Analisando WAULT dos FIIs

[Adriano Umemura]

Boa tarde. Estou procurando entender o indicador WAULT dos FII. Como definição o WAULT seria o prazo medio ponderado do vencimento dos contratos. Sendo assim, no meu entendimento:

- em uma situação de alta no mercado de locação imobiliaria, um WAULT baixo seria favoravel para no curto prazo uma possivel renegociação dos contratos com a finalidade de acompanhar a realidade atual dos valores de mercado
- em uma situação de queda no mercado de locação imobiliaria, um WAULT alto seria favoravel para a manutenção dos valores de contrato ja determinados

Esse meu raciocinio esta correto?

Caso esteja correto , tomando como exemplo o FII VINO11. A media dos contratos esta abaixo do mercado, contudo nota-se uma pequena queda em relação a esses valores. O VINO11 possui um WAULT de 8,1 anos, ou seja, se eu acreditar que essa queda ira se manter esse prazo de 8,1 anos pode significar uma vantagem para o fundo. Se eu acreditar que a situação ira mudar, com valorização da media do mercado, e pelo fato do fundo ja possuir um valor abaixo do mercado atual, esse prazo mais longo pode ser uma desvantagem.

A avaliação é feita desta forma, ou há outras formas de poder avaliar esse indicador?

 

[Rai Nunes Espindola]

On 21/05/2023 at 17:33, Adriano Luiz Odahara Umemura disse:

Boa tarde. Estou procurando entender o indicador WAULT dos FII. Como definição o WAULT seria o prazo medio ponderado do vencimento dos contratos. Sendo assim, no meu entendimento:

- em uma situação de alta no mercado de locação imobiliaria, um WAULT baixo seria favoravel para no curto prazo uma possivel renegociação dos contratos com a finalidade de acompanhar a realidade atual dos valores de mercado
- em uma situação de queda no mercado de locação imobiliaria, um WAULT alto seria favoravel para a manutenção dos valores de contrato ja determinados

Esse meu raciocinio esta correto?

Caso esteja correto , tomando como exemplo o FII VINO11. A media dos contratos esta abaixo do mercado, contudo nota-se uma pequena queda em relação a esses valores. O VINO11 possui um WAULT de 8,1 anos, ou seja, se eu acreditar que essa queda ira se manter esse prazo de 8,1 anos pode significar uma vantagem para o fundo. Se eu acreditar que a situação ira mudar, com valorização da media do mercado, e pelo fato do fundo ja possuir um valor abaixo do mercado atual, esse prazo mais longo pode ser uma desvantagem.

A avaliação é feita desta forma, ou há outras formas de poder avaliar esse indicador?

 

Rapaz, fica tranquilo que logo mais aparece o @Adriano Luiz Odahara Umemura para te responder detalhadamente 😂

Complicado quando é vc com dúvida.

Eu marquei aqui pra acompanhar o tópico e anoite para que eu dê uma estudada, quando possível, para te dizer se entendo da mesma forma.

[Flavio Prado]

On 21/05/2023 at 17:33, Adriano Luiz Odahara Umemura disse:

Boa tarde. Estou procurando entender o indicador WAULT dos FII. Como definição o WAULT seria o prazo medio ponderado do vencimento dos contratos. Sendo assim, no meu entendimento:

- em uma situação de alta no mercado de locação imobiliaria, um WAULT baixo seria favoravel para no curto prazo uma possivel renegociação dos contratos com a finalidade de acompanhar a realidade atual dos valores de mercado
- em uma situação de queda no mercado de locação imobiliaria, um WAULT alto seria favoravel para a manutenção dos valores de contrato ja determinados

Esse meu raciocinio esta correto?

Caso esteja correto , tomando como exemplo o FII VINO11. A media dos contratos esta abaixo do mercado, contudo nota-se uma pequena queda em relação a esses valores. O VINO11 possui um WAULT de 8,1 anos, ou seja, se eu acreditar que essa queda ira se manter esse prazo de 8,1 anos pode significar uma vantagem para o fundo. Se eu acreditar que a situação ira mudar, com valorização da media do mercado, e pelo fato do fundo ja possuir um valor abaixo do mercado atual, esse prazo mais longo pode ser uma desvantagem.

A avaliação é feita desta forma, ou há outras formas de poder avaliar esse indicador?

 

@Adriano Luiz Odahara Umemura o raciocínio está correto. Preços de aluguéis do Mercado caindo e o fundo com um Wault alto, vai garantir por mais tempo os preços de aluguéis a valores maiores. E o inverso também é verdadeiro.

