Duvidas relacionadas a FIIs

[Júlio Bernardes]

Pessoal gostaria da opinião dos comensais!

Iniciei a analise de alguns FIIs de tijolo, mais especificamente Shoppings.

Nessa analise inicial eu observei alguns pontos:

• HSML11 - Tem uma taxa de administração em torno de 1.10% e uma taxa de performance com base em IPCA +6%:
  Pra esse caso, considerando que FIIs ja tendem a ser naturalmente protegidos pela inflação, meu entendimento é que essa taxa de performance aí é canalhice... Alguem tem algum contraponto pra eu considerar?
• HGBS11 - Este fundo tem a segunda menor taxa até o momento, 0.6% porém pelo que eu vi da lâmina ela não administra diretamente nenhum dos imóveis, ou seja ela basicamente escolhe o imovel, compra e depois deixa o administrador local tomar as decisões. Não me pareceu uma boa porque cara shopping pode ser administrado seguindo uma folosofia completamente diferente da outra. Novamente gostaria de algum contraponto caso alguem conheça o FII em questão.
• MALL11 - Este tem a menor taxa até o momento de 0.5% a.a e sem performance, mas lendo a lâmina, notei que 22% da área bruta locável dele consta como renda minima garantida, lembro de ter lido em algum lugar que renda minima garantida é um risco muito grande porque garante o dinheiro no curto prazo, mas quando acabar o período pode impactar os rendimentos se o imovel não for locado.
• XPML11 - Este tem taxa entre 0.75 e 0.95 com performance em IPCA+6 também, em termos de dividend yeld ele pagou em torno 8%aa o que, considerando que FII ja tem uma proteção natural contra a inflação, seria equivalente a um IPCA+8. Este fundo apesar da rentabilidade nada estraordinaria considerando outros FIIs bem mais volateis, foi (até o momento) o FII que tinha a maior quantidade de shoppings com lojas voltadas para a classe A e B tipo gucci, zara, hugo boss, etc além te ter fechado com vacância em 2.8 no terceiro trimestre.

Então minha pergunta é:

1. Voces conhecem esses fundos?
2. Tem algum detalhe a mais que voces acham importante que eu dê uma olhada?

Primeira vez analisando FIIs então quero ter certeza que não estou deixando passar nada.

[Edison Luis Paulini]

16 minutes ago, Júlio Bernardes disse:

Pessoal gostaria da opinião dos comensais!

Iniciei a analise de alguns FIIs de tijolo, mais especificamente Shoppings.

Nessa analise inicial eu observei alguns pontos:

• HSML11 - Tem uma taxa de administração em torno de 1.10% e uma taxa de performance com base em IPCA +6%:
  Pra esse caso, considerando que FIIs ja tendem a ser naturalmente protegidos pela inflação, meu entendimento é que essa taxa de performance aí é canalhice... Alguem tem algum contraponto pra eu considerar?
• HGBS11 - Este fundo tem a segunda menor taxa até o momento, 0.6% porém pelo que eu vi da lâmina ela não administra diretamente nenhum dos imóveis, ou seja ela basicamente escolhe o imovel, compra e depois deixa o administrador local tomar as decisões. Não me pareceu uma boa porque cara shopping pode ser administrado seguindo uma folosofia completamente diferente da outra. Novamente gostaria de algum contraponto caso alguem conheça o FII em questão.
• MALL11 - Este tem a menor taxa até o momento de 0.5% a.a e sem performance, mas lendo a lâmina, notei que 22% da área bruta locável dele consta como renda minima garantida, lembro de ter lido em algum lugar que renda minima garantida é um risco muito grande porque garante o dinheiro no curto prazo, mas quando acabar o período pode impactar os rendimentos se o imovel não for locado.
• XPML11 - Este tem taxa entre 0.75 e 0.95 com performance em IPCA+6 também, em termos de dividend yeld ele pagou em torno 8%aa o que, considerando que FII ja tem uma proteção natural contra a inflação, seria equivalente a um IPCA+8. Este fundo apesar da rentabilidade nada estraordinaria considerando outros FIIs bem mais volateis, foi (até o momento) o FII que tinha a maior quantidade de shoppings com lojas voltadas para a classe A e B tipo gucci, zara, hugo boss, etc além te ter fechado com vacância em 2.8 no terceiro trimestre.

Então minha pergunta é:

1. Voces conhecem esses fundos?
2. Tem algum detalhe a mais que voces acham importante que eu dê uma olhada?

Primeira vez analisando FIIs então quero ter certeza que não estou deixando passar nada.

