DIAGRAMA FII

[Diego Araujo Oliveira]

Esse e meu Diagrama pros FIIs com ideal de atingir ao menos 1% de DY contendo pelo menos 70% dos FIIs em Tijolos, me deem opnioes por favor, e minha primeira tentativa.

 

Os imóveis desse Fundo Imobiliário estão localizados em regiões nobres?	Editar
	As propriedades são novas e não consomem manutenção excessiva?	Editar
	O fundo imobiliário está negociado abaixo do P/VP 1? (Acima de 1,5, eu descarto o investimento em qualquer hipótese)	Editar
	Distribui dividendos a mais de 4 anos consistentemente?	Editar
	Não é dependende de um único inquilino ou imóvel?	Editar
	O Yield está dentro ou acima da média para fundos imobiliários do mesmo tipo?	Editar
Diversificação	Fundo com diversificação em mais de 7 imoveis ?	Editar
Vacancia	Fundo com vacancia fisica menor que 9% ?	Editar
Valor de mercado	Fundo com valor de mercado acima de 1.5 B ?	Editar
Liquidez	Fundo com liquidez imediata para o investimento ?	Editar
Tijolo?	Fundo é de tijolo ?	Editar
Vacancia	Vacancia financeira menor que 5% ?	Editar
Taxa de ADM	Taxa de administração menor que 2 % ?	Editar
Taxa de Performance	Taxa de perfomance menor que 5% ?	Editar
Corrupção	O Fundo tem algum historico de corrupção ?	Editar
Variação	Alguma variação extrema nos DY ou no valor da ACAO nos últimos 12 M ?	Editar
Perenidade	IPO a mais de 5 Anos ?	Editar
Perfomance Historica	Perfomance historica do fundo e boa desde o IPO ?	Editar
Carteira Estavel	Carteira Estável ?	Editar
Juros ?	Carteira com emprestimos atrelado a IPCA + 7% e CDI + 4% ou mais ?	Editar
Risco	Carteira tem algum risco desnecessario ?

[Danilo Alves Silva Spinola Barbosa]

15 horas atrás, Diego Araujo Oliveira disse:

Esse e meu Diagrama pros FIIs com ideal de atingir ao menos 1% de DY contendo pelo menos 70% dos FIIs em Tijolos, me deem opnioes por favor, e minha primeira tentativa.

 

Os imóveis desse Fundo Imobiliário estão localizados em regiões nobres?	Editar
	As propriedades são novas e não consomem manutenção excessiva?	Editar
	O fundo imobiliário está negociado abaixo do P/VP 1? (Acima de 1,5, eu descarto o investimento em qualquer hipótese)	Editar
	Distribui dividendos a mais de 4 anos consistentemente?	Editar
	Não é dependende de um único inquilino ou imóvel?	Editar
	O Yield está dentro ou acima da média para fundos imobiliários do mesmo tipo?	Editar
Diversificação	Fundo com diversificação em mais de 7 imoveis ?	Editar
Vacancia	Fundo com vacancia fisica menor que 9% ?	Editar
Valor de mercado	Fundo com valor de mercado acima de 1.5 B ?	Editar
Liquidez	Fundo com liquidez imediata para o investimento ?	Editar
Tijolo?	Fundo é de tijolo ?	Editar
Vacancia	Vacancia financeira menor que 5% ?	Editar
Taxa de ADM	Taxa de administração menor que 2 % ?	Editar
Taxa de Performance	Taxa de perfomance menor que 5% ?	Editar
Corrupção	O Fundo tem algum historico de corrupção ?	Editar
Variação	Alguma variação extrema nos DY ou no valor da ACAO nos últimos 12 M ?	Editar
Perenidade	IPO a mais de 5 Anos ?	Editar
Perfomance Historica	Perfomance historica do fundo e boa desde o IPO ?	Editar
Carteira Estavel	Carteira Estável ?	Editar
Juros ?	Carteira com emprestimos atrelado a IPCA + 7% e CDI + 4% ou mais ?	Editar
Risco	Carteira tem algum risco desnecessario ?

