Não acredito muito em Fii's

[Luciana De Moura Afonso]

Estudando muito sobre Fii's e nenhuma prática. Comprei uma única cota de VINO11 porque era 5 conto e queria testar para ver como era. Sei que não é um fundo muito famoso, mas era baratinho e joguei esse troco de bala lá.

Vejo pessoas falando mil e uma maravilhas mas não vejo isso, simplesmente não entendo como um fundo imobiliário supera a renda fixa.

O fundo que fiz essa analise foi o: XPML11

Ele perde para o CDI, perde para o tesouro...

Eu não entendo essa alucinação que as pessoas tem com Fiis. Ou a doida sou eu?

Tem tanta coisa legal para investir: cripto, ETF

Sei que o jogo dos Fiis tem a questão dos impostos... eu sempre pego investimentos de 15% de imposto para ficar mais legal.

PORÉM MEU DIAGRAMA IMPLORA POR RENDA VARIAVEL

Estou com 95% da carteira em Renda fixa e ainda tô com muito espaço para investir em Banco Master, posso encher bastante a cestinha lá ainda.

Estava pensando em começar a investir por esses 3 fundos:

XPML11

HGLG11

MXRF11

-São boas escolhas?

-Estou subestimando o valor do impostos de renda fixa?

Como é a experiência de vocês em FII's? Gostam do resultado?

[Elcimar Guimarães]

38 minutes ago, Luciana De Moura Afonso disse:

Se eu fosse colocar mil conto, quais você recomendaria para esse meu primeiro investimento?

5% da minha renda variável já está em ações, os outros 95% tudo em renda fixa

@Luciana De Moura Afonso

Recomendar um FII específico de forma direta é complicado.

Pois envolve uma certa responsabilidade.

Dito isso, o melhor jeito de escolher FIIS é fazendo uma análise do ativo.

Um exemplo:

O BTLG11, é um fundo do tipo tijolo, ou seja seu patrimônio está alocado em um bem palpável, imobilizado e de alto valor.

Ele é do segmento de Logística , que está com uma grande demanda por esse tipo de imóvel.

Seu P/VP está em 0,97 e tem entregado rendimentos mensais todos os meses.

O valor da sua cota está em R$ 100,90 por aí.

E uma cota lhe daria um rendimento de R$ 0,90

Então R$ 1.000 compraria 9 cotas

Essa cotas lhe entregariam R$ 8,10 todos os meses livres de impostos.

Tipo assim.

Lembrando que é só um exemplo.

😎👍🏼

[Gustavo Oliveira Santos]

Sempre ouço, "investimento bom é ter imóveis" e particularmente, nunca quis ter imóvel para gerar renda. No entanto, quando conheci os fundos imobiliários a história mudou. Ativos mais simples de compreender (tijolo), cultura do pagamento mensal dos rendimentos e isentos de impostos sem a trabalheira operacional de um imóvel físico (inquilio, manutenção, reforma, imobiliária, imposto de renda e etc). Levando em consideração que a carteira é para aposentadoria, ao longo do tempo a rentabilidade da cota e a geração de renda mensal será muito interessante, digo isso porque invisto em FII's há 5 anos  e com a selic nas alturas foi e será uma boa oportunidade para comprar cotas com deságio. 

  

[Mario W.]

3 horas atrás, Luciana De Moura Afonso disse:

Ele perde para o CDI, perde para o tesouro...

Você provavelmente está olhando só pra cotação padrão, sem considerar os dividendos reinvestidos (cotação ajustada):

 

[Sergio Tanaka]

1 hour ago, Daniel S disse:

my 2 cents... espero não estar repetindo algo já escrito...

penso no FII como uma melhor alternativa para aquele apartamento pequeno que tu poderia comprar por 250 mil e colocar pra alugar por 1.500 pilas mensais, só que daí tem que pagar percentual do aluguel pra imobiliaria, IR e todo o "custo da incomodação"

ah mas o apartamento pode valorizar.... sim, a cota do fundo também! os imóveis são avaliados periodicamente no caso dos FIIs e se o mercado estiver "assustado" ou oferta vs demanda "prejudicada" pelos juros altos daí temos oportunidades

claro, sem desconsiderar todos os outros indicadores para analisar os fundos (p/vp, vacancias, cap do fundo, etc) -- ou seja, ao inves do apto sou muito mais ir no fundo imobiliario diversificar em varios ativos, em segmentos (logistica, shopping, etc)

o engraçado é que a maioria das pessoas que critica o FII iria de olho fechado no apê rsrsrsrs isso que acho estranho

