BROF11 - PV/P 0,45

[Maicon Ferro]

Boa tarde a todos, alguém pode me tirar uma dúvida sobre o FII BROF11? Estava atualizando minha lista e notei que o PV/P do fundo está a 0,45. No entanto, em outros indicadores não tivemos nenhuma oscilação significativa. Fundo de lajes corporativas, está com um valor patrimonial de 1.3 bi, vacância baixa, etc. Constam apenas dois ativos, um no RJ e outro em MG, mas pelo tamanho de um perto do outro ativo podemos considerar um fundo monoativo..rsrsrs. Pelo preço que pagaria, seria um fundo que vale a pena continuar investindo? 

[Guilherme De Souza]

Boa tarde @Maicon Ferro, antes de tudo quero deixar claro que não estou te recomendando vender e nem comprar nenhum ativo ok?

 Dei uma olhada por cima, não fiz uma análise aprofundada nem nada. A primeira vista não parece ser um fundo ruim, apesar de poucos ativos - o que torna ele mais arriscado - os prédios parecem ser de boa qualidade. Um dividendo bem alto provavelmente por uma queda expressiva no preço. Nos últimos meses os fundos imobiliários em geral caíram bastante, e esses fundos menos famosos demoram mais para se recuperar - diferente de um KNRI11 por exemplo.

Alguns pontos que me chamaram a atenção é que ele teve uma queda expressiva em dezembro de 2024, eu diria para tu ver o relatório para saber o que aconteceu nesse período, além disso, veja bem os relatórios gerenciais, ao menos de uns 3 meses e os anuais pelo menos referente a 2023 e 2024, para entender o perfil da gestora e como ela atua no mercado imobiliário. E tome cuidado com o alto dividend yield e investigue se ele não está relacionado a algum fato não recorrente - venda de imóvel, pagamento de algum valor extraordinário por quebra de contrato - e se atente aos riscos de um fundo com poucos prédios. Lembre-se de usar o diagrama se decidir investir nele e não colocar dinheiro demais nem de menos de acordo com a sua avaliação, pode ser uma ótima oportunidade pra ti, ou não, depende da tua carteira, das condições do fundo e do teu apetite a risco.

Espero ter ajudado :)

[Maicon Ferro]

16 minutes ago, Guilherme De Souza disse:

Boa tarde @Maicon Ferro, antes de tudo quero deixar claro que não estou te recomendando vender e nem comprar nenhum ativo ok?

 Dei uma olhada por cima, não fiz uma análise aprofundada nem nada. A primeira vista não parece ser um fundo ruim, apesar de poucos ativos - o que torna ele mais arriscado - os prédios parecem ser de boa qualidade. Um dividendo bem alto provavelmente por uma queda expressiva no preço. Nos últimos meses os fundos imobiliários em geral caíram bastante, e esses fundos menos famosos demoram mais para se recuperar - diferente de um KNRI11 por exemplo.

Alguns pontos que me chamaram a atenção é que ele teve uma queda expressiva em dezembro de 2024, eu diria para tu ver o relatório para saber o que aconteceu nesse período, além disso, veja bem os relatórios gerenciais, ao menos de uns 3 meses e os anuais pelo menos referente a 2023 e 2024, para entender o perfil da gestora e como ela atua no mercado imobiliário. E tome cuidado com o alto dividend yield e investigue se ele não está relacionado a algum fato não recorrente - venda de imóvel, pagamento de algum valor extraordinário por quebra de contrato - e se atente aos riscos de um fundo com poucos prédios. Lembre-se de usar o diagrama se decidir investir nele e não colocar dinheiro demais nem de menos de acordo com a sua avaliação, pode ser uma ótima oportunidade pra ti, ou não, depende da tua carteira, das condições do fundo e do teu apetite a risco.

