Diagrama - Avaliação de Critérios em FIIs de Tijolo

[Rafael Do Nascimento]

Galera,

Queria compartilhar uma coisa em relação a avaliação de FIIs de tijolo pra pegar insight de vcs.

Aos poucos estou colocando FIIs de tijolo no Diagrama. Não sei quanto a vcs, mas, no meu caso, demoro bastante pra inserir cada um.

Tem 2 critérios em específico que coloquei e que, apesar de gostar deles, tenho encontrado muita dificuldade em obter as respostas. Abaixo, além de citar os critérios em questão, deixo como tento avaliar:

• Os imóveis são novos e/ou de baixa manutenção?
  • Aqui eu busco informações sobre despesas no resultado financeiro, mas não fica especificado onde são os gastos. Isso acaba dificultando o entendimento nesse sentido. Tirando isso, eu dou um olhômetro mesmo. Quando é shopping ou laje corporativa eu pego umas fotos e tal, mas quando é logística, por exemplo, fica bem difícil avaliar mesmo dessa forma.
• Os inquilinos são bons/confiáveis?
  • Nesse caso aqui é complicado tb pq são muitos inquilinos e, dependendo do setor, fica ainda mais difícil. Vou pegar um caso de XPLG que até "consegui" avaliar. Peguei o gráfico de pizza e vi que 3 empresas que estão meio capengas (
    VIA, Americanas e Leroy) somavam mais de 30% dos inquilinos. Com isso, dei nota negativa nesse critério.

Alguém vê alguma maneira de ser mais assertivo na avaliação desses critérios?

 

[Adriano Umemura]

15 minutes ago, Rafael Do Nascimento disse:

Galera,

Queria compartilhar uma coisa em relação a avaliação de FIIs de tijolo pra pegar insight de vcs.

Aos poucos estou colocando FIIs de tijolo no Diagrama. Não sei quanto a vcs, mas, no meu caso, demoro bastante pra inserir cada um.

Tem 2 critérios em específico que coloquei e que, apesar de gostar deles, tenho encontrado muita dificuldade em obter as respostas. Abaixo, além de citar os critérios em questão, deixo como tento avaliar:

• Os imóveis são novos e/ou de baixa manutenção?
  • Aqui eu busco informações sobre despesas no resultado financeiro, mas não fica especificado onde são os gastos. Isso acaba dificultando o entendimento nesse sentido. Tirando isso, eu dou um olhômetro mesmo. Quando é shopping ou laje corporativa eu pego umas fotos e tal, mas quando é logística, por exemplo, fica bem difícil avaliar mesmo dessa forma.
• Os inquilinos são bons/confiáveis?
  • Nesse caso aqui é complicado tb pq são muitos inquilinos e, dependendo do setor, fica ainda mais difícil. Vou pegar um caso de XPLG que até "consegui" avaliar. Peguei o gráfico de pizza e vi que 3 empresas que estão meio capengas (
    VIA, Americanas e Leroy) somavam mais de 30% dos inquilinos. Com isso, dei nota negativa nesse critério.

Alguém vê alguma maneira de ser mais assertivo na avaliação desses critérios?

 

Boa noite. Eu procurei eliminar as informações a qual eu não teria possibilidade de avaliar, ou que na minha ignorancia não tinha entendimento sobre o criterio. Procuro me focar em elementos a qual entendo um pouco melhor, ou que para mim parecem ser mais acessiveis.

Eu não utilizo os 2 criterios que vc citou, mas eu avalio se o yeld esta de acordo com o segmento, se paga de forma consistente e se manteve ou aumentou nos ultimos 3 meses. Geralmente imoveis novos que dão pouca manutençao irão refletir em alugueis melhores e com menos gastos, o que atende minhas exigencias com o yeld.

O segundo fator, eu avalio os inquilinos para colocar o fii na minha carteira, mas depois que estiver dentro eu vou monitorando a inadimplencia, vejo se ela se manteve ou aumentou, o que reflete no resultado de ter inquilinos bons.

[Rafael Do Nascimento]

14 minutes ago, Adriano Luiz Odahara Umemura disse:

Boa noite. Eu procurei eliminar as informações a qual eu não teria possibilidade de avaliar, ou que na minha ignorancia não tinha entendimento sobre o criterio. Procuro me focar em elementos a qual entendo um pouco melhor, ou que para mim parecem ser mais acessiveis.

Eu não utilizo os 2 criterios que vc citou, mas eu avalio se o yeld esta de acordo com o segmento, se paga de forma consistente e se manteve ou aumentou nos ultimos 3 meses. Geralmente imoveis novos que dão pouca manutençao irão refletir em alugueis melhores e com menos gastos, o que atende minhas exigencias com o yeld.

O segundo fator, eu avalio os inquilinos para colocar o fii na minha carteira, mas depois que estiver dentro eu vou monitorando a inadimplencia, vejo se ela se manteve ou aumentou, o que reflete no resultado de ter inquilinos bons.

Pois é. Eu estava justamente refletindo sobre se fazia sentido de fato eu manter principalmente o critério de estado dos ativos, mas resolvi postar aqui antes de tomar uma decisão.

Muito obrigado pela resposta! Me ajudou na reflexão!! =D

[Marcelo R]

57 minutes ago, Rafael Do Nascimento disse:

Galera,

Queria compartilhar uma coisa em relação a avaliação de FIIs de tijolo pra pegar insight de vcs.