Com relação a VINO11, eu não estudei o FII, porém de set/2022 para out/2022 o preço de mercado aumentou em quase 20% e o preço do FII não se alterou. De lá para cá o preço de mercado teve uma queda de 2,95% e o preço do FII teve uma queda de 0,01%. Talvez esteja havendo uma correção no preço de mercado que pode ou não chegar ou ficar abaixo do preço do FII. Precisaria tentar identificar o motivo deste aumento forte de quase 20%.

[Adriano Umemura]

7 minutes ago, Flavio Prado disse:

@Adriano Luiz Odahara Umemura o raciocínio está correto. Preços de aluguéis do Mercado caindo e o fundo com um Wault alto, vai garantir por mais tempo os preços de aluguéis a valores maiores. E o inverso também é verdadeiro.

Com relação a VINO11, eu não estudei o FII, porém de set/2022 para out/2022 o preço de mercado aumentou em quase 20% e o preço do FII não se alterou. De lá para cá o preço de mercado teve uma queda de 2,95% e o preço do FII teve uma queda de 0,01%. Talvez esteja havendo uma correção no preço de mercado que pode ou não chegar ou ficar abaixo do preço do FII. Precisaria tentar identificar o motivo deste aumento forte de quase 20%.

Verdade @Flavio Prado. Vou tentar pesquisar para ver o que houve com este reajuste tão gde de setembro para outubro. Será que o RI do fundo me responderia? 😅

[Flavio Prado]

2 minutes ago, Adriano Luiz Odahara Umemura disse:

Verdade @Flavio Prado. Vou tentar pesquisar para ver o que houve com este reajuste tão gde de setembro para outubro. Será que o RI do fundo me responderia? 😅

@Adriano Luiz Odahara Umemura deveriam pontuar no relatório mensal do RI.

[Adriano Umemura]

8 horas atrás, Flavio Prado disse:

@Adriano Luiz Odahara Umemura deveriam pontuar no relatório mensal do RI.

No mês de outubro de 2022, os preços de aluguel médio de mercado sofreram um impacto significativo por conta da realocação de prédios nas regiões de São Paulo, realizada pela Siila, base de dados que é utilizada nas análises do relatório.

[Marcelo R]

On 21/05/2023 at 17:33, Adriano Luiz Odahara Umemura disse:

Boa tarde. Estou procurando entender o indicador WAULT dos FII. Como definição o WAULT seria o prazo medio ponderado do vencimento dos contratos. Sendo assim, no meu entendimento:

- em uma situação de alta no mercado de locação imobiliaria, um WAULT baixo seria favoravel para no curto prazo uma possivel renegociação dos contratos com a finalidade de acompanhar a realidade atual dos valores de mercado
- em uma situação de queda no mercado de locação imobiliaria, um WAULT alto seria favoravel para a manutenção dos valores de contrato ja determinados

Esse meu raciocinio esta correto?

Caso esteja correto , tomando como exemplo o FII VINO11. A media dos contratos esta abaixo do mercado, contudo nota-se uma pequena queda em relação a esses valores. O VINO11 possui um WAULT de 8,1 anos, ou seja, se eu acreditar que essa queda ira se manter esse prazo de 8,1 anos pode significar uma vantagem para o fundo. Se eu acreditar que a situação ira mudar, com valorização da media do mercado, e pelo fato do fundo ja possuir um valor abaixo do mercado atual, esse prazo mais longo pode ser uma desvantagem.

A avaliação é feita desta forma, ou há outras formas de poder avaliar esse indicador?

 

Adriano, eu acho complicado de usar um indicador para análise que depende do mercado futuro…

Tipo Wault alto pode ser bom ou pode ser ruim, depende do mercado futuro, aí complica, pois pra você saber tem que “adivinhar” como vai estar o mercado imobiliário daqui 8 anos.

Diferente por exemplo quando falamos que um FII com poucos ativos é ruim, normalmente sempre vai ser

 

[Adriano Umemura]

1 minute ago, Marcelo Ribeiro disse:

Adriano, eu acho complicado de usar um indicador para análise que depende do mercado futuro…

Tipo Wault alto pode ser bom ou pode ser ruim, depende do mercado futuro, aí complica, pois pra você saber tem que “adivinhar” como vai estar o mercado imobiliário daqui 8 anos.

Diferente por exemplo quando falamos que um FII com poucos ativos é ruim, normalmente sempre vai ser

 

Oi Marcelo, bom dia. Sim, eu acho que esse indicador não é excludente, mas pode ser adicionado nas perguntas do diagrama avaliando como se fosse o contrafluxo para uma gerência de risco. Por exemplo, valor do WAULT está favorecido devido às perspectivas do mercado?