Perguntas do Diagrama para FII de Tijolo.

[Francelio Bezerra Severino]

Boa Noite. considerando análise de risco em relação aos fundo de tijolos, elaborei as seguintes perguntas no diagrama. 

1 Critérios de Eliminação

Monoativo              SOMENTE UM IMÓVEL                     

Monoinquilino        SOMENTE UM INQUILINO             

Renda inconstante  LUCROS inconstantes                  

Taxa de Administração Alta             acima de 2%      

 

2. Perguntas

Gostaria que avaliassem as perguntas se fazem sentido. Estou refazendo algumas perguntas. estou pretendo substituir a pergunta de taxa de administração pelo tempo dos imóveis, já que consomem mais com manutenção, porém é dificílimo achar todos estes dados no RI do FII. 

 

Editado 5 de Novembro por Francelio Bezerra Severino

[Renan Romanini Budin]

Vamos lá.

Primeiro acredito que você deve fazer uma pergunta sobre diversificação de inquilinos e outra de diversificação de imóveis. Por mais que isso seja um critério de exclusão para você, acredito que um FII que tenha mais que 10 ativos é melhor do que um que tenha menos. E um FII que tenha uma concentração menor que 20% em único inquilino seja melhor que o inverso. Só ver o caso do TRBL. Um imóvel tinha 40% da área e foi interditado. 40% da renda parou de cair nos cofres agora em outubro de 24. Dessa maneira você não exclui o FII, mas aporta valores diferentes dependendo da sua segurança.

Em relação as demais perguntas, acredito que são válidas. Faria duas alterações:
1) A pergunta de crescimento é delicada. Só é válido se você considerar realmente o que entrou no fundo e não o dividendo. Isso porque pode ter lucro de venda de imóveis no meio dos dividendos que pode alterar essa renda e o dividendo. Ou seja, não poderia considerar isso para o crescimento de renda, senão não faria sentido. Se não considerar até acho válido, mas daria bastante trabalho para achar tudo isso.

2) Na pergunta sobre dividendo, acho legal na teoria, mas tenho 2 observações. Primeiro também tem que considerar se esse dividendo tem lucro de venda, porque senão não faz sentido. Dividendo é facilmente mascarado assim. Só ver FIIs de shoppings que ficaram 2 anos pagando dividendo mais elevados e agora a renda está caindo. Segundo, se realmente considerar os 5 últimos anos você consegue minimizar o que falei anteriormente, mas ai não pode usar 8% como métrica que nem usou na pergunta. Realmente vai ter que selecionar uns 5 FIIs pelo menos de cada setor e fazer a comparação manualmente. Pois esses 8% vão depender de muitos fatores, até fatores macro como taxa de juros futura.


Espero ter ajudado :D

Editado 5 de Novembro por Renan Romanini Budin

[Flavio Prado]

1 hour ago, Francelio Bezerra Severino disse:

Boa Noite. considerando análise de risco em relação aos fundo de tijolos, elaborei as seguintes perguntas no diagrama. 

1 Critérios de Eliminação

Monoativo              SOMENTE UM IMÓVEL                     

Monoinquilino        SOMENTE UM INQUILINO             

Renda inconstante  LUCROS inconstantes                  

Taxa de Administração Alta             acima de 2%      

 

2. Perguntas

Gostaria que avaliassem as perguntas se fazem sentido. Estou refazendo algumas perguntas. estou pretendo substituir a pergunta de taxa de administração pelo tempo dos imóveis, já que consomem mais com manutenção, porém é dificílimo achar todos estes dados no RI do FII. 

 

@Francelio Bezerra Severino os critérios de eliminação e as perguntas OK. Só corrigiria a primeira P/VP não é "pagamento", ele é o valor que o FII está sendo negociado.

[Daniel Felix Ferber]

Olá! Nas minhas pesquisas também estou considerando algumas informações para estimar a liquidez. Na minha opinião, liquidez é um fator importante, mesmo que seja para um investimento longo prazo. Faria sentido meu raciocínio?

Por exemplo, penso que podemos avaliar a liquidez sob 3 aspectos
1) Quantidade de cotas emitidas
2) Quantidade de cotistas
3) Quantidade de cotas negociadas na média por mês (ou valor médio negociado por mês)
4) VP do fundo.