Gostei das suas perguntas. As minhas de FIIs são bem ruins, porque como a maior parte da minha carteira são de papel, achei que ficaria com nota muito baixa neles, ai coloquei apenas perguntas que cabe nos dois que são fáceis de procurar a resposta. 

Gostei tanto das suas, que estou cogitando adicionar algumas na minha, que acredito que faça sentido até para diminuir a quantidade de FIIs de papel na minha carteira.

[Diego Araujo Oliveira]

No meu caso estou tentando manter mais seguro pois faço aportes muito alto, FIIs de tijolo rendem menos mas o risco e menor , VLW !!

[Flavio Prado]

On 10/05/2023 at 20:01, Diego Araujo Oliveira disse:

Esse e meu Diagrama pros FIIs com ideal de atingir ao menos 1% de DY contendo pelo menos 70% dos FIIs em Tijolos, me deem opnioes por favor, e minha primeira tentativa.

 

Os imóveis desse Fundo Imobiliário estão localizados em regiões nobres?	Editar
	As propriedades são novas e não consomem manutenção excessiva?	Editar
	O fundo imobiliário está negociado abaixo do P/VP 1? (Acima de 1,5, eu descarto o investimento em qualquer hipótese)	Editar
	Distribui dividendos a mais de 4 anos consistentemente?	Editar
	Não é dependende de um único inquilino ou imóvel?	Editar
	O Yield está dentro ou acima da média para fundos imobiliários do mesmo tipo?	Editar
Diversificação	Fundo com diversificação em mais de 7 imoveis ?	Editar
Vacancia	Fundo com vacancia fisica menor que 9% ?	Editar
Valor de mercado	Fundo com valor de mercado acima de 1.5 B ?	Editar
Liquidez	Fundo com liquidez imediata para o investimento ?	Editar
Tijolo?	Fundo é de tijolo ?	Editar
Vacancia	Vacancia financeira menor que 5% ?	Editar
Taxa de ADM	Taxa de administração menor que 2 % ?	Editar
Taxa de Performance	Taxa de perfomance menor que 5% ?	Editar
Corrupção	O Fundo tem algum historico de corrupção ?	Editar
Variação	Alguma variação extrema nos DY ou no valor da ACAO nos últimos 12 M ?	Editar
Perenidade	IPO a mais de 5 Anos ?	Editar
Perfomance Historica	Perfomance historica do fundo e boa desde o IPO ?	Editar
Carteira Estavel	Carteira Estável ?	Editar
Juros ?	Carteira com emprestimos atrelado a IPCA + 7% e CDI + 4% ou mais ?	Editar
Risco	Carteira tem algum risco desnecessario ?

@Diego Araujo Oliveira alguns pontos que observei.

Cuidado com a quantidade excessiva de perguntas. Não há um número mágico máximo ou mínimo.

Outro ponto é que o Diagrama do Cerrado não é para fazer análise de empresa. Qualquer ativo que você lançar irá pontuar, uns mais outros menos. O Diagrama é uma sistema de risco, porém quem vai decidir se vai entrar na carteira é você, e não o Diagrama. Digo isto, pois para mim perguntas como "Não é dependende de um único inquilino ou imóvel?" são perguntas feitas na análise inicial e não depois que o ativo está em carteira. Eu, por exemplo, não invisto em FII mono imóvel ou mono inquilino.

Espero ter ajudado.

[Murilo Henrique Alves]

On 12/05/2023 at 16:36, Flavio Prado disse:

@Diego Araujo Oliveira alguns pontos que observei.

Cuidado com a quantidade excessiva de perguntas. Não há um número mágico máximo ou mínimo.