Boa noite, Júlio!

Desse eu tenho o XPML. Já o tinha antes da AUVP e depois de estudar e aprender decidi manter ele por estar de acordo com meus fundamentos.

 

O @Adriano Umemura já fez alguns estudos sobre alguns deles. Segue abaixo:

 

 

 

Veja sempre as premissas básicas para um FII:

- distribuição dos imóveis e localização;

- contratos;

- DY;

- taxas. Taxa de performance de até 20% chega aser "aceitável" pois é difícil achar algo muito menor que isso. Acredito que a maioria esteja nessa faixa. Já a taxa de administração eu viso aqueles que não superem 2%a.a.

- avaliar as vacâncias pode ser uma boa premissa.

 

Espero que te ajude um pouco!

[Adriano Umemura]

10 minutes ago, Júlio Bernardes disse:

HSML11 - Tem uma taxa de administração em torno de 1.10% e uma taxa de performance com base em IPCA +6%:
Pra esse caso, considerando que FIIs ja tendem a ser naturalmente protegidos pela inflação, meu entendimento é que essa taxa de performance aí é canalhice... Alguem tem algum contraponto pra eu considerar?

Boa noite @Júlio Bernardes. A expectativa de valorização das cotas de fiis de tijolo é a inflação. O que o fundo propoem é ser remunerado quando esta valorização superar +6%. Contudo, o mais importante a ser avaliado. O que seria melhor? Um fundo que voce recebe um DY mensal de 1% e cobra esta taxa de performance ou um fundo que te paga 0,8% e não cobra nada? Lembrando que todas estas taxas são descontadas antes dos pagamentos dos rendimentos.

15 minutes ago, Júlio Bernardes disse:

HGBS11 - Este fundo tem a segunda menor taxa até o momento, 0.6% porém pelo que eu vi da lâmina ela não administra diretamente nenhum dos imóveis, ou seja ela basicamente escolhe o imovel, compra e depois deixa o administrador local tomar as decisões. Não me pareceu uma boa porque cara shopping pode ser administrado seguindo uma folosofia completamente diferente da outra. Novamente gostaria de algum contraponto caso alguem conheça o FII em questão.

Quanto mais passiva for a gestão, o mais justo é cobrar uma menor taxa, mas tambem de se esperar resultados inferiores a uma gestão mais ativa

28 minutes ago, Júlio Bernardes disse:

• MALL11 - Este tem a menor taxa até o momento de 0.5% a.a e sem performance, mas lendo a lâmina, notei que 22% da área bruta locável dele consta como renda minima garantida, lembro de ter lido em algum lugar que renda minima garantida é um risco muito grande porque garante o dinheiro no curto prazo, mas quando acabar o período pode impactar os rendimentos se o imovel não for locado.
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Posso estar enganado, mas a renda minima garantida que pode ser ruim para o investidor, é aquela a qual o fundo se compromete a pagar relacionado com algum empreendimento que esteja construindo. Neste caso, o que voce disse faz sentido, se o imovel não passar a gerar renda acaba sendo um problema.

Contudo, o que eu entendo em relação ao MALL11 é que os imoveis comprados ja estavam gerando renda e no ato da compra foi negociado uma renda minima para pagamento ao fundo. Sendo assim, acaba sendo uma garantia em relação a um imovel recem adquirido que gera uma estabilidade maior em relaçnao aos rendimentos.

33 minutes ago, Júlio Bernardes disse:

XPML11 - Este tem taxa entre 0.75 e 0.95 com performance em IPCA+6 também, em termos de dividend yeld ele pagou em torno 8%aa o que, considerando que FII ja tem uma proteção natural contra a inflação, seria equivalente a um IPCA+8. Este fundo apesar da rentabilidade nada estraordinaria considerando outros FIIs bem mais volateis, foi (até o momento) o FII que tinha a maior quantidade de shoppings com lojas voltadas para a classe A e B tipo gucci, zara, hugo boss, etc além te ter fechado com vacância em 2.8 no terceiro trimestre.

Rendimentos distribuidos no ultimo mes mantiveram seu valor em relação ao mes anterior. NOI e vendas foram estaveis durante o ano com poucas variações. Vacancia fechou no ultimo mes em 4,1% e vem reduzindo desde junho. Inadimplencia em 0,6% crescendo desde junho tambem. Fundo bem diversificado com cerca de 16 shoppings, a maioria no estado de SP mas com representação em varios outros estados. Eu considero bem diversificado.