Critérios para FIIs

[Matheus Passos Silva]

Olá Sards,

Abaixo minhas perguntas referentes à eliminação de FIIs e à avaliação de risco para o Diagrama do Cerrado.

Perguntas que poderiam ser Critérios de Exclusão:

• 1. O fundo existe há mais de 5 anos?
  • Motivo: Fundos com menos de 5 anos podem ser considerados mais arriscados, e optei por excluí-los antes de incluir na carteira.
• 2. Tem liquidez diária suficiente para facilitar a negociação?
  • Motivo: Fundos com baixa liquidez podem ser excluídos porque oferecem dificuldades na negociação das cotas.
• 3. A gestão do fundo é transparente e eficiente?
  • Motivo: Gestão ineficiente ou falta de transparência é um fator decisivo de exclusão, pois afeta diretamente a confiança no fundo.
• 4. O fundo distribui dividendos consistentemente há mais de 4 ou 5 anos?
  • Motivo: Fundos que não têm um histórico estável de dividendos podem ser excluídos, já que consistência nos dividendos é um critério fundamental.
• 5. O fundo está sendo negociado abaixo ou próximo ao seu valor patrimonial (P/VP ≤ 1 - papel ou 1,1 - tijolo)?
  • Motivo: Um fundo supervalorizado pode ser excluído da carteira devido ao preço descolado de seu valor patrimonial.
• 6. O fundo não é excessivamente dependente de um único ativo ou emissor?
  • Motivo: Dependência excessiva em um único ativo ou emissor aumenta o risco específico, e essa pode ser uma razão para exclusão do fundo da carteira.

Perguntas para Inserir no Diagrama do Cerrado (Avaliação de Risco):

• 1. O fundo é diversificado em relação aos seus ativos ou emissores?
  • Motivo: Diversificação é um fator importante para mitigar o risco, então essa pergunta ajuda a entender o grau de risco da carteira.
• 2. A vacância (tijolo) ou inadimplência (papel) diminuiu ou manteve seu nível nos últimos 6 meses?
  • Motivo: Avalia a saúde do fundo em termos de ocupação e inadimplência, o que é um fator chave na análise de risco.
• 3. Os dividendos mantiveram ou aumentaram seu valor nos últimos 6 meses?
  • Motivo: Monitorar o crescimento ou estabilidade dos dividendos ajuda a avaliar a capacidade do fundo de gerar renda no futuro.
• 4. O Dividend Yield (DY) está dentro ou acima da média para fundos do mesmo tipo?
  • Motivo: Um DY competitivo pode indicar uma boa relação de risco-retorno para os fundos na carteira.
• 5. Os ativos do fundo estão localizados em áreas ou setores de alta demanda e baixa volatilidade?
  • Motivo: Essa pergunta ajuda a avaliar o risco relacionado à localização dos imóveis (fundos de tijolo) ou à qualidade dos recebíveis (fundos de papel).
• 6. O fundo tem previsão de emissão de novas cotas no curto prazo?
  • Motivo: A emissão de novas cotas pode diluir os cotistas e impactar o valor das cotas, afetando o risco da posição no curto prazo.
• 7. O nível de alavancagem do fundo está em níveis saudáveis, considerando o LTV (Loan-to-Value) no caso de fundos de papel, ou o endividamento no caso de fundos de tijolo?
  • Motivo: Avaliar o grau de alavancagem é essencial para medir o risco de um fundo, especialmente em cenários econômicos desafiadores.

Faz sentido?

Sugestões, críticas e/ou comentários são bem-vindos. Obrigado!

[Adriano Umemura]

3 horas atrás, Matheus Passos Silva disse:

Perguntas que poderiam ser Critérios de Exclusão:

• 1. O fundo existe há mais de 5 anos?
  • Motivo: Fundos com menos de 5 anos podem ser considerados mais arriscados, e optei por excluí-los antes de incluir na carteira.
• 2. Tem liquidez diária suficiente para facilitar a negociação?
  • Motivo: Fundos com baixa liquidez podem ser excluídos porque oferecem dificuldades na negociação das cotas.
• 3. A gestão do fundo é transparente e eficiente?
  • Motivo: Gestão ineficiente ou falta de transparência é um fator decisivo de exclusão, pois afeta diretamente a confiança no fundo.
• 4. O fundo distribui dividendos consistentemente há mais de 4 ou 5 anos?
  • Motivo: Fundos que não têm um histórico estável de dividendos podem ser excluídos, já que consistência nos dividendos é um critério fundamental.
• 5. O fundo está sendo negociado abaixo ou próximo ao seu valor patrimonial (P/VP ≤ 1 - papel ou 1,1 - tijolo)?
  • Motivo: Um fundo supervalorizado pode ser excluído da carteira devido ao preço descolado de seu valor patrimonial.
• 6. O fundo não é excessivamente dependente de um único ativo ou emissor?
  • Motivo: Dependência excessiva em um único ativo ou emissor aumenta o risco específico, e essa pode ser uma razão para exclusão do fundo da carteira.

Bom dia @Matheus Passos Silva. Eu adicionaria fundos com pelo menos R$1BI de patrimonio. Alem disso tentar determinar um percentual de vacancia eliminatorio tambem seria interessante

3 horas atrás, Matheus Passos Silva disse:

6. O fundo tem previsão de emissão de novas cotas no curto prazo?

• Motivo: A emissão de novas cotas pode diluir os cotistas e impactar o valor das cotas, afetando o risco da posição no curto prazo.

 

Eu não considerario este um criterio de risco. Como os fundos tem a obrigatoriedade de distribuir 95% dos seus rendimentos a unica de forma do fundo crescer é através de novas emissões.

No restante, na minha opinião os criterios estão muito bons. Parabens e bons estudos.

[Eddy Paulini]

Boa tarde, amigo!

Dando uns centavinhos de contribuição.

6 horas atrás, Matheus Passos Silva disse:

4. O fundo distribui dividendos consistentemente há mais de 4 ou 5 anos?

• Motivo: Fundos que não têm um histórico estável de dividendos podem ser excluídos, já que consistência nos dividendos é um critério fundamental.

 

Realmente é um critério importante mas fica a ressalva de avaliar quando um fundo acaba em algum período dando uma escapa de sua constância. As vezes temos eventos não recorrentes que afetam o pagamento de rendimentos (tanto para mais como para menos) que devem ser vistos.

Um pagamento menor pode ser algum problema pontual que o fundo passou mas depois se restabeleceu. 

O contrário também onde um pagamento extraordinário faz com que o DY se eleve e sabemos que este não é um indicador que deve ser observado de maneira isolada.

6 horas atrás, Matheus Passos Silva disse:

5. O fundo está sendo negociado abaixo ou próximo ao seu valor patrimonial (P/VP ≤ 1 - papel ou 1,1 - tijolo)?

• Motivo: Um fundo supervalorizado pode ser excluído da carteira devido ao preço descolado de seu valor patrimonial.

 

Como este é um indicador muito volátil eu não o veria como critério de eliminação mas sim como critério de peso na data do aporte.

 

 

No mais está ótimo!

Boa aplicação dos estudos, Matheus!

[Matheus Passos Silva]

Obrigado @Adriano Umemura é @Edison Luis Paulini! 🚀

[Nelson Pimentel Carriati]

Pelo que entendo @Matheus Passos Silva, o problema não é o fundo fazer novas emissões, o problema são os que faze novas emissões abaixo do Valor Patrimonial, aí sim, prejudicam muito os cotistas.

Alguns dos FIIs "bombas" do mercado, inclusive, decaíram muito por conta disso mesmo