XPML11 e outros FII de shopping com alta alavancagem

[Lucas Afonso Kremer]

Boa tarde pessoal,

Contexto:

Estive analisando FII de shopping nos últimos dias e gostei bastante do VISC11 e XPML11. O único ponto em ambos é a taxa de alavancagem que hoje se encontra em 22% e 27% respectivamente. Para ambos os casos o rendimento e as cotas continuam evoluindo.

Analisando outros FII de shopping, como o HSML11 possui 38% de alavancagem (bem além do meu limite máximo).

Perguntas:

1° - Neste segmento é normal tanta alavancagem? Vi que desde antes da pandemia isso já rolava...
2° - Um sinal de alerta então seria caso esta alavancagem comece a subtrair o rendimento dos cotistas? Qual tolerância vocês tem utilizado?

[Danilo Alves Silva Spinola Barbosa]

3 horas atrás, Lucas Afonso Kremer disse:

Boa tarde pessoal,

Contexto:

Estive analisando FII de shopping nos últimos dias e gostei bastante do VISC11 e XPML11. O único ponto em ambos é a taxa de alavancagem que hoje se encontra em 22% e 27% respectivamente. Para ambos os casos o rendimento e as cotas continuam evoluindo.

Analisando outros FII de shopping, como o HSML11 possui 38% de alavancagem (bem além do meu limite máximo).

Perguntas:

1° - Neste segmento é normal tanta alavancagem? Vi que desde antes da pandemia isso já rolava...
2° - Um sinal de alerta então seria caso esta alavancagem comece a subtrair o rendimento dos cotistas? Qual tolerância vocês tem utilizado?

Não sei te garantir, o ideal é comparar com as maiores/melhores do setor. Eu particularmente gosto tanto de VISC11 como XPML11.  XPML11 não tenho em carteira, se eu fosse colocar mais um FIIs de Shoppings em carteira, provavelmente seria ele. 

 

[Ricardo Ochoa Pachas]

3 horas atrás, Lucas Afonso Kremer disse:

Boa tarde pessoal,

Contexto:

Estive analisando FII de shopping nos últimos dias e gostei bastante do VISC11 e XPML11. O único ponto em ambos é a taxa de alavancagem que hoje se encontra em 22% e 27% respectivamente. Para ambos os casos o rendimento e as cotas continuam evoluindo.

Analisando outros FII de shopping, como o HSML11 possui 38% de alavancagem (bem além do meu limite máximo).

Perguntas:

1° - Neste segmento é normal tanta alavancagem? Vi que desde antes da pandemia isso já rolava...
2° - Um sinal de alerta então seria caso esta alavancagem comece a subtrair o rendimento dos cotistas? Qual tolerância vocês tem utilizado?

tem fato relevante hoje do XPML11

https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/visualizarDocumento?id=486283&cvm=true fator de proporção para subscrição de Novas Cotas equivalente a 0,18170292282

novas emissões

 

 

[Ricardo Ochoa Pachas]

[Ricardo Ochoa Pachas]

em relação a alavancagem:

No caso de fundos imobiliários, a alavancagem é feita por meio de uma operação de securitização. Uma instituição desse tipo é envolvida na transação para “empacotar” os recebimentos que só se dariam no futuro.

Assim, o fundo antecipa esses recebimentos e passa a operar com esse capital, colocando o patrimônio do FII em garantia para o caso de algo não sair conforme o planejado.

Afinal de contas, é o aluguel a ser recebido que está sendo adiantado. Se ele não for pago ou se os inquilinos forem embora, haverá problemas de liquidez.

Tudo isso é feito por meio de um instrumento conhecido como CRI, o certificado de recebível imobiliário.

Naturalmente, é preciso avaliar os riscos presentes na operação de alavancagem de um fundo imobiliário. Não é recomendável aplicar recursos em um FII dessa categoria sem um bom estudo prévio.

