Fundos Imobilliarios

[Regina Cristina Valladares Camina]

Tenho um imóvel alugado no valor de  1 MM. Recebo aluguel 4.500,00 recebi uma proposta para vender. Financeiramente, aplicado em fundos imobiliários o rendimento será bem maior que o aluguel.  No entanto, na declaração ele avaliado em 200 mil. Vale a pena vender e pagar ganho de capital?

        

[Rai Nunes Espindola]

22 minutes ago, Regina Cristina Valladares Camina disse:

Tenho um imóvel alugado no valor de  1 MM. Recebo aluguel 4.500,00 recebi uma proposta para vender. Financeiramente, aplicado em fundos imobiliários o rendimento será bem maior que o aluguel.  No entanto, na declaração ele avaliado em 200 mil. Vale a pena vender e pagar ganho de capital?

        

Seriam 15% de ganho de capital em cima de R$ 800.000? Sobraria R$ 880.000.

Se estiver certo meu cálculo acima, no seu lugar, eu faria essa venda sim, passaria a ter liquidez e provavelmente um valor acima desse aluguel. Fora que eliminaria o risco de ficar sem inquilino.

Usando os 0,5% normalmente usado para aluguel, representaria R$ 4.400. Mas em FIIs conservadores vc consegue até 0,8% sem grandes dificuldades, o que daria R$ 7.040 para vc de renda mensal.

Eu apenas não iria para FIIs, mas isso é muito pessoal.

Editado 26 de Julho de 2023 por Rai Nunes

[Regina Cristina Valladares Camina]

Rai muito obrigada.   Por favor, complete seu entendimento  para onde você iria?    

Editado 26 de Julho de 2023 por Regina Cristina Valladares Camina

[Rai Nunes Espindola]

2 minutes ago, Regina Cristina Valladares Camina disse:

Rai muito obrigada.   Por favor, complete seu entendimento  para onde você iria?    

SELIC até terminar de assistir as aulas. Depois eu montaria minha carteira, balanceada entre os setores na renda variável, com renda fixa também. Mas FIIs eu não tenho interesse hoje, porém tenho apenas 33 anos. Daqui 20 anos provavelmente vou querer.

[Marcelo R]

53 minutes ago, Regina Cristina Valladares Camina disse:

Tenho um imóvel alugado no valor de  1 MM. Recebo aluguel 4.500,00 recebi uma proposta para vender. Financeiramente, aplicado em fundos imobiliários o rendimento será bem maior que o aluguel.  No entanto, na declaração ele avaliado em 200 mil. Vale a pena vender e pagar ganho de capital?

        

Ola Regina,

Quanto tempo você tem o imóvel ? ( comprou em que ano ? foi a vista ou outra forma, tudo isso entra no GCAP )

Recomendo você baixar o programa de calculo de ganho de capital da receita e fazer uma simulação do imposto a ser pago, o calculo leva em conta algumas correções e o tempo que você tem o imóvel, normalmente não é 15% diretamente.

Você esta recebendo 0,45% bruto, descontando imobiliária, IR e outros gastos, acredito que liquido você deva receber, algo como 0,30%

Uma boa carteira e FIIs equilibrada e com risco controlado vai te render 0,8% a 0,9% ...

Veja que a diferença é bem relevante, mesmo que você tenha que pagar o IR sobre ganho de capital ( que não vai se livrar nunca mesmo que não vender agora ) dentro de algum tempo a diferença no rendimento vai reverter.

Se tomarmos 0,3 contra 0,9 seria

3000,00 ( 0,3 de 1M )  x 7920,00 ( 0,9 de 880k )

Mensalmente a diferença é de R$ 4920,00

Faça a simulação do ganho de capital para ter os números de maneira mais concreta.

Calcule quanto vai ficar com você após a operação, taxa de corretagem, impostos, etc

Ai fica melhor de calcular com mais precisão, mas a principio vale a pena.

Sobre onde investir depois, se numa carteira de FIIs ou em outros ativos, depende muito do seu momento e objetivos, Não sei se já terminou as aulas, se já fez o PIAR para definir os números de sua careira e em quanto tempo pretende utilizar os proventos.

 

[Regina Cristina Valladares Camina]

Marcelo, essa informação que correção no programa foi valiosa! Muito Obrigada. Comprei esse imóvel a uns 15 anos  atrás.  Não terminei o curso ainda mas essa decisão da conta para venda precisava ser agora (ja que surgiu o comprador). Novamente, obrigada   

[Rai Nunes Espindola]

6 minutes ago, Regina Cristina Valladares Camina disse:

Marcelo, essa informação que correção no programa foi valiosa! Muito Obrigada. Comprei esse imóvel a uns 15 anos  atrás.  Não terminei o cvrso ainda mas essa decisão da conta para venda precisava ser agora (ja que surgiu o comprador). Novamente, obrigada   

Muito difícil não valer a pena vender, mas precisa tentar entender de fato todos os gastos e o valor final que sobra na sua mão pra vc tomar a decisão com mais tranquilidade.