Espero ter ajudado :)

Mito obrigado Guilherme, darei uma averiguada nestes relatórios gerenciais!! Este FII veio de uma carteira que era gerenciada por um assessor. Agora estou tentando entender porque as coisas estão lá. Alguns ativos, hoje pelo que vejo, não fazem o menor sentido, principalmente pelos valores investidos. Obrigado pela resposta!!

[Guilherme De Souza]

Te desejo boa sorte, racionalidade e bons investimentos! Como aluno da AUVP, acredito que tu vá fazer a melhor escolha possível.

[Bolívar Luiz]

4 horas atrás, Maicon Ferro disse:

Boa tarde a todos, alguém pode me tirar uma dúvida sobre o FII BROF11? Estava atualizando minha lista e notei que o PV/P do fundo está a 0,45. No entanto, em outros indicadores não tivemos nenhuma oscilação significativa. Fundo de lajes corporativas, está com um valor patrimonial de 1.3 bi, vacância baixa, etc. Constam apenas dois ativos, um no RJ e outro em MG, mas pelo tamanho de um perto do outro ativo podemos considerar um fundo monoativo..rsrsrs. Pelo preço que pagaria, seria um fundo que vale a pena continuar investindo? 

Boa tarde, @Maicon Ferro. Complementando nosso amigo @Guilherme De Souza;

Andei dando uma pesquisada rápida também. Não encontrei nada de errado a priori, e me parece que a queda contínua desde 2023 é muito mais atribuída ao cenário macroeconômico brasileiro: alta do dólar, aumento contínuo da taxa de juros e expectativas de juros futuros que afeta a performance do IFIX em geral e agora a possível recessão global.

Tiveram uma grande valorização na cotação em meados de 2023, pode ter sido por aquisição em financiamento do edifício E-Tower e da venda de ativos de parte do portfólio, que embora diminua o portfólio eles usaram para amortizar um CRI que emitiram, o que beneficiou os cotistas. Talvez esse rebalanceamento de ativos não tenha sido muito benéfico após esses fatos? Não sei, vale a pena você dar uma pesquisada.

O preço da cota também aparenta estar variando um certo bocado - máximo de R$52 e mínimo de R$38 nas últimas 52 semanas, voltando a R$49 atualmente. Também tem que dar uma olhada nisso.

Enfim, essa foi apenas uma pincelada que dei aqui. Daqui, você consegue fazer uma pesquisa mais aprofundada e, se quiser, compartilhar com a gente :)

Abraços!

[Maicon Ferro]

On 15/05/2025 at 16:54, Bolívar Luiz disse:

Boa tarde, @Maicon Ferro. Complementando nosso amigo @Guilherme De Souza;

Andei dando uma pesquisada rápida também. Não encontrei nada de errado a priori, e me parece que a queda contínua desde 2023 é muito mais atribuída ao cenário macroeconômico brasileiro: alta do dólar, aumento contínuo da taxa de juros e expectativas de juros futuros que afeta a performance do IFIX em geral e agora a possível recessão global.

Tiveram uma grande valorização na cotação em meados de 2023, pode ter sido por aquisição em financiamento do edifício E-Tower e da venda de ativos de parte do portfólio, que embora diminua o portfólio eles usaram para amortizar um CRI que emitiram, o que beneficiou os cotistas. Talvez esse rebalanceamento de ativos não tenha sido muito benéfico após esses fatos? Não sei, vale a pena você dar uma pesquisada.

O preço da cota também aparenta estar variando um certo bocado - máximo de R$52 e mínimo de R$38 nas últimas 52 semanas, voltando a R$49 atualmente. Também tem que dar uma olhada nisso.

Enfim, essa foi apenas uma pincelada que dei aqui. Daqui, você consegue fazer uma pesquisa mais aprofundada e, se quiser, compartilhar com a gente :)

Abraços!

De fato ainda não encontrei nada muito significativo, além dos fatores que você mencionou. Mesmo assim ainda farei masi algumas buscas. Muito obrigado!!!