Aos poucos estou colocando FIIs de tijolo no Diagrama. Não sei quanto a vcs, mas, no meu caso, demoro bastante pra inserir cada um.

Tem 2 critérios em específico que coloquei e que, apesar de gostar deles, tenho encontrado muita dificuldade em obter as respostas. Abaixo, além de citar os critérios em questão, deixo como tento avaliar:

• Os imóveis são novos e/ou de baixa manutenção?
  • Aqui eu busco informações sobre despesas no resultado financeiro, mas não fica especificado onde são os gastos. Isso acaba dificultando o entendimento nesse sentido. Tirando isso, eu dou um olhômetro mesmo. Quando é shopping ou laje corporativa eu pego umas fotos e tal, mas quando é logística, por exemplo, fica bem difícil avaliar mesmo dessa forma.
• Os inquilinos são bons/confiáveis?
  • Nesse caso aqui é complicado tb pq são muitos inquilinos e, dependendo do setor, fica ainda mais difícil. Vou pegar um caso de XPLG que até "consegui" avaliar. Peguei o gráfico de pizza e vi que 3 empresas que estão meio capengas (
    VIA, Americanas e Leroy) somavam mais de 30% dos inquilinos. Com isso, dei nota negativa nesse critério.

Alguém vê alguma maneira de ser mais assertivo na avaliação desses critérios?

 

Alem do que o Adriano falou, tem a questão dos fatores complicados de prever, por exemplo, Americanas seria considerado um inquilino acima de qualquer suspeita ?

[Rafael Do Nascimento]

12 minutes ago, Marcelo Ribeiro disse:

Alem do que o Adriano falou, tem a questão dos fatores complicados de prever, por exemplo, Americanas seria considerado um inquilino acima de qualquer suspeita ?

nesse caso específico da XPLG eu até avaliei.

como Via, Amer e Leroy somam 30%+ da ocupação, considerei que não são bons.

Mas em lajes corporativas, por exemplo, essa análise fica muito mais difícil! até pq muitos inquilinos não são conhecidos e a quantidade é muito maior pra analisar.

Daí a conclusão que cheguei foi a que o Adriano trouxe pra gente: melhor então analisar a inadimplência.

[Marcelo R]

3 minutes ago, Rafael Do Nascimento disse:

nesse caso específico da XPLG eu até avaliei.

como Via, Amer e Leroy somam 30%+ da ocupação, considerei que não são bons.

Mas em lajes corporativas, por exemplo, essa análise fica muito mais difícil! até pq muitos inquilinos não são conhecidos e a quantidade é muito maior pra analisar.

Daí a conclusão que cheguei foi a que o Adriano trouxe pra gente: melhor então analisar a inadimplência.

E sobre vacância ? o que acha ?

Geralmente o pessoal não gosta, mas eu penso que pode ser considerado em alguns casos como oporunidade

[Eddy Paulini]

10 horas atrás, Marcelo Ribeiro disse:

E sobre vacância ? o que acha ?

Geralmente o pessoal não gosta, mas eu penso que pode ser considerado em alguns casos como oporunidade

Tenho este mesmo pensamento sobre a vacância.

De fato em alguns casos podemos ter oportunidades. É uma questão de estudo e avaliação.

[Eddy Paulini]

Bom dia @Rafael Do Nascimento!

Há um tempo coloquei no tópico abaixo minha avaliação sobre FIIs.

 

Espero que possa te agregar em algo também.

E qualquer dúvida seguimos aí!

[Adriano Umemura]

10 horas atrás, Marcelo Ribeiro disse:

E sobre vacância ? o que acha ?

Geralmente o pessoal não gosta, mas eu penso que pode ser considerado em alguns casos como oporunidade

Como ja discorremos em outro topico, durante o processo de inclusão de um fii, a avaliação da vacancia pode atender uma margem maior no intuito de aproveitar uma oportunidade de valorizaçnao da cota e de dividendos.

Contudo, apos o fii ja estar em carteira, geralmente um aumento da vacancia ira significar um ponto negativo para o mesmo.

[Rafael Do Nascimento]

15 horas atrás, Marcelo Ribeiro disse:

E sobre vacância ? o que acha ?

Geralmente o pessoal não gosta, mas eu penso que pode ser considerado em alguns casos como oporunidade

vacância é um dos meus critérios.
não coloquei aí no post pq só coloquei os 2 critérios que eu gostaria de conseguir avaliar melhor, mas tenho certa dificuldade.

 

nesse caso, que eu lembre, XPLG tá top

 

mas entendi o que vc falou sobre oportunidade, e tenho olhar pra isso sim.

mas no caso do diagrama, como é pra uma gestão de risco, entao eu coloco que uma vacancia baixa é sempre bom.

mas a cada a porte as oportunidades têm que ser avaliadas msm

Editado 13 de Julho de 2023 por Rafael Do Nascimento

[Rafael Do Nascimento]

5 horas atrás, Edison Luis Paulini disse:

Bom dia @Rafael Do Nascimento!

Há um tempo coloquei no tópico abaixo minha avaliação sobre FIIs.

 

Espero que possa te agregar em algo também.

E qualquer dúvida seguimos aí!

maravilha demais! depois dou uma olhada com calma.

eu colocava p/vp tb, mas acabei tirando por entender que isso é muito mutável e, além disso, não necessariamente quer dizer que um ativo é mais arriscado ou nao. preferi seguir avaliando isso fora do diagrama mesmo