Estudo XPML11

[Adriano Umemura]

Boa noite. Segue o estudo do fii XPML11. Quem puder contribuir com observações a respeito do ativo ou alguma analise não citada, agradeço antecipadamente

 

Vale ressaltar que a inadimplência líquida mensal do Fundo foi afetada por atrasos de recebimento pontuais em operações específicas de 3 ativos do portfólio porém esses casos já foram solucionados e o indicador deve apresentar melhora a partir do próximo mês.

 

[Lucas Afonso Kremer]

Boa tarde @Adriano Luiz Odahara Umemura eu também tenho usado alavancagem como um dos itens de avaliação para os FII de tijolo, até sobre a XPML fiz um questionamento na comunidade:
 

 

[Adriano Umemura]

1 hour ago, Lucas Afonso Kremer disse:

Boa tarde @Adriano Luiz Odahara Umemura eu também tenho usado alavancagem como um dos itens de avaliação para os FII de tijolo, até sobre a XPML fiz um questionamento na comunidade:
 

 

Boa tarde. Um estudo recente mostrou que os fiis mais alavancados estão no setor de logistica. Contudo o XPML11 e o VISC11 figuram entre os 10 fundos mais alavancados no geral. A primeira coisa que temos que levar em consideração, é que apesar dos fiis não poderem contratar dividas (tomar emprestimos), eles podem comprar imoveis a prazo e emitir titulos de dividas (CRIs). Sendo assim, nos 2 fiis em questão, eu vejo a alavancagem ser bem utilizada no intuito de aproveitar as oportunidades do mercado. O ideal é ir acompanhando os relatorios mensais para avaliar se o controle da divida esta ok e sendo bem administrada. 

[Adriano Umemura]

FATO RELEVANTE

A XP INVESTIMENTOS CORRETORA DE CÂMBIO, TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS S.A., sociedade anônima, com sede na cidade e Estado do Rio de Janeiro, na Avenida Ataulfo de Paiva, nº 153, sala 201, Leblon, CEP 22440-032, inscrita no CNPJ/ME sob o nº 02.332.886/0001-04 (“Administradora”), na qualidade de administradora e a XP VISTA ASSET MANAGEMENT LTDA., com sede na Avenida Presidente Juscelino Kubitschek, 1.909, 30º andar, Torre Sul, na cidade de São Paulo, estado de São Paulo, inscrita no CNPJ sob o nº 16.789.525/0001-98 (“Gestora”), na qualidade de gestora do XP MALLS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII, inscrito no CNPJ sob o nº 28.757.546/0001-00 (“XP Malls” ou “Fundo”), vêm, por meio deste, informar aos cotistas que, nesta data, o Fundo realizou o pagamento de R$ 20.000.000,00 (vintemilhões de reais) em favor da True Secutirizadora S.A. (“Securitizadora”), correspondente ao pagamento antecipado facultativo parcial do preço de aquisição (“Pagamento Antecipado Facultativo Parcial”) dos shoppings Cidade Jardim e Catarina Fashion Oultlet, adquiridos pelo Fundo na forma dos instrumentos de compromisso de compra e venda celebrados em 19 de outubro de 2018, cujos recebíveis foram cedidos à Securitizadora e vinculados aos Certificados de Recebíveis Imobiliários das 166ª e 167ª séries da 1ª Emissão da Securitizadora (“CRI”), conforme divulgado no Comunicado ao Mercado de 22/10/2018.

Após o Pagamento Antecipado Facultativo Parcial, o saldo dos CRI totaliza R$ 340.742.744,62 (trezentos e quarenta milhões, setecentos e quarenta e dois mil, setecentos e quarenta e quatro reais e sessenta e dois centavos), já considerando o valor das duas séries em questão (166 e 167).

Adicionalmente, o Fundo realizou também o pré-pagamento do montante total de suas operações compromissadas (“Pré Pagamento Total Compromissadas”) e em conjunto com o Pagamento Antecipado Facultativo Parcial (“Amortizações”).