Como não é um imóvel que vc mora, só de passar a ter liquidez já se torna algo muito vantajoso, ainda que o retorno financeiro final fosse o mesmo.

[Ricardo Ochoa Pachas]

2 horas atrás, Regina Cristina Valladares Camina disse:

Tenho um imóvel alugado no valor de  1 MM. Recebo aluguel 4.500,00 recebi uma proposta para vender. Financeiramente, aplicado em fundos imobiliários o rendimento será bem maior que o aluguel.  No entanto, na declaração ele avaliado em 200 mil. Vale a pena vender e pagar ganho de capital?

        

concordo que vender seja a melhor opção, ter um imóvel não é financeiramente vantajoso, apenas é vantagem para quem não tem o dinheiro suficiente para comprar a vista, tem FGTS parado, e/ou ganha pouco em relação ao valor do aluguel.

apenas complementando, tem formas de isentar o imposto (ou reduzir o valor), baixo certas condições, uma delas é usar o dinheiro para comprar outro imóvel (ou abater um financiamento imobiliário existente antes da venda)dentro do prazo de 6 meses, teria que usar todo o lucro para não pagar imposto nenhum,o que não seria viável para o seu caso, já que imobilizaria muito patrimônio e a ideai inicial e aumentar a liquidez.

mas, você pode usar uma parte e pagar apenas do lucro restante não utilizado

exemplo:

• sem comprar: seu lucro foi 800k, imposto a pagar 120k
• se comprar um AP 200k, lucro a ser taxado 600k, imposto a pagar 90k (menos 30k)
• se comprar um AP 300k, lucro a ser taxado 500k, imposto a pagar 75k (menos 45k)
•  
• AP 200k
• você vende o AP por 200k
• taxa de ITBI (compra) + cartorio 15k
• taxa imobiliária (venda) 10k (5%)
• resumo, deixou de pagar 30k, perdeu 25k, "lucro" final 5k (2,5%)
•  
• AP 200k
• você vende o AP por 220k, lucro de 20k (10%)
• taxa de ITBI + cartorio 15k
• taxa imobiliária 11k (5%)
• imposto devido 3k
• resumo, deixou de pagar 30k e perdeu 9k de taxas e impsoto, "lucro" final 21k (10,5%)
• vendendo em ate 6 meses, equivaleria a um rendimento "anualizado" de 20%, quanto antes vender, maior o "rendimento"

apenas uma simulação, teria que consultar os valores locais de cartório, imobiliárias, e ITBI para ter uma conta mais próxima

teria que ter alguma experiencia (ou uma boa ajuda) para avaliar imoveis para facilitar o processo

seria bom já ter um imóvel novo de baixo valor, que seja fácil de vender.

só tem direito a isenção uma vez a cada 5 anos, não vale compra de terreno nem vaga de garagem

mesmo sendo tentador comprar um imóvel mais caro para pagar menos imposto, lembre que também vai ser mais difícil de vender, o tempo de demorar pode acabar com a economia, alem de continuar imobilizado, mas se nao for problema, pode comprar um AP de 800k, pagar zero imposto, vender pelo mesmo valor (assim que comprar já coloca  a venda) menos as taxas de cartório, e ITBI, ainda sobra uma boa grana.

[Marcelo R]

6 minutes ago, Ricardo Ochoa disse:

concordo que vender seja a melhor opção, ter um imóvel não é financeiramente vantajoso, apenas é vantagem para quem não tem o dinheiro suficiente para comprar a vista, tem FGTS parado, e/ou ganha pouco em relação ao valor do aluguel.

apenas complementando, tem formas de isentar o imposto (ou reduzir o valor), baixo certas condições, uma delas é usar o dinheiro para comprar outro imóvel (ou abater um financiamento imobiliário existente antes da venda)dentro do prazo de 6 meses, teria que usar todo o lucro para não pagar imposto nenhum,o que não seria viável para o seu caso, já que imobilizaria muito patrimônio e a ideai inicial e aumentar a liquidez.

mas, você pode usar uma parte e pagar apenas do lucro restante não utilizado

exemplo:

• sem comprar: seu lucro foi 800k, imposto a pagar 120k
• se comprar um AP 200k, lucro a ser taxado 600k, imposto a pagar 90k (menos 30k)
• se comprar um AP 300k, lucro a ser taxado 500k, imposto a pagar 75k (menos 45k)
•  
• AP 200k
• você vende o AP por 200k
• taxa de ITBI (compra) + cartorio 15k
• taxa imobiliária (venda) 10k (5%)
• resumo, deixou de pagar 30k, perdeu 25k, "lucro" final 5k (2,5%)
•  
• AP 200k
• você vende o AP por 220k, lucro de 20k (10%)
• taxa de ITBI + cartorio 15k
• taxa imobiliária 11k (5%)
• imposto devido 3k
• resumo, deixou de pagar 30k e perdeu 9k de taxas e impsoto, "lucro" final 21k (10,5%)
• vendendo em ate 6 meses, equivaleria a um rendimento "anualizado" de 20%, quanto antes vender, maior o "rendimento"

apenas uma simulação, teria que consultar os valores locais de cartório, imobiliárias, e ITBI para ter uma conta mais próxima

teria que ter alguma experiencia (ou uma boa ajuda) para avaliar imoveis para facilitar o processo

seria bom já ter um imóvel novo de baixo valor, que seja fácil de vender.

