XPML11

[Paulo Henrique Paschoal Tavares]

Prezados, boa tarde, 

Com as atuais noticias vinculadas ao fundo XPML11, o que vocês esperam para o fundo a médio e longo prazo ?

[Charles T]

35 minutes ago, Paulo Henrique Paschoal Tavares disse:

noticias

Notícias? Se elas são do RI, reavalia o ativo.

 

38 minutes ago, Paulo Henrique Paschoal Tavares disse:

médio e longo prazo

Não trabalhamos com futurologia por aqui. "Pode cair, como pode não cair."

[Patrick Sene Federzoni]

Eu tenho e gosto muito, vale a pena o estudo.

[Sergio Tanaka]

C ta falando da alavancagem q tão falando?

Da só uma olhada no total de patrimônio q o fundo tem

[Anderson Dos Santos]

5 horas atrás, Paulo Henrique Paschoal Tavares disse:

Prezados, boa tarde, 

Com as atuais noticias vinculadas ao fundo XPML11, o que vocês esperam para o fundo a médio e longo prazo ?

Ola Paulo,

Vou dar minha opinião sobre a XPML11, só Buy and Hold e esta na minha carteira de FII´s

O fundo imobiliário XP Malls (XPML11) tem demonstrado resiliência e consistência em seus resultados recentes. 
Em fevereiro de 2025, o fundo anunciou a distribuição de dividendos de R$ 0,92 por cota, mantendo esse valor pelo décimo mês consecutivo. 
Nos últimos 12 meses, o XPML11 distribuiu um total de R$ 10,99 por cota, resultando em um Dividend Yield (DY) de 11,13%, considerando o preço atual da cota em torno de R$ 98,74. 

Recentemente, o XPML11 concluiu a aquisição de participações em três shoppings: Plaza Sul Shopping (São Paulo), Carioca Shopping (Rio de Janeiro) e Shopping Tijuca (Rio de Janeiro). 
O investimento totalizou R$ 395,757 milhões, com a expectativa de que esses ativos contribuam para o aumento do fluxo de caixa e, consequentemente, dos dividendos distribuídos aos cotistas. 

Além disso, o fundo anunciou sua 12ª emissão de cotas, visando captar R$ 200 milhões. 
Os recursos serão destinados à ampliação de participações em empreendimentos estratégicos, reforçando a posição do XPML11 no setor de shopping centers.

Acredito que os Mestres @Eddy Paulini e @Flavio Prado possa complementar
 

[Eddy Paulini]

8 horas atrás, Paulo Henrique Paschoal Tavares disse:

Prezados, boa tarde, 

Com as atuais noticias vinculadas ao fundo XPML11, o que vocês esperam para o fundo a médio e longo prazo ?

Boa noite, @Paulo Henrique Paschoal Tavares !

Não sei quais noticias você se refere. Mas colocando dessa forma imagino que seja algo que foi lido em infomoney, moneytimes, ou derivados.

Se realmente for isso, é bom tomar cuidado. Essa notícias costumam vender sustos ou expectativas para que atraia investidores para fazerem o que as corretoras querem.

Jamais deixe uma notícia falar mais alto que um resultado apresentado via RI, seja para fundos imobiliários, seja para ações.

Mesmo que alguma notícia mostre uma notícia aparentemente boa, é muito comum darem essa notícias baseada em fatos isolados que não condizem com a uma realidade. Por exemplo: suponha que uma empresa seja notícia pois ela está com um DY atual de 15% e anunciou pagamento de dividendos. Parece legal. Mas um DY nada mais é do que uma simples divisão entre valores pagos nos últimos 12 meses e a cotação atual da empresa. Se uma empresa (raciocínio válido tanto para FIIs como para ações) tem queda na sua cotação, automaticamente o DY aumenta. Agora pense que vamos investigar mais a fundo este DY que tem interferência de uma queda de cotação e vamos tentar entender a queda da cotação. Abrimos o RI e vemos que a empresa não apresentou bons lucros o que refletiu no mercado com a queda do preço das cotas. Se uma empresa não tem lucros satisfatórios e vai pagar DY, algo de errado parece não estar certo, percebe?  😅

Brincadeira a parte. Atenção sempre nas notícias que mexem com a emoção e a emoção é um caminho muito bom para indução de erros.

 

Espero que ajude!

[Waleska Barros]

On 20/02/2025 at 22:31, Eddy Paulini disse:

Jamais deixe uma notícia falar mais alto que um resultado apresentado via RI

é em relação ao RI mesmo.

[Bruno Rangel]

Adicionalmente ao cuidado sinalizado pelo Eddy sobre casa de analises, outro Passo é evitar dar Relevancia a Opiniões Pessoais de Youtubers.