Mesmo que muitas cotas tenham sido emitidas, se elas estiverem na mão de poucos cotistas, não haverá liquides. E se o VP for baixo, talvez seja difícil comprar ou depois vender as cotas.

[Francelio Bezerra Severino]

Realmente, a liquidez pode fazer sentido, mas acredito que em minha fase de vida, 53 anos e aposentando, onde pretendo ter rendimentos contantes e não no crescimento. Talvez ela não seria indicada, pois pretendo permanecer com elas. 

[Arthur Schelb Filippini]

On 05/11/2024 at 19:46, Francelio Bezerra Severino disse:

Boa Noite. considerando análise de risco em relação aos fundo de tijolos, elaborei as seguintes perguntas no diagrama. 

1 Critérios de Eliminação

Monoativo              SOMENTE UM IMÓVEL                     

Monoinquilino        SOMENTE UM INQUILINO             

Renda inconstante  LUCROS inconstantes                  

Taxa de Administração Alta             acima de 2%      

 

2. Perguntas

Gostaria que avaliassem as perguntas se fazem sentido. Estou refazendo algumas perguntas. estou pretendo substituir a pergunta de taxa de administração pelo tempo dos imóveis, já que consomem mais com manutenção, porém é dificílimo achar todos estes dados no RI do FII. 

 

Boa noite,

Sou iniciante e estou analisando suas perguntas para criar as minhas.
Qual a diferença de vacancia fisica para vacancia financeira? E foi facil de achar tempo dos contratos para responder a pergunta duration?

[Francelio Bezerra Severino]

4 horas atrás, Arthur Schelb Filippini disse:

Boa noite,

Sou iniciante e estou analisando suas perguntas para criar as minhas.
Qual a diferença de vacancia fisica para vacancia financeira? E foi facil de achar tempo dos contratos para responder a pergunta duration?

Boa noite! Vacância física é a porcentagem de área locável de um imóvel que está desocupada. Já a financeira  é um indicador que mede a diferença entre o potencial de rendimento de um imóvel e o rendimento efetivo que ele está gerando, tipo numa área onde os imóveis estão alugado mais caro, e o do fundo ta muito baixo valor, ou seja poderia ta rendendo muito mais. 

4 horas atrás, Arthur Schelb Filippini disse:

E foi facil de achar tempo dos contratos para responder a pergunta duration?

Já está pergunta realmente estava muito difícil de responder. Resolvi dá uma mudada. 

tipo. TEMPO DOS IMÓVEIS. A maioria dos imóveis tem longa duração,? Onerando nos gastos de manutenção. Não marcar se mais de 50% dos imóveis do fundo tiver 20 anos ou mais de uso.

esta encontrei com mais facilidade.

[Arthur Schelb Filippini]

15 horas atrás, Francelio Bezerra Severino disse:

Boa noite! Vacância física é a porcentagem de área locável de um imóvel que está desocupada. Já a financeira  é um indicador que mede a diferença entre o potencial de rendimento de um imóvel e o rendimento efetivo que ele está gerando, tipo numa área onde os imóveis estão alugado mais caro, e o do fundo ta muito baixo valor, ou seja poderia ta rendendo muito mais. 

Já está pergunta realmente estava muito difícil de responder. Resolvi dá uma mudada. 

tipo. TEMPO DOS IMÓVEIS. A maioria dos imóveis tem longa duração,? Onerando nos gastos de manutenção. Não marcar se mais de 50% dos imóveis do fundo tiver 20 anos ou mais de uso.

esta encontrei com mais facilidade.

Entendi, ai analisa pela idade dos imoveis. O q vai dar trabalho para reanalisar todo ano, mas já está melhor.
Quais fundos de tijolo vc analisou? Quero olhar alguns e analisar com minhas perguntas para ver q q da.

[Francelio Bezerra Severino]

5 horas atrás, Arthur Schelb Filippini disse:

Entendi, ai analisa pela idade dos imoveis. O q vai dar trabalho para reanalisar todo ano, mas já está melhor.
Quais fundos de tijolo vc analisou? Quero olhar alguns e analisar com minhas perguntas para ver q q da.

Os meus fundos são apenas de tijolos (shopping e logístico).  MALL11, VISC11, XPML11, BRCO11, BTLG11 E HGLG11. Lembro que estas perguntas não são para a escolha dos fundos e sim para medir o risco entre eles.