Eh pq no apê eles não tem uma tv mostrando o valor do imóvel em tempo real

[Henrique Magalhães]

2 horas atrás, Luciana De Moura Afonso disse:

ME CONTE PORQUE, PELO AMOR DE DEUS! 

Me revele seus segredos sórdidos kkkkkk

Eu sou teimoso, eu tinha uma carteira de FIIs antes de fazer AUVP. Digamos que eu tinha 85% em renda Fixa e 15% em FII.

Logo eu foquei em açoes, e um pouco de Cripto (Oxaláaaaa aqui deu bom demais, hoje to so alegria kkkkk), e isso demorou , levou tempo, e conforme fui aportando minha carteira de FII ficou congelada [ apos fazer AUVP eu vi que nao eram FIIs tao bons para minha estrategia ] , deixei eles 2 anos e me desfiz de todos e completei a % de açoes, agora a ideia é refazer esta parte da Carteira.

A mesma coisa com a parte Internacional, eu comecei devegarinho este ano pq nao havia focado nisso.

Mas acaba sendo um movimento pessoal, e congelar por 2 anos me fez pensar, repensar e ter certeza de que os FIIs que eu tinha nao faziam sentido [spoiler um deles ela o VINO kkkk tomei uma nabada com ele e HCTR]

 

[Flavio Prado]

2 horas atrás, Luciana De Moura Afonso disse:

Estudando muito sobre Fii's e nenhuma prática. Comprei uma única cota de VINO11 porque era 5 conto e queria testar para ver como era. Sei que não é um fundo muito famoso, mas era baratinho e joguei esse troco de bala lá.

Vejo pessoas falando mil e uma maravilhas mas não vejo isso, simplesmente não entendo como um fundo imobiliário supera a renda fixa.

O fundo que fiz essa analise foi o: XPML11

Ele perde para o CDI, perde para o tesouro...

Eu não entendo essa alucinação que as pessoas tem com Fiis. Ou a doida sou eu?

Tem tanta coisa legal para investir: cripto, ETF

Sei que o jogo dos Fiis tem a questão dos impostos... eu sempre pego investimentos de 15% de imposto para ficar mais legal.

PORÉM MEU DIAGRAMA IMPLORA POR RENDA VARIAVEL

Estou com 95% da carteira em Renda fixa e ainda tô com muito espaço para investir em Banco Master, posso encher bastante a cestinha lá ainda.

Estava pensando em começar a investir por esses 3 fundos:

XPML11

HGLG11

MXRF11

-São boas escolhas?

-Estou subestimando o valor do impostos de renda fixa?

Como é a experiência de vocês em FII's? Gostam do resultado?

@Luciana De Moura Afonso estou acompanhando as mensagens do tópico e percebo uma insegurança para investir em renda variável, e isto é completamente normal. Vou tentar contribuir com a minha 1 ação de OIBR3 rsrsrs

Pelas mensagens trocadas vejo que você está focando nesse ou naquele ativo, e o ideal é olharmos de forma geral para a nossa carteira, olhar para ela como um organismo complexo e cheio de partes, e que estas partes se complemento, mesmo que não tenham relação umas com as outras. Este organismo se dá pela diversificação. Se olhar em um momento do tempo somente para um ativo ou tipo de ativo ele poderá estar naquele momento em uma fase ruim, porém olharemos para outro ativo ou classe de ativo e ele estará naquele momento em uma fase boa. O que buscamos é que nas quedas nossa carteira não caia tanto, e nas altas ela suba mais. E conseguimos isto aportando no melhor ativo que acharmos no momento do aporte, e cada aporte estaremos em um momento, porém esta movimentação ou oscilação é gradativa e acaba que não percebemos o movimento.

