[Compra de Imovel] Idade avancada + Apartamento na planta

[Kauan Hasimoto]

Fala galera! (texto/livro completamente sem acentuacao pois uso teclado americano, entao relevem este detalhe haha)

Assunto muito pessoal, mas gostaria da sincera opiniao dos senhores adultos ja que a unica coisa que eu ganhei com a idade foram dores nas costas 😅

Parte nao importante:

  Quote

Agora que completei 30 anos, acredito que seja um bom momento da minha vida para a compra de um pedaco de terra para chamar de meu e hoje foi o pre-lancamento de um condominio que sera construido em uma regiao que muito me interessa, por isso da criacao deste topico (gostaria de ouvir outras opinioes considerando o meu perfil / idade / salario e evitar de agir no impulso)

A Riva Incorporadora esta lancando 3 condominios em frente ao Shopping Dom Pedro (Le Monde): um em fase avancada de construcao, um segundo que vai comecar a construcao ainda (meu interesse), e um terceiro que sera de alto padrao sem data ainda.

Expand  

Parte importante:

• Idade: 30 anos
• Programador a 6 anos na mesma multinacional
• Salario atual: ~R$ 15.000,00 CLT (aqui contando com R$ 1.8k de VA/VR)
• Patrimonio: R$ 130.000,00 (50% IVVB11 / 50% divididos em acoes/fiis/fiagro) (sim, comecei a investir bem tarde)
  • + R$ 30.000,00 em caixa + R$ 42.000,00 de FGTS acumulado
• Solteiro, sem filhos (que eu saiba, toc-toc-toc na madeira)
• Atualmente pago R$ 3.200,00 de aluguel + R$ 480,00 de condominio

Sobre o imovel: Prev. entrega: Dez/2027 - 58m2 / 2 dormitorios (1 suite)  - R$ 650.000,00, sendo:

• 35% entrada
  • 10% no ato: R$ 65.000,00
  • 5% nas chaves: R$ 32.500,00
  • 20% em 37 meses durante a construcao: ~R$ 3.500,00 (+ INCC)
• 65% financiamento na entrega das chaves: R$ 422.500,00

Durante esse tempo que pagaria a entrada durante a construcao + aluguel, eu pararia completamente meus aportes mensais (apenas reinvestir os dividendos).

Loucura? Faz sentido? Deveria tirar tudo que tenho investido e multiplicar ele no jogo do bixo para depois comprar a vista?

Super agradeco toda e qualquer opiniao, seja priorizando o financeiro ou o emocional 😁

 

PS: Eu nao tenho necessidade de ter um imovel proprio, mas com certeza me deixaria mais feliz do que continuar pagando aluguel. Por conta disso, nao considero a compra de um apartamento "de entrada / "baixo custo" ", mas sim um apartamento para passar bons anos nele.

PS2: Talvez eu tenha exagerado no titulo sobre "idade avancada", mas minhas costas doem, entao nao esta de todo errado haha

[Adriano Umemura]

Boa tarde @Kauan Hasimoto. Na minha opinião, a primeira pergunta a se fazer seria se este imovel te atenderá caso a sua familia venha a crescer. Alem disso, existe possibilidade de mudança de emprego ou mesmo de cidade no futuro? Dependendo das respostas, talvez não valha a pena voce imobiliar parte do seu patrimonio, ainda mais atrelada a dividas, sendo que existe a possibilidade de voce ter que se desfazer deste imovel em questão.

Se jogarmos em um simulador de financiamento imobiliario com tabela SAC o valor de R$422.500 do financiamento a uma taxa de 10%aa em um prazo de 360 meses a parcela inicial seria de R$4542,68 ou seja, cerca de R$1300 a mais do que o seu aluguel. Se voce colocar estes mesmos R$1300 em uma aplicação que renda em torno de 10%aa juntamente com o valor da entrada de R$227500, em um periodo de 5 anos voce ja teria R$ 465.920,62. Em 8 anos voce ja teria o valor do imovel.

Alem disso sempre irá existir o risco de estar se adquirindo um imovel na planta. Risco de não ser entregue, de atraso, ou de não corresponder as caracteristicas que foram apresentadas no ato da venda.

São somente algumas considerações para que voce possa avaliar com calma qual sera a melhor conduta a ser tomada. Qualquer duvida poste aqui para podermos ajudar.

[Kauan Hasimoto]

Ola, @Adriano Umemura! Muito obrigado pela rapida resposta 😁

Peco desculpas por tentar "forcar" o assunto para o lado da compra (emocional em vez do financeiro), e vou usar contra mim mesmo os argumentos dos corretores haha

Como eu nao tenho os R$ 227k de imediato e sim seriam "acumulados" no decorrer de 3 anos, este valor nao estaria rendendo a partir do dia 0. Com isso dito, o tempo total de acumulo para o valor presente do imovel seriam 11 anos (3 anos da entrada + 8 anos dos aportes de R$ 1.300,00 (porem se considerarmos a regressao de valores da tabela SAC + a progressao dos valores dos alugueis, este valor cairia ano a ano, onde no 4o ano ja estaria com aportes de R$ 0,00).

Em 11 anos, este imovel de R$ 650.000,00 definitivamente nao estara custando "apenas" 650k, mas sim acima do milhao.