Dessa forma, deve-se iniciar conhecendo os ativos que o fundo possui. Para ter a mínima garantia de continuidade do pagamento dos aluguéis futuros, é preciso saber se o fundo tem bons ativos em carteira.

Também é igualmente importante verificar a qualidade dos inquilinos e tempo de contrato. Afinal de contas, serão eles que bancarão o fluxo de recebíveis comprometidos com a emissão do CRI.

Tudo isso engloba o que chamamos de risco do emissor. Essas variáveis dirão se o fundo em questão e o certificado emitido são de confiança.

Essa análise é extremamente necessária, visto que se trata de uma operação de médio e longo prazo. Normalmente os prazos de locação dos imóveis de um FII são de décadas e os CRIs tem vencimento entre 2 e 5 anos.

[Lucas Afonso Kremer]

Boa noite pessoal,

Agradeço as respostas, mas minha dúvida ainda está unicamente na alavancagem, já que este FII passou em todas as minhas análises como:

Quantidade de imóveis
Multi inquilino
Renda recorrente nos últimos anos
Taxas de administração e performance
Prazo do fundo
IPO
% de ativos em imóveis
% de renda de um inquilino
Gestora
Tipo de gestão
Quantidade de administradoras
Vacância física e financeira
DIY
PVP
Liquidez
Tipo de contrato
Número de cotista
Performace se comparada com algum índice por exemplo IFIX
Alavancagem

Com base em todas estas análises e sendo positivas, o FII entra no meu diagrama do cerrado, mas ainda fiquei na dúvida:

1° - Neste segmento (shopping) é normal tanta alavancagem? Vi que desde antes da pandemia isso já rolava...
2° - Um sinal de alerta então seria caso esta alavancagem comece a subtrair o rendimento dos cotistas? Qual tolerância vocês tem utilizado?

[Dennis Diehl Da Silva]

Lucas

Atualmente todos os fundos de Shooping estão com alavancagem, o HGBS11 que era o único fundo sem alavancagem, adquiriu um novo prédio e emitiu CRI pra fazer essa aquisição, pois o cenário nos últimos anos foi desfavorável para o setor... sendo assim dificilmente conseguiria fazer uma nova emissão de cotas para comprar esse ativo...

Na minha visão, se o ativo der mais retorno que o pagamento da divida, é uma boa, se começar a comer os rendimentos... é furada...

eu particularmente não gosto de alavancagem em fundo de tijolo... pq se eu quisesse papel, comprava um fundo de papel
e no final o valor patrimonial real, é necessário deduzir do VP a dividas...

 

PS: quando falo "todos" e "único" falo de uma maneira geral... de maneira figurativa

[Alvaro Sainero]

Bom dia!
Gostaria de pegar o gancho do Lucas nesse assunto porque a alavancagem neste tipo de fundos é algo que me preocupa também e está me prendendo de investir neles por enquanto.

Parece que na comunidade tanto XPML11 como VISC11 gostam bastante. Ambos estão bem alavancados, porém não chega no 30% do Valor Patrimonial o que entendi de alguns analistas que é o aceitável (alavancagem < 30% é o aceitável)

Mas me preocupa um assunto específico do XPML11 que não consigo interpretar.
É um fundo que históricamente vem aumentando os dividendos desde 0,50 até o R$0,9 - R$1 atual de hoje.

Porém, no último relatório gerencial que tenho olhado, percebi que as obrigações irão aumentando nos próximos anos de forma importante (deixo gráfica aqui)

O que eu não consigo entender nem ver no relatório é como o fundo vai poder "garantir" dividendos pelo menos no nível atual quando a dívida so vai ir aumentando cada vez mais. Sei que a dívida é por adquisição de novos ativos que teóricamente vão gerar novas rendas mas é justamente esse match que eu não consigo ver no relatório.

Se alguém mais experiente pudesse dar alguma orientação sobre isso eu ficaria súper agradecido!!!