Não sei a sua idade, momento de vida, objetivos próximos e de longo prazo, quanto já tem, quanto aporta, quanto tem de meta de renda passiva etc. Vamos imaginar uma pessoa que vai aportar pelos próximos 25 anos, serão 300 meses de aportes, que na verdade acabarão sendo cerca de 500 aportes, pois vamos reinvestir os dividendos, então a partir de certo momento a pessoa vai acabar fazendo mais que um aporte por mês. Ao longo destes 300 meses iremos ver altas e baixas da bolsa, altas e baixas dos juros, altas e baixas da inflação, altas e baixas do dólar/euro, cada momento uma classe de ativos estará mais atrativa que outra, as vezes duas estão atrativas, as vezes nenhuma estará tão atrativa, mas vamos aportar mesmo assim, vamos olhar para o contra fluxo do momento e buscar o melhor ativo que tivermos naquele dia, e vamos ter de tudo ao longo da fase de construção de patrimônio. 

Eu invisto desde que fiz a AUVP, início de 2021 (Turma 4), e até hoje me pego pensando como será daqui pouco mais de 8 anos quando pretendo chegar aos 65 anos com uma renda passiva suficiente para viver bem, e poder continuar aqui na AUVP ajudando a empresa, alunos e clientes. Olho hoje e penso, deveria focar tudo em tal ativo, mas aí lembro que este ativo está atrativo hoje, mas amanhã será outro e que se tivesse colocado tudo no ativo de hoje, perderia o ativo de amanhã. E olhando do início até hoje vejo como a carteira se desenvolveu. Eu tenho vários FIIs, pois o meu tempo é menor que os 25 anos do exemplo, e não quero ter 80 anos para só aí começar a usufruir do patrimônio, pois quem vai aproveitar será o cuidador que vai comigo nas viagens hahahaha

Como você está insegura, sugiro iniciar pelo básico dos FIIs, pelos Fundos de Tijolo. Logística, Lajes Corporativas e Shoppings são os mais indicados. Procurar Fundos com mais de R$1bi de patrimônio, com P/VP de 1 ou menos, com liquidez diária acima de R$2milhões, com pelo menos 5 imóveis, com muitos inquilinos diferentes. São sugestões de "limites" nos indicadores, são relativamente conservadores. 

Não precisa ter pressa. Investir é uma maratona e não uma corrida de 100m. Vai no seu tempo. Para mim XPML11 e HGLG11 são OK, e eu reveria o MXRF11 por não ser de tijolo. Não foque no preço do FII e sim no tipo e nos fundamentos.

[Henrique Magalhães]

2 minutes ago, Flavio Prado disse:

XPML11 e HGLG11 são OK

tipo papae e mamae, estes aqui sao lindoes na fita!

[Leandro Fragoso]

30 minutes ago, Mario W. disse:

Você provavelmente está olhando só pra cotação padrão, sem considerar os dividendos reinvestidos (cotação ajustada):

 

Engraçado... Essas informações estão bem diferentes da AUVP Analítica... Vou conferir isso com calma, pois pra mim aparece que mesmo reinvestindo dividendos o XPML11 não ganha do CDI não. Na verdade, empata com o IPCA!! 

Tentarei fazer as contas por conta própria pra me certificar de onde a info está mais correta.

[Fabio Augusto De Araujo]

2 horas atrás, Luciana De Moura Afonso disse:

Vou olhar, estava pesquisando pela analítica mas não tem esse filtro lá.

Então eu pesquisa lá dentro fundos que youtubers estavam falando bem...

curto clube fii 

é um bom site para analisar fii

[Fabio Augusto De Araujo]

dica pra ti 

nunca em hipotese alguma compre VSLH11 

não sou consultor mas recomendação de não compra acho que a cvm não vem me prender

[Henrique Magalhães]

2 horas atrás, Luciana De Moura Afonso disse:

Aff então é melhor renda fixa mesmo que a longo prazo fica 15% 🤔

Vou é jogar tudo em banco master kkkk

Master dentro do fgc, é dentro,  mas precisa lembrar que quando ele vencer é você resgatar não na garantia que terá títulos com a mesmas taxas para reaplicar !