O valor total do Pré Pagamento Total Compromissadas foi de R$ 67.299.477,04 (sessenta e sete milhões, duzentos e noventa e nove mil, quatrocentos e setenta e sete reais e quatro centavos) e tinham um custo médio de CDI + 1,44% a.a.

Vale ressaltar que as Amortizações foram realizadas sem quaisquer multas de pré-pagamento e com recursos obtidos na 8ª emissão de cotas do Fundo.

A gestão pretende seguir com a estratégia de desalavancagem do Fundo, processo que acontece desde a utilização dos recursos da 7ª emissão de cotas do XP Malls.

A Gestora estima um impacto mensal no resultado do Fundo de R$ 0,03/cota, como consequência da diminuição da despesa financeira total paga mensalmente pelo Fundo.

Por fim, cabe informar que, não obstante a realização das Amortizações, o Fundo manterá o equivalente a R$ 246.513.863,00 (duzentos e quarenta e seis milhões, quinhentos e treze mil, oitocentos e sessenta e trêsreais) disponível em caixa, investidos em renda fixa com alta liquidez.

Além disso, possui mais de R$ 89 milhões de reais em cotas de fundo de investimento imobiliário listado e negociado diariamente na B3.

[Adriano Umemura]

FATO RELEVANTE

A XP INVESTIMENTOS CORRETORA DE CÂMBIO, TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS S.A., sociedade anônima, com sede na cidade e Estado do Rio de Janeiro, na Avenida Ataulfo de Paiva, nº 153, sala 201, Leblon, CEP 22440-032, inscrita no CNPJ/ME sob o nº 02.332.886/0001-04 (“Administradora”), na qualidade de administradora e a XP VISTA ASSET MANAGEMENT LTDA., com sede na Avenida Presidente Juscelino Kubitschek, 1.909, 30º andar, Torre Sul, na cidade de São Paulo, estado de São Paulo, inscrita no CNPJ sob o nº 16.789.525/0001-98 (“Gestora”), na qualidade de gestora do XP MALLS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII, inscrito no CNPJ sob o nº 28.757.546/0001-00 (“XP Malls” ou “Fundo”), comunica aos seus cotistas e ao mercado em geral que, concluiu em 13 de julho de 2023 a aquisição adicional indireta de aproximadamente 3,00% (três por cento) do Shopping Cidade Jardim (“SCJ” ou “Ativo”), através de investimentos realizados em fundos (“Fundos JHSF” ou “Veículos JHSF”) estruturados pela JHSF Capital.

Transação do Shopping Cidade Jardim

O Fundo realizou a alocação de R$ 50.000.000,00 (cinquenta milhões de reais) (“Preço”) nos Fundos JHSF como uma das etapas para a conclusão da Transação.

Os Veículos JHSF foram estruturados pela JHSF Capital para a aquisição total da participação de 33% do Shopping Cidade Jardim (“Participação Gazit”), pertencente a Gazit Brasil (“Gazit”).

A Participação Gazit era detida pela empresa por meio de um fundo imobiliário que foi adquirido integralmente pelos Veículos JHSF.

Vale ressaltar que após a conclusão da Transação, o XP Malls será detentor de ~ 19,99% do SCJ.

Alocação de Recursos da 8ª Emissão de Cotas do Fundo (“Oferta”)

O XP Malls, após a conclusão da Transação e das amortizações de CRI e compromissadas, conforme Fato Relevante divulgado em 07/07/23, completa duas das três alocações previstas para os recursos captados na Oferta. Por fim, conforme ilustrado nos documentos da Oferta, a aquisição adicional de 6,0% do Shopping da Bahia, está em processo final de Due Dilligence e será anunciada assim que possível.