só tem direito a isenção uma vez a cada 5 anos, não vale compra de terreno nem vaga de garagem

mesmo sendo tentador comprar um imóvel mais caro para pagar menos imposto, lembre que também vai ser mais difícil de vender, o tempo de demorar pode acabar com a economia, alem de continuar imobilizado, mas se nao for problema, pode comprar um AP de 800k, pagar zero imposto, vender pelo mesmo valor (assim que comprar já coloca  a venda) menos as taxas de cartório, e ITBI, ainda sobra uma boa grana.

Nossa, sei lá, aí vai de cada uma… mas seria uma ginástica bem grande e com riscos que não sei se vale a pena…

Mas aí vai de cada um mesmo

[Marcelo R]

@Regina Cristina Valladares Camina fiz uma simulação aqui com os dados que você passou ( comprou ha 15 anos por 200k )

Recomendo procurar informação com alguem da area, mas esse calculo já serve de base pra você ter uma ideia...

Não vai pagar 120k ... provavelmente vai pagar algo como 58k

 

[Marcelo R]

Olha que interessante, até que o governo esta sendo "justo"

Esta dizendo que você teve um ganho de capital de 393k

Se você tivesse investido esses 200k por 15 anos a uma taxa de 8% a.a. hoje você teria 634k ...

1M - 634k = 366k

Até que é relativamente próximo ao calculo que eles fazem...

 

[Henrique Magalhães]

2 horas atrás, Regina Cristina Valladares Camina disse:

Marcelo, essa informação que correção no programa foi valiosa! Muito Obrigada. Comprei esse imóvel a uns 15 anos  atrás.  Não terminei o curso ainda mas essa decisão da conta para venda precisava ser agora (ja que surgiu o comprador). Novamente, obrigada   

@Regina Cristina Valladares Camina os amigos já disseram muitas dicas uteis e pelo que entendi a venda é o fato mais emergente !

seguido da venda , não faça alocações (seja FIIs , ações ) de forma rápida (sem antes concluir as aulas e definir sua estratégia), este montante em dinheiro pode te ajudar a criar um baita carteira , então tente aproveitar e fazer isso com calma e da melhor forma ! 
mãe a venda for em breve , coloque a grana em tesouro direito , conclua as aulas , tire suas dúvidas e ou recorra aqui a comunidade e enfim , vai ser sucesso !

desejo boas escolhas e vai ser uma ótima oportunidade pra ti

[Ricardo Ochoa Pachas]

1 hour ago, Marcelo Ribeiro disse:

@Regina Cristina Valladares Camina fiz uma simulação aqui com os dados que você passou ( comprou ha 15 anos por 200k )

Recomendo procurar informação com alguem da area, mas esse calculo já serve de base pra você ter uma ideia...

Não vai pagar 120k ... provavelmente vai pagar algo como 58k

 

 

1 hora atrás, Marcelo Ribeiro disse:

Nossa, sei lá, aí vai de cada uma… mas seria uma ginástica bem grande e com riscos que não sei se vale a pena…

Mas aí vai de cada um mesmo

Se for ganho de 350k, e.pagar 50k de imposto, pode ser que a dor de cabeça não compense mesmo.

Mas quem tem muito dinheiro e não tem tanta presa, deixa a dor de cabeça para imobiliária resolver, pode repetir o processo, comprar um AP de 350k e vender depois com lucro, mesmo tendo que pagar imposto cheio, pelo seu exemplo de correção de valor, imposto reduz bem, não deixa de ser um bom investimento.

Mas se eu tivesse que pagar um imposto de 50k, eu faria contas por uma semana, até um cvrso, para ver onde consigo abater alguma coisa.

[Leonardo Witt Rodrigues]

Olá @Regina Cristina Valladares Camina,
Me parece que vc fez um ótimo investimento, no seu lugar eu venderia. Tenho 42 anos e estou procurando vender os imóveis que tenho para dar mais liquidez e poder diversificar o patrimônio. Fiz a venda de um imóvel e vou colocar um pouco mais em FIIs e RF para evitar flutuações no mercado que possam vir a me incomodar (já que o aporte dessa venda será significativo nos meus investimentos).
Sobre os impostos eu sugiro vc contratar um ótimo contador. Você pode até estudar e entender, mas se essa não é a sua área o risco de declarar errado só compensa caso vc execute várias operações da mesma maneira. Mesmo assim, se essa for a primeira vez, vale a pena pagar para aprender da forma correta.