Outro ponto é que o Diagrama do Cerrado não é para fazer análise de empresa. Qualquer ativo que você lançar irá pontuar, uns mais outros menos. O Diagrama é uma sistema de risco, porém quem vai decidir se vai entrar na carteira é você, e não o Diagrama. Digo isto, pois para mim perguntas como "Não é dependende de um único inquilino ou imóvel?" são perguntas feitas na análise inicial e não depois que o ativo está em carteira. Eu, por exemplo, não invisto em FII mono imóvel ou mono inquilino.

Espero ter ajudado.

Tenho uma dúvida quanto ao que você disse, a pergunta que citou é uma das que já vem no modelo de FIIS no diagrama do cerrado, estou escolhendo alguns fundos pra investir e tenho usado somente as do modelo pra me guiar se vai entrar ou não na carteira e dai já decidido que vai entrar, a pontuação vai me guiar no risco, correto?

[Adriano Umemura]

On 14/05/2023 at 10:27, Murilo Henrique Alves disse:

Tenho uma dúvida quanto ao que você disse, a pergunta que citou é uma das que já vem no modelo de FIIS no diagrama do cerrado, estou escolhendo alguns fundos pra investir e tenho usado somente as do modelo pra me guiar se vai entrar ou não na carteira e dai já decidido que vai entrar, a pontuação vai me guiar no risco, correto?

Bom dia Murilo. As perguntas do diagrama não serão utilizadas para a escolha do ativo, mas ara gestão de risco. Após analisar o ativo e decidir que ele fara parte da sua carteira vc usara o diagrama para determinar a % a ser alocada nele baseado no risco. Vc pode de inicio utilizar as perguntas que ja vem no diagrama, mas a medida que vc for avaliando quais seriam os pontos de risco que fazem sentido na sua opinião, vc podera ir alterando. Atualmente estou usando as seguintes perguntas:

 

[Pedro Ferreira Andrade]

On 18/05/2023 at 08:24, Adriano Luiz Odahara Umemura disse:

Bom dia Murilo. As perguntas do diagrama não serão utilizadas para a escolha do ativo, mas ara gestão de risco. Após analisar o ativo e decidir que ele fara parte da sua carteira vc usara o diagrama para determinar a % a ser alocada nele baseado no risco. Vc pode de inicio utilizar as perguntas que ja vem no diagrama, mas a medida que vc for avaliando quais seriam os pontos de risco que fazem sentido na sua opinião, vc podera ir alterando. Atualmente estou usando as seguintes perguntas:

 

Adriano,

Poderia explicar sobre o indexador dos alugueis ou CRI ir de acordo com o contrafluxo? como posso fazer essa análise?

Quanto ao LTV, existe algum lugar que apresente essa informação de forma mais fácil?

Quanto a média para o setor para o Yield, qual seria uma faixa de % saudável?

 

Obrigado!

[Adriano Umemura]

3 horas atrás, Pedro Ferreira Andrade disse:

Poderia explicar sobre o indexador dos alugueis ou CRI ir de acordo com o contrafluxo? como posso fazer essa análise?

Bom dia @Pedro Ferreira Andrade. Por exemplo, estamos em um periodo com expectativa da queda da selic. O fii esta fazendo uma migração dos seus ativos indexados a selic para os indexados ao IPCA? Um exemplo é o HGCR11 a qual a cerca de uns 4 meses ja vem fazendo esta migração.

3 horas atrás, Pedro Ferreira Andrade disse:

Quanto ao LTV, existe algum lugar que apresente essa informação de forma mais fácil?

Geralmente todo fii de papel apresenta o LTV nos relatorios mensais, seja do ativo invidualmente como o LTV medio do fundo

 

3 horas atrás, Pedro Ferreira Andrade disse:

Quanto a média para o setor para o Yield, qual seria uma faixa de % saudável?

O site investidor 10 mostra a media para cada segmento

 

[Pedro Ferreira Andrade]

5 horas atrás, Adriano Luiz Odahara Umemura disse:

O site investidor 10 mostra a media para cada segmento

Mas quanto eu considero de margem para estipular se está na média ou acima? estou considerando até 2%, o que acha?