Atualmente, a Gestora e a Administradora estimam que o impacto financeiro da Transação sobre o resultado operacional do Fundo nos próximos 12 meses será de, aproximadamente, R$ 4.820.740,84 (quatro milhões, oitocentos e vinte mil, setecentos e quarenta reais e oitenta e quatro centavos), representando assim uma potencial distribuição anual de dividendos bruta de aproximadamente R$ 0,19/cota (dezenove centavos por cota), considerando a quantidade de cotas do Fundo até a presente data.

[Adriano Umemura]

[Adriano Umemura]

DISTRIBUIÇÃO DE RENDIMENTOS

A XP INVESTIMENTOS CCTVM S.A., com sede na cidade do Rio de Janeiro, Estado do Rio de Janeiro, na Avenida Ataulfo de Paiva, nº 153, sala 201, inscrita no CNPJ sob o nº 02.332.886/0001-04 (“Administradora”), na qualidade de administradora e a XP VISTA ASSET MANAGEMENT LTDA., com sede na Avenida Presidente Juscelino Kubitschek, 1.909, Torre Sul, 30º andar, na cidade de São Paulo, estado de São Paulo, inscrita no CNPJ sob o nº 16.789.525/0001-98 (“Gestora”), na qualidade de gestora do XP MALLS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII, inscrito no CNPJ sob o nº 28.757.546/0001-00, (“Fundo"), vem por meio deste comunicar aos cotistas que:

O valor dos rendimentos do XPML11 referente ao mês de julho de 2023 corresponde a R$ 0,84000000 por cota, e o pagamento será realizado no dia 25 de agosto de 2023 aos detentores de cotas do Fundo no fechamento do dia 18 de agosto de 2023.

Os recibos da 9ª oferta de cotas do Fundo ("Oferta") referem-se às liquidações ainda não convertidas em cotas do Fundo (XPML11). Em relação aos rendimentos dos recibos (XPML17 e XPML18), referentes ao mês de julho de 2023, a Gestora comunica que:

Os recibos XPML18, referentes à liquidação do Direito de Preferência da Oferta no dia 21/07/23, terão direito ao recebimento de R$ 0,240856 por recibo. O pagamento será realizado no dia 25 de agosto de 2023 aos detentores de recibos XPML18 do Fundo no fechamento do dia 18 de agosto de 2023.

Os recibos XPML17, referentes à liquidação da Oferta no dia 03/08/23 farão jus ao recebimento de rendimentos apenas a partir da próxima distribuição do XP Malls.

 

As conversões dos recibos XPML18 e XPML17 em cotas XPML11 ocorrerão em 21/08/23 e 19/09/23 respectivamente, conforme os trâmites operacionais da B3.

 

As cotas convertidas dos recibos XPML18 e XPML17 estarão livres para negociação no próximo dia útil de suas respectivas datas de conversão.

[Danilo Alves Silva Spinola Barbosa]

Faz um tempinho que estou cogitando colocar XPML11 na carteira, mas por enquanto tenho preferido aumentar posição nos dois FIIs de shopping que já tenho, do que ter que acompanhar mais.

[Adriano Umemura]

[Carlos Marcos Gasparette de Oliveira]

Só para completar sua postagem:
De onde vem o dinheiro dos nossos dividendos (sou cotista rs)

[Adriano Umemura]

COMUNICADO AO MERCADO

A XP INVESTIMENTOS CORRETORA DE CÂMBIO, TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS S.A., sociedade anônima, com sede na cidade e Estado do Rio de Janeiro, na Avenida Ataulfo de Paiva, nº 153, sala 201, Leblon, CEP 22440-032, inscrita no CNPJ/ME sob o nº 02.332.886/0001-04 (“Administradora”), na qualidade de administradora e a XP VISTA ASSET MANAGEMENT LTDA., com sede na Avenida Presidente Juscelino Kubitschek, 1.909, 30º andar, Torre Sul, na cidade de São Paulo, estado de São Paulo, inscrita no CNPJ sob o nº 16.789.525/0001-98 (“Gestora”), na qualidade de gestora do XP MALLS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII, inscrito no CNPJ sob o nº 28.757.546/0001-00 (“XP Malls” ou “Fundo”), comunicam aos seus cotistas e ao mercado em geral que concluiu na presente data o processo de reavaliação anual patrimonial de seus ativos (“Reavaliação”). Consequentemente, após a Reavaliação, teremos um impacto positivo de aproximadamente R$ 415 milhões no Fundo, mensurado na cota patrimonial do XP Malls.