 

O trecho aqui referido, "me parece" que o Gestor está falando das "Entradas" e "Saidas" de Recursos do Fundo

34 minutes ago, Waleska Barros disse:

 

 

A Pergunta aqui Entre nós ...
Qual o Problema de mostrar um Guidance de amortização e qual a noticia?

Editado 24 de Fevereiro por Bruno Rangel

[Waleska Barros]

57 minutes ago, Bruno Rangel disse:

O trecho aqui referido, "me parece" que o Gestor está falando das "Entradas" e "Saidas" de Recursos do Fundo

e um encerramento negativo para 2025

Assim, eu não tenho conhecimento para analisar o RI inteiro e entender exatamente os problemas. As aulas sobre FII não tratavam de maneira tão aprofundada.

O colega aqui @Paulo Henrique Paschoal Tavares perguntou sobre um FII por ter saído no RI esse valor negativo para as contas de 2025 e não parecer haver receita ou previsão de receita suficiente para cobrir isso.

O questionamento é super válido e ao invés de se dar respostas rasas do tipo: não escute youtubers, poderíamos realmente discutir o assunto. Assim, nós, que não entendemos de analisar RI, podemos aprender com vocês,  que não vêem notícias e sabem analisar direitinho o RI. 😜

 

Editado 24 de Fevereiro por Waleska Barros

[Bruno Rangel]

O que notei é que de Fato existe um Fluxo de desembolso e hoje olhando para o Final do Ano existe uma provisão "Negativa" a Parte Otima é que o Gestor deixo claro a situação.

Ideal agora é olhar no RI e ou Relatorio Gerencial o Plano para "mitigar" esse suposto negativo outra opção é entrar em contato com o Gestor e solicitar (sendo essa 2 ª Opção um pouco mais "dificil")

Estamos no Inicio do Ano (1° Tri), acredito que a gestão tenha um Plano e deve ter mencionado e se não o fez possivelmente virá nos proximos relatorios, pois isso pode ser mitigado de diversas formas.

 

Editado 24 de Fevereiro por Bruno Rangel

[Sergio Tanaka]

eu imaginei q era sobre isso, por isso devolvi com outra pergunta

é simplesmente o maior fii em valor patrimonial

estamos falando dele ter que liquidar menos de 1% do patrimonio

tem um ponto q todo mundo tem q entender, FII eh obrigado a repassar no minimo 95% dos lucros, entao qdo um FII se alavanca, vc ja tem q entender q os 5% que restam geralmente nao vao cobrir.|


entao o fii tem 3 caminhos sempre, vender ativo, emitir novas cotas ou soltar mais CRI

mas sim, tudo foi por causa daquele video do yt kkk

[Waleska Barros]

33 minutes ago, Sergio Tanaka disse:

tem um ponto q todo mundo tem q entender, FII eh obrigado a repassar no minimo 95% dos lucros, entao qdo um FII se alavanca, vc ja tem q entender q os 5% que restam geralmente nao vao cobrir.

É 95% do lucro e não de receita, certo? Então se o balanço é negativo, então ele pode ficar um tempo sem repassar nada, isso?

Editado 24 de Fevereiro por Waleska Barros

[Waleska Barros]

On 20/02/2025 at 20:22, Anderson Dos Santos disse:

Além disso, o fundo anunciou sua 12ª emissão de cotas, visando captar R$ 200 milhões. 
Os recursos serão destinados à ampliação de participações em empreendimentos estratégicos, reforçando a posição do XPML11 no setor de shopping centers.

Essa emissão de cotas é no valor patrimonial ou no valor da ação? Se for no patrimonial, quem compraria já que está maior que o valor da ação?

[Jaimson Bispo]

12 minutes ago, Waleska Barros disse:

Essa emissão de cotas é no valor patrimonial ou no valor da ação? Se for no patrimonial, quem compraria já que está maior que o valor da ação?

Essa emissão já ocorreu e foi no valor patrimonial de R$ 118,08, o fundo arrecadou 164 milhões, na realidade, foi mais um pagamento para a Allos (proprietária dos shoppings que o XPML adquiriu participação) que aceitou receber esse valor em forma de cotas no VP, porque para um investidor normal não faria sentido algum entrar nessa emissão com a cota a mercado valendo RS 97,00. Esse valor inclusivé não chegou nem ao esperado pelo fundo que era de 200 milhões.

 

1 hour ago, Waleska Barros disse:

e um encerramento negativo para 2025

Assim, eu não tenho conhecimento para analisar o RI inteiro e entender exatamente os problemas. As aulas sobre FII não tratavam de maneira tão aprofundada.