[Adriano Umemura]

5 minutes ago, Pedro Ferreira Andrade disse:

Mas quanto eu considero de margem para estipular se está na média ou acima? estou considerando até 2%, o que acha?

Se o valor supera o da media eu considero acima da media. Veja que se trata de uma pontuação que ira dar um score de risco. Então um fii acima da media pontua positivamente e abaixo da media negativamente.

Mas voce pode determinar um valor caso considere qua faça mais sentido para voce

[Daniel Dos Santos]

On 22/08/2023 at 06:40, Adriano Umemura disse:

Bom dia @Pedro Ferreira Andrade. Por exemplo, estamos em um periodo com expectativa da queda da selic. O fii esta fazendo uma migração dos seus ativos indexados a selic para os indexados ao IPCA? Um exemplo é o HGCR11 a qual a cerca de uns 4 meses ja vem fazendo esta migração.

@Adriano Umemura, cara achei fantástica sua explicação! Mas gostaria de entender um pouco sobre esse ponto de análise sobre o FII migrar seu indexador de acordo com o contrafluxo. Ainda sou investidor iniciante, e queria entender: qual o benefício de investir num FII que indexa seu indicador contrafluxo (ex.: SELIC em alta, ele migra para o IPCA)?

E neste ponto, onde você obtém essa informação? No informe de resultados? Relatórios mensais? ou tem algum outro local que conseguimos obter essas informações mais facilmente?

Obrigado!!

[Edison Luis Paulini]

32 minutes ago, Daniel Dos Santos disse:

@Adriano Umemura, cara achei fantástica sua explicação! Mas gostaria de entender um pouco sobre esse ponto de análise sobre o FII migrar seu indexador de acordo com o contrafluxo. Ainda sou investidor iniciante, e queria entender: qual o benefício de investir num FII que indexa seu indicador contrafluxo (ex.: SELIC em alta, ele migra para o IPCA)?

E neste ponto, onde você obtém essa informação? No informe de resultados? Relatórios mensais? ou tem algum outro local que conseguimos obter essas informações mais facilmente?

Obrigado!!

Boa tarde, Daniel!

Vamos relembrar o conceito do contrafluxo que aprendemos. Em suma, ele serve para travamos títulos com indexadores que ninguém está olhando no momento.

Exemplo: em um cenário de Selic alta que é uma forma de controlar a inflação, ninguém olha para o IPCA. Então, os títulos IPCA tendem a oferecer taxas maiores para tentar atrair compradores.

Vamos imaginar que conseguimos pegar um título IPCA+ 9% e a expectativa do mercado é que a Selic caia nos próximos meses. Uma consequência possível é que o IPCA suba. Agora e se o pica subir a 7% e ainda tivermos nosso título IPCA+9? O resultado é uma rentabilidade de 16%.

Agora vamos aplicar este conceito aos FIIs. FIIs com visão de futuro e que sabem aproveitar oportunidades se antecipam nos indexadores dos títulos e não vivem apenas indexando seus títulos a taxas mais atrativas no momento.

Espero que tenha ficado claro!

 

Quanto a onde observar isso em um FII, o ideal é olhar relatórios trimestrais dos FIIs e acompanhar o portifólio dos mesmo. Normalmente se tem um gráfico que mostra onde majoritariamente estão atrelados os títulos que o FII está operando: CDI, IPCA.

Então acompanhar os relatórios mostrará a você qual a predominância dos títulos e se os mesmos estão mudando.

E lembre-se que o exemplo acima do contrafluxo é um exemplo de cenário. Vale lembrar que no contrafluxo temos:

- Taxa de juros baixa com expectativa de alta, títulos indexados a Selic e ao CDI;
- Taxa de juros alta com expectativa de baixa, títulos prefixados para travar uma rentabilidade superior ao que poderá ser oferecido futuramente;
- Inflação baixa com expectativa de alta, títulos indexados ao IPCA.

