Permutas financeiras FIIs

[Adriano Umemura]

Bom dia. Alguem poderia me explicar como funciona o sistema de permutas financeiras dos FIIs de papel?

E quais os fatores a serem avaliados?

[Danilo Alves Silva Spinola Barbosa]

Acredito que esse artigo da ANBIMA ajude um pouco

https://www.anbima.com.br/data/files/65/34/5C/47/E07727106E632727092BA2A8/OF. DIR. 011_2020 - Permuta Imobiliaria.pdf

[Adriano Umemura]

Obrigado @Danilo Alves Silva Spinola Barbosa. Por ser leigo no funcionamento geral desse tipo de pratica, ainda fico com algumas duvidas. 

Se puderem me ajudar nesse exemplo pratico de permuta financeira agradeço antecipadamente:

Vamos ver se entendi. Neste exemplo abaixo, o fundo investiu um capital de R$5.250.000,00 para o empreendimento que seria este edificio residencial. Em troca deste investimento ele receberia 14% do VGV (Valor Geral de Venda = R$42.619.287,00). O empreendimento ja foi concluido e entregue em agosto de 2021 e ate o momento foram vendidos 54,5% do empreendimento. 

1 - O processo descrito acima esta correto?

2 - O valor descrito em "Redução de capital" no valor de R$3.562.111,00 é o valor recebido pelo fundo referente a estes 54,5% das vendas?

3 - O valor final que o fundo receberia ao completar 100% das vendas seriam os 14% do VGV ou seja R$5.966.700,18?

4 - Caso o valor final seja esse mesmo citado acima, o lucro da operação seria de R$716.700,18 ou de 13,65%. Contudo a media descrita pelo relatorio é de retorno em permutas com uma rentabilidade media de INCC + 13%aa. Como o tempo desde o lançamento ate hoje ja contabilizam 5 anos, acredito que alguma interpretação dos dados da minha parte estão incorretos

5 - O que seriam os dividendos distribuidos no valor de R$R$1.509.479,00?

 

[Rai Nunes Espindola]

On 11/06/2023 at 14:16, Adriano Luiz Odahara Umemura disse:

Obrigado @Danilo Alves Silva Spinola Barbosa. Por ser leigo no funcionamento geral desse tipo de pratica, ainda fico com algumas duvidas. 

Se puderem me ajudar nesse exemplo pratico de permuta financeira agradeço antecipadamente:

Vamos ver se entendi. Neste exemplo abaixo, o fundo investiu um capital de R$5.250.000,00 para o empreendimento que seria este edificio residencial. Em troca deste investimento ele receberia 14% do VGV (Valor Geral de Venda = R$42.619.287,00). O empreendimento ja foi concluido e entregue em agosto de 2021 e ate o momento foram vendidos 54,5% do empreendimento. 

1 - O processo descrito acima esta correto?

2 - O valor descrito em "Redução de capital" no valor de R$3.562.111,00 é o valor recebido pelo fundo referente a estes 54,5% das vendas?

3 - O valor final que o fundo receberia ao completar 100% das vendas seriam os 14% do VGV ou seja R$5.966.700,18?

4 - Caso o valor final seja esse mesmo citado acima, o lucro da operação seria de R$716.700,18 ou de 13,65%. Contudo a media descrita pelo relatorio é de retorno em permutas com uma rentabilidade media de INCC + 13%aa. Como o tempo desde o lançamento ate hoje ja contabilizam 5 anos, acredito que alguma interpretação dos dados da minha parte estão incorretos

5 - O que seriam os dividendos distribuidos no valor de R$R$1.509.479,00?

 

Vou "wardar" aqui também porque fiquei curioso.

@Matheus Malheiros Pinto🐣

@Flavio Prado

[Adriano Umemura]

Up 🔝

[Ricardo Ochoa Pachas]

On 11/06/2023 at 14:16, Adriano Luiz Odahara Umemura disse:

Obrigado @Danilo Alves Silva Spinola Barbosa. Por ser leigo no funcionamento geral desse tipo de pratica, ainda fico com algumas duvidas. 

Se puderem me ajudar nesse exemplo pratico de permuta financeira agradeço antecipadamente:

Vamos ver se entendi. Neste exemplo abaixo, o fundo investiu um capital de R$5.250.000,00 para o empreendimento que seria este edificio residencial. Em troca deste investimento ele receberia 14% do VGV (Valor Geral de Venda = R$42.619.287,00). O empreendimento ja foi concluido e entregue em agosto de 2021 e ate o momento foram vendidos 54,5% do empreendimento. 

1 - O processo descrito acima esta correto?

2 - O valor descrito em "Redução de capital" no valor de R$3.562.111,00 é o valor recebido pelo fundo referente a estes 54,5% das vendas?

3 - O valor final que o fundo receberia ao completar 100% das vendas seriam os 14% do VGV ou seja R$5.966.700,18?

4 - Caso o valor final seja esse mesmo citado acima, o lucro da operação seria de R$716.700,18 ou de 13,65%. Contudo a media descrita pelo relatorio é de retorno em permutas com uma rentabilidade media de INCC + 13%aa. Como o tempo desde o lançamento ate hoje ja contabilizam 5 anos, acredito que alguma interpretação dos dados da minha parte estão incorretos

5 - O que seriam os dividendos distribuidos no valor de R$R$1.509.479,00?

 

O FII de papel não está construindo um prédio, ele está emprestando dinheiro, e os juros (uma grande parte) que é distribuído como dividendos.

Tem vários empréstimos (papéis) envolvidos, para a construção do prédio, e tem empréstimos para a venda, e cada empréstimo esta gerando juros.

Na permuta financeira.pode trocar de empréstimo da construção para o quem comprou o apartamento.

 

 

Arredondando um pouco.

O valor investido 5M, distribuiu 1.5 de dividendos, e o capital foi reduzido para 3.5M.

Se a base do valor do FII é o prédio, que vale 5M e vendi mais da metade, teria uns 2.5M, mas tenho 3.5M.