Dessa forma, após a Reavaliação, teremos uma valorização de 15,74% na cota patrimonial do mês de jul/23 que atingirá o valor de R$ 114,96 por cota. Em relação à cota patrimonial de ago/23, já considerando o número total de cotas do Fundo pós 8ª e 9ª emissões, estimamos, após a Reavaliação, uma valorização de 13,58%, de forma a atingir o valor de aproximadamente R$ 112,50 por cota, sem considerar efeitos adicionais que possam impactar esse valor.

Por fim, dentre os fatores que contribuíram para a apreciação patrimonial do Fundo, temos: (i) Perspectiva de queda da taxa de juros, refletida em menores taxa de desconto nos laudos dos ativos; (ii) Performance operacional positiva e acima do previsto na última reavaliação dos ativos do portfólio; (iii) Inauguração da terceira expansão do Shopping Cidade Jardim em mar/23.

[Adriano Umemura]

AQUISIÇÃO ADICIONAL DE 10,00% DO PLAZA SUL SHOPPING

A XP INVESTIMENTOS CORRETORA DE CÂMBIO, TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS S.A., sociedade anônima, com sede na cidade e Estado do Rio de Janeiro, na Avenida Ataulfo de Paiva, nº 153, sala 201, Leblon, CEP 22440-032, inscrita no CNPJ/ME sob o nº 02.332.886/0001-04 (“Administradora”), na qualidade de administradora e a XP VISTA ASSET MANAGEMENT LTDA., com sede na Avenida Presidente Juscelino Kubitschek, 1.909, 30º andar, Torre Sul, na cidade de São Paulo, estado de São Paulo, inscrita no CNPJ sob o nº 16.789.525/0001-98 (“Gestora”), na qualidade de gestora do XP MALLS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII, inscrito no CNPJ sob o nº 28.757.546/0001-00 (“XP Malls” ou “Fundo”), comunicam aos seus cotistas e ao mercado em geral que concluiu em 21 de novembro de 2023 a aquisição da fração ideal de 10,00% (dez por cento) do Plaza Sul Shopping (“Transação” ou “Aquisição”), conforme divulgado inicialmente no Fato Relevante publicado em 22 de setembro de 2023. Diante da superação das condições precedentes pendentes da Aquisição, o Fundo realizou na presente data o pagamento da parcela à vista no valor de R$ 30.000.000,00 (trinta milhões de reais). Adicionalmente, o XP Malls realizará ainda o pagamento de R$ 30.000.000,00 (trinta milhões de reais) após 12 meses da presente data com a correção de 100% (cem por cento) do CDI do respectivo período. Após a conclusão da Transação o Fundo passou a deter 20,00% (vinte por cento) do Plaza Sul Shopping. 

[Adriano Umemura]

[Lucas Augusto Moimaz Costa]

No caso do caixa... eles são obrigados a distribuir o resultado das aplicações? Eu vejo muito Fii de tijolo por ai com muito caixa... e isso me incomoda

[Adriano Umemura]

53 minutes ago, Lucas Moimaz disse:

No caso do caixa... eles são obrigados a distribuir o resultado das aplicações? Eu vejo muito Fii de tijolo por ai com muito caixa... e isso me incomoda

Boa tarde @Lucas Moimaz. Neste periodo com muitas subscrições, os recursos podem ficar em caixa ate a alocação dos recursos.

[Adriano Umemura]

RELATORIO GERENCIAL JANEIRO 2024