[Ademilton Carvalho]

Também não me agrada muito os FIIs, eu nem sei dizer se to tendo prejuizo ou lucro, pois acredito que meu gráfico de rentabilidade não inclua os rendimentos. Porem, como o p/vp da grande maioria dos fundos está lá embaixo, e parece ser um consenso que esse é o momento de baixa dos FIIs, estou aportando aos poucos. Quando o mercado aquecer de novo, ou eu vou me arrepender de não ter comprado mais, ou vou me agradecer por não ter aportando tanto. No fim, acho que no max. vou obter uma rentabilidade menor do que eu esperava, mas ainda assim acima da inflação. Fora que haverá mais diversificação na minha carteira, e isso é sempre bom.

[Renan Porto Sanches]

Olá caros Confrades!!

Só dando meus R$0,10 do dia:

Essas são as valorizações das Cotas de FII's que tenho e a distribuição de Dividendos...
Eu gosto muito dos FII's, mesmo sendo jovem, pq me trás (e para mim é importante isso, mas para outro nem tanto) felicidade ao ver todo mês pingando algo na conta e eu reinvestir essa grana.... 

Dopamina controlada.... hehehe

[Marcelo R]

17 horas atrás, Luciana De Moura Afonso disse:

Aff então é melhor renda fixa mesmo que a longo prazo fica 15% 🤔

Vou é jogar tudo em banco master kkkk

Acho que você está equivocada em muitas coisas se me permite dizer kkkk

Você está preocupada em especular, fii não é pra especular, não é pra ficar comprando e vendendo cotas… somente se o fii perder os fundamentos que você definiu, caso contrário é para sempre.

Outra coisa, a ideia nossa aqui na AUVP é voltada para o buy&hold … então comprar preocupado em vender já está meio fora da filosofia.

e um outro detalhe, não existe certo e errado, existe o momento da carteira de cada um, o perfil de investidor de cada um…

por exemplo 95% de RF eu não curto… mas isso sou eu, com minha idade, meus planos.

minhas metas de balanceamento são :

40% RF 

20% Ações BR

20% Fiis

15% Exterior

5% Cripto

Uma dúvida / curiosidade, já terminou o cyrso ? Qual sua idade ? Qual resultado do seu Piar ?

[Luciana De Moura Afonso]

1 hora atrás, Marcelo R disse:

Uma dúvida / curiosidade, já terminou o cyrso ? Qual sua idade ? Qual resultado do seu Piar ?

Terminei já sim, só não fiz todas as aulas técnicas ainda.

Tenho 30 anos.

Meu piar deu equilibrado

5-15% ações no Brasil

5-15% ações no exterior

10-20%- ETF's

5-10% Fii's ou Reits

0-5% Reserva de valor

20-30% Renda fixa nacional

 

[Sergio Tanaka]

uma coisa q esqueci de falar, se vc deseja aumentar o tamanho dos aportes mensalmente, fii é mais legal
eu tenho a mesma % em acoes e fiis,

vi aqui e 70% dos proventos mensais sao dos fii, os outros 30 vem das acoes.

entao se vc deseja aumentar os aportes todo santo mes, é legal sempre aumentar a exposicao dos fii mes a mes

[Gustavo]

Não é interessante você comparar um fundo imobiliário com o CDI. O CDI é um indicador de renda fixa! Em renda fixa utilize o CDI, IMA-B, IMA-B5, IPCA, dependendo do produto que está analisando e do propósito da análise. Falando de fundos imobiliários, utilize o IFIX que você terá uma ideia melhor de como o fundo específico está se saindo com relação ao mercado. Você precisa ter clareza do propósito de cada produto na sua carteira também! Renda Fixa e Fundos Imobiliários são produtos com naturezas totalmente distintas e te digo que os de tijolo tem correlação negativa com a SELIC (os fundos de tijolo têm tendência de valorização na cotação no momento em que a SELIC começar a cair). Taxa SELIC meta -> Taxa selic OVER -> CDI (São todas muito próximas, mas uma deriva da outra). 