 

Espero que ajude e um feliz 2024!

[Daniel Dos Santos]

23 minutes ago, Edison Paulini disse:

Boa tarde, Daniel!

Vamos relembrar o conceito do contrafluxo que aprendemos. Em suma, ele serve para travamos títulos com indexadores que ninguém está olhando no momento.

Exemplo: em um cenário de Selic alta que é uma forma de controlar a inflação, ninguém olha para o IPCA. Então, os títulos IPCA tendem a oferecer taxas maiores para tentar atrair compradores.

Vamos imaginar que conseguimos pegar um título IPCA+ 9% e a expectativa do mercado é que a Selic caia nos próximos meses. Uma consequência possível é que o IPCA suba. Agora e se o pica subir a 7% e ainda tivermos nosso título IPCA+9? O resultado é uma rentabilidade de 16%.

Agora vamos aplicar este conceito aos FIIs. FIIs com visão de futuro e que sabem aproveitar oportunidades se antecipam nos indexadores dos títulos e não vivem apenas indexando seus títulos a taxas mais atrativas no momento.

Espero que tenha ficado claro!

 

Quanto a onde observar isso em um FII, o ideal é olhar relatórios trimestrais dos FIIs e acompanhar o portifólio dos mesmo. Normalmente se tem um gráfico que mostra onde majoritariamente estão atrelados os títulos que o FII está operando: CDI, IPCA.

Então acompanhar os relatórios mostrará a você qual a predominância dos títulos e se os mesmos estão mudando.

E lembre-se que o exemplo acima do contrafluxo é um exemplo de cenário. Vale lembrar que no contrafluxo temos:

- Taxa de juros baixa com expectativa de alta, títulos indexados a Selic e ao CDI;
- Taxa de juros alta com expectativa de baixa, títulos prefixados para travar uma rentabilidade superior ao que poderá ser oferecido futuramente;
- Inflação baixa com expectativa de alta, títulos indexados ao IPCA.

 

Espero que ajude e um feliz 2024!

Top demais Edilson, muito obrigado pela ajuda cara, fera demais!
Valeu! Feliz e próspero 2024 para você!

Abraços!

[Marcelo R]

1 hour ago, Daniel Dos Santos disse:

Top demais Edilson, muito obrigado pela ajuda cara, fera demais!
Valeu! Feliz e próspero 2024 para você!

Abraços!

Daniel, o pessoal já falou muita coisa legal… um desafio grande vai ser ficar acima de 1% com essa composição e com a atual situação que vamos entrar…

[Adriano Umemura]

3 horas atrás, Daniel Dos Santos disse:

Ainda sou investidor iniciante, e queria entender: qual o benefício de investir num FII que indexa seu indicador contrafluxo (ex.: SELIC em alta, ele migra para o IPCA)?

Boa tarde @Daniel Dos Santos. Se o FII mantem a maior parte dos seus ativos ou ate mesmo sua totalidade em CRIs indexados a selic em um cenario de queda da taxa de juros. os rendimentos irão cair tambem a medida que este movimento vai progredindo.

 

3 horas atrás, Daniel Dos Santos disse:

E neste ponto, onde você obtém essa informação? No informe de resultados? Relatórios mensais? ou tem algum outro local que conseguimos obter essas informações mais facilmente?

Nos relatorios mensais os fiis mostram qual percentual dos seus ativos esta indexado ao IPCA ou a selic/CDI. Segue abaixo parte do relatorio do HGCR11 que demonstra este percentual de alocação

 

[Daniel Dos Santos]

On 31/12/2023 at 18:57, Adriano Umemura disse:

Nos relatorios mensais os fiis mostram qual percentual dos seus ativos esta indexado ao IPCA ou a selic/CDI. Segue abaixo parte do relatorio do HGCR11 que demonstra este percentual de alocação

 

Excelente @Adriano Umemura, muito obrigado pela aula! top demais!!