também, porém, é mais provavel que a parcela suba mais rápido e forte

 

[Anônimo]

@Vinicius Catozzi Romero ótimas provocaçoes. Me fez pender mais pra locaçao. Eu tenho todas as condiçoes profissionais e financeiras de sair do Brasil. Se eu nao sair pelo menos do RJ pro meu guri ter um futuro mais promissor, fracassei. O que segura hoje sao os avós. Meu guri é bebe, to deixando os avós curtirem por enquanto.

@Flavio Prado os do Musk tem hein haha. Zoeria, mas entendi, acho que estou perdendo algo nessa questao do reajuste das parcelas. Vou fazer umas continhas aqui, devo estar perdendo algo nessa questão.

@Marco Antonio Yamamoto Voce está certo. Eu me perdi achando que o reajuste do consórcio incidiria somente sobre o saldo devedor. Mas considerando que incide sobre tudo, realmente nao há proteçao. Mas to apertando o vendedor pra entender como essas contas sao feitas certinha e tentar montar um simulador pra poder comparar.

Obrigado pela atençao pessoal!

[Marco Antonio Yamamoto]

3 horas atrás, Convidado Anônimo disse:

@Vinicius Catozzi Romero ótimas provocaçoes. Me fez pender mais pra locaçao. Eu tenho todas as condiçoes profissionais e financeiras de sair do Brasil. Se eu nao sair pelo menos do RJ pro meu guri ter um futuro mais promissor, fracassei. O que segura hoje sao os avós. Meu guri é bebe, to deixando os avós curtirem por enquanto.

@Flavio Prado os do Musk tem hein haha. Zoeria, mas entendi, acho que estou perdendo algo nessa questao do reajuste das parcelas. Vou fazer umas continhas aqui, devo estar perdendo algo nessa questão.

@Marco Antonio Yamamoto Voce está certo. Eu me perdi achando que o reajuste do consórcio incidiria somente sobre o saldo devedor. Mas considerando que incide sobre tudo, realmente nao há proteçao. Mas to apertando o vendedor pra entender como essas contas sao feitas certinha e tentar montar um simulador pra poder comparar.

Obrigado pela atençao pessoal!

Oi Anônimo,

Meu último pitaco. Se está conversando com um vendedor de consórcio, tome muito cuidado. Tenho visto a atuação deles no Threads e vejo que eles empurram estratégias suicidas, do tipo empurrar 10 contratos para a pessoa ter um capital de investimento de R$ 300.000,00 reais. Não consigo ver lógica matemática nisto com os rendmentos reais que vemos por aqui.

Muitas vezes eles vendem garantindo que vão conseguir te vender cartas contempladas, mas já li histórias que eles simplesmente não conseguem entregar estas cartas e o comprador fica cheio de micos na mão.

Abraços e boa sorte