O colega aqui @Paulo Henrique Paschoal Tavares perguntou sobre um FII por ter saído no RI esse valor negativo para as contas de 2025 e não parecer haver receita ou previsão de receita suficiente para cobrir isso.

O questionamento é super válido e ao invés de se dar respostas rasas do tipo: não escute youtubers, poderíamos realmente discutir o assunto. Assim, nós, que não entendemos de analisar RI, podemos aprender com vocês,  que não vêem notícias e sabem analisar direitinho o RI. 😜

 

E realmente o fundo chega com caixa negativo para o fim de 2025 ....restando três opções:

1-Se alavancar ainda mais e pagar a dívida mais curta fazendo um dívida mais longa, problema é que seria uma dívida com taxas de juros bem pesadas devido ao momento de mercado.

2-Vender algum ativo que parece ser a melhor opção, mas com o mercado na atual situação quem for comprar vai querer desconto, ainda mais sabendo a situação do fundo e isso não seria muito bom, se o mercado tivesse em um momento favorável poderia vender com muito mais lucro.

3-Chamar outra emissão, o que novamente fica difícil já que emissão abaixo do VP é safadeza e no VP não vai achar interessados pq a cota no mercado tá muito mais barata.

 

[Flavio Prado]

41 minutes ago, Waleska Barros disse:

É 95% do lucro e não de receita, certo? Então se o balanço é negativo, então ele pode ficar um tempo sem repassar nada, isso?

@Waleska Barros as parcelas a vencer entram como despesas financeiras e vão diminuir o lucro do Fundo, então se o Gestor não fizer nada, vai fechar 2025 negativo, pois no gráfico de entradas e saídas, o Gestor já está considerando os aluguéis a receber em 2025.

1 hour ago, Waleska Barros disse:

e um encerramento negativo para 2025

Assim, eu não tenho conhecimento para analisar o RI inteiro e entender exatamente os problemas. As aulas sobre FII não tratavam de maneira tão aprofundada.

O colega aqui @Paulo Henrique Paschoal Tavares perguntou sobre um FII por ter saído no RI esse valor negativo para as contas de 2025 e não parecer haver receita ou previsão de receita suficiente para cobrir isso.

O questionamento é super válido e ao invés de se dar respostas rasas do tipo: não escute youtubers, poderíamos realmente discutir o assunto. Assim, nós, que não entendemos de analisar RI, podemos aprender com vocês,  que não vêem notícias e sabem analisar direitinho o RI. 😜

 

Se olharmos no Relatório de Jan/2025 veremos que o Gestor coloca logo abaixo do gráfico de fluxo (página 7) que está atento ao fato, que está tomando ações e coloca algumas possibilidades de ações a serem tomadas para solucionar a questão. 

Com relação a 12ª Emissão ela foi concluída e se olharmos o quadro da página 6 do Relatório de Jan/2025 veremos que das 1.400.596 cotas, 1.397.381 cotas foram compradas por 4 PJs, ou seja, esta emissão teve jeito deter sido uma negociação com outros Fundos e/ou PJs para entrarem como cotistas, mesmo que isto fosse pagando um valor maior que a cotação em Bolsa, pois se eles simplesmente entrasse no livro de ofertas para comprar quase 1,4 milhão de cotas, iria bagunçar violentamente a cotação do Fundo.

Quando falamos de FIIs, eles tem a obrigação de pagar pelo menos 95% do lucro semestral, acontece que por serem um tipo de ativo novo, praticamente se tornou praxe de mercado o pagamento mensal de rendimentos, porém veremos que muitos FIIs não pagam mensalmente exatamente 95% do lucro, eles fazem uma estimativa e pagam um valor constante ao longo dos meses, ficando com uma gordura de lucro que será distribuído a cada semestre. Por este motivo vemos que em julho e janeiro, eventualmente, temos um pagamento maior que o normal dos meses anteriores, é justamente a gordura reservada mensalmente.

Pode ocorrer do FII fazer uma suspensão nos pagamentos por questões de reorganização, porém isto é muito mal visto pelo Mercado que vai penalizar o Fundo baixando a cotação dele na bolsa.

Espero ter ajudado.

[Waleska Barros]

4 minutes ago, Flavio Prado disse:

veremos que das 1.400.596 cotas, 1.397.381 cotas foram compradas por 4 PJs, ou seja, esta emissão teve jeito deter sido uma negociação com outros Fundos e/ou PJs para entrarem como cotistas, mesmo que isto fosse pagando um valor maior que a cotação em Bolsa,

Hummmmm faz sentido isso porque o próprio XPML11 comprou cotas de fundos, eles devem fazer acordos entre si.