Cenário Atual: 

Opção 1: Investir em tesouro selic ganhando 14,75% a.a. = 1,15% a.m aproximadamente (juros compostos calcula-se taxa equivalente, não proporcional).

Opção 2: Investir em fundos imobiliários com risco de mercado (volatilidade) e para ganhar aproximadamente 8-10% ao ano em rendimentos isentos.

Cenário Futuro (Alguma hora esperamos ocorrer):

Opção 1: Investir em tesouro selic ganhando 6% a.a. = 0,49% a.m aproximadamente 

Opção 2: Investir em fundos imobiliários aceitando o risco de mercado e ganhando aproximadamente 8-10% ao ano em rendimentos. 

O cenário futuro ocorrendo, gera uma migração dos investidores (investidores ruins, com mentalidade de seguir sempre para onde está rendendo mais) para a renda variável, devido a baixa atratividade dos rendimentos de renda fixa. 

Então tenha em mente que se a sua carteira for bem montada, com estratégia, como é ensinado na AUVP, você vai aproveitar os momentos de baixa rentabilidade de certos ativos para comprar (como é o caso de agora, comprando renda variável, pois está ''barata''); E quando a selic abaixar e a renda variável estiver bem, você vai aproveitar para fazer boas compras em renda fixa (pegando títulos com % maiores do DI) ou até mesmo com marcação a mercado caso você tenha prefixados a taxas mais altas. Tudo isso você aprende nas aulas de renda fixa, marcação a mercado, contra fluxo, etc. Espero ter ajudado!

[João Barros#1434]

Hoje ninguém quer comprar FII de tijolo porque ele tá te entregando, em média, dividendos de 9% a.a isentos, com a selic te entregando 14.75% a.a com impostos.
 
FII tá na bolsa, e se ninguém quer comprar, com oferta e demanda a cotação desce.

Quando a selic baixar e voltar a pagar seus 8% a 6% a.a com impostos, FII de tijolo vai tá lá religiosamente pagando seus em média 9% a.a isento. Todo mundo vai querer, cotação sobe.

O resto é história

[João Barros#1434]

@Luciana De Moura Afonso

A galera já explicou bem demais, mas dando alguma contribuição, da uma boa pincelada nos segmentos de fii's. tijolos (logística, desenvolvimento, shopping, lajes etc) , papel, agro e por aí vai. Igual investir em ação, você entendendo onde tá enfiando a grana, vai te fazer compreender melhor o que tá fazendo, pelo menos funciona muito bem pra mim.

Sobre o FII perder pro CDI, se olhar apenas a cotação, beleza. Mas assim como o cdi é calculado na mágica dos juros compostos, você também tem que considerar os dividendos que os fii's te entregam mensalmente e não somente o preço da cota. Fazendo isso, verá que mais de 80% dos fii's batem legal o cdi.

Dos FII's que citou, tem o maior de logística (HGLG), um dos maiores de shoppings (XPML) e o famosinho dos papeis (MXRF). É legal entender suas diferenças, pra diversificar dentro do próprio tipo de ativo que são os fii's. Eu gosto dos dois primeiros, apesar do XPML ter uma alavancagem um pouco maior que os demais de shoppings. Em shoppings meu preferido é o HGBS.

Sobre minha experiência com fii's, não consigo viver sem! tenho que me segurar pra não passar do percentual, principalmente em cenários de selic alta, que é quando a cotação dos fiis de tijolos caem bastante kkkkkkk
 

[Rafael Antunes Teixeira Silva]

Eu tenho apenas 10% da carteira em FIIs. Já foi 100% pois foi por onde comecei e de forma errada na renda variável. Mas não acho interessante também. Prefiro ações. Minha carteira de aposentadoria como chamo é 40% ações, 40% stocks, 10% REITs e 10% FIIs. Expectativa de tirar alguma renda dessa carteira em 17 anos pelo menos. Mas não necessariamente. E tenho uma quantia igual em renda fixa que junto para troca de carro, viagens, reserva de emergência, compra de uma possível casa. Então está bem tranquilo dessa forma.