Mesmo considerando que valorizacao passada nao garante a futura, e um imovel A nao vai valorizar o mesmo que B, se usarmos como base o outro condominio sendo construido ao lado pela mesma incorporadora, em 2.5 anos (ainda em construcao), o valor inicial de lancamento foi R$ 499.000,00 e hoje o apartamento de menor valor esta em ~R$ 580.000,00, um aumento de 16%.

Aplicando a mesma valorizacao em 650k, antes mesmo de eu ter acumulado os R$ 227.500,00 o valor do imovel ja estaria em R$ 754.000,00 (antes de ser entregue).

Agora considerando uma valorizacao de 5% a.a no imovel em 11 anos, resultaria em R$ 1.111.720,58.

 

*Edit*

Sobre os pontos levantados:

• Familia: Eu nao pretendo me casar tao cedo (isso se acontecer algum dia, mas nao descarto a possibilidade)
• Trabalho: Eu sou 100% home office e nada nesse mundo me faria voltar aos escritorios (na verdade um salario de R$ 60.000,00+ me faria voltar, mas com essa renda eu simplesmente compro outro apartamento haha)
• Agora sobre os pontos da construtora, com certeza tenho que sentar e pensar com calma, pois nada garante que tudo sera entregue conforme prometido..

*Fim do edit*

 

Por favor, me avise se eu errei nos calculos e novamente, peco desculpas por estar intencionalmente forcando em favor da compra.

Editado 27 de Abril de 2024 por Kauan Hasimoto
Adicionando comentarios para os pontos levantados

[Adriano Umemura]

  On 27/04/2024 at 19:03, Kauan Hasimoto disse:

Como eu nao tenho os R$ 227k de imediato e sim seriam "acumulados" no decorrer de 3 anos, este valor nao estaria rendendo a partir do dia 0. Com isso dito, o tempo total de acumulo para o valor presente do imovel seriam 11 anos (3 anos da entrada + 8 anos dos aportes de R$ 1.300,00 (porem se considerarmos a regressao de valores da tabela SAC + a progressao dos valores dos alugueis, este valor cairia ano a ano, onde no 4o ano ja estaria com aportes de R$ 0,00).

Expand  

Mas voce somente ira realizar o financiamento após o pagamento dos R$227k. Desta forma o que voce tem que avaliar é se vale a pena pagar 30 anos de financiamento para ter o imovel na hora, ou esperar 8 anos para pagar o imovel a vista, ou com um financiamento menor. Por isso que o fator de como voce vislumbra sua vida daqui a alguns anos é importante. A pergunta que tem que ser feita é se o imovel me atendera daqui a 8 anos

 

  On 27/04/2024 at 19:03, Kauan Hasimoto disse:

Em 11 anos, este imovel de R$ 650.000,00 definitivamente nao estara custando "apenas" 650k, mas sim acima do milhao.

Mesmo considerando que valorizacao passada nao garante a futura, e um imovel A nao vai valorizar o mesmo que B, se usarmos como base o outro condominio sendo construido ao lado pela mesma incorporadora, em 2.5 anos (ainda em construcao), o valor inicial de lancamento foi R$ 499.000,00 e hoje o apartamento de menor valor esta em ~R$ 580.000,00, um aumento de 16%.

Aplicando a mesma valorizacao em 650k, antes mesmo de eu ter acumulado os R$ 227.500,00 o valor do imovel ja estaria em R$ 754.000,00 (antes de ser entregue).

Agora considerando uma valorizacao de 5% a.a no imovel em 11 anos, resultaria em R$ 1.111.720,58.

Expand  

Voce teria que avaliar tambem que, somente de financiamento voce pagaria R$ 1.030.618,49 

[Kauan Hasimoto]

  On 27/04/2024 at 19:13, Adriano Umemura disse:

Mas voce somente ira realizar o financiamento após o pagamento dos R$227k. Desta forma o que voce tem que avaliar é se vale a pena pagar 30 anos de financiamento para ter o imovel na hora, ou esperar 8 anos para pagar o imovel a vista, ou com um financiamento menor. Por isso que o fator de como voce vislumbra sua vida daqui a alguns anos é importante. A pergunta que tem que ser feita é se o imovel me atendera daqui a 8 anos

Expand  

Pergunta sincera: Esta afirmacao estaria realmente correta?

Pois em 8 anos eu nao acumularia R$ 1.1 milhao (considerando os 227k + aportes de 1.3k), e um apartamento de 650k daqui 8 anos seria um apartamento de nivel bem inferior ao atual (pela valorizacao imobiliaria mesmo, como o apartamento que moro hoje, foi entregue pela construtora por ~R$ 450.000,00 a 6 anos atras e vendido recentemente por R$ 600.000,00)

Sobre o imovel me atender daqui a 8 anos, eu acredito fortemente que sim, pois eu ja moro a 6 anos em um apartamento de nivel inferior (em todos os sentidos).

 

  On 27/04/2024 at 19:13, Adriano Umemura disse:

Voce teria que avaliar tambem que, somente de financiamento voce pagaria R$ 1.030.618,49 

Expand  

Eu sei que e' extremamente facil fazer uma calculadora mostrar o valor que quisermos (por exemplo, eu nao considerei os custos de obras, por se tratar de um apartamento na planta (~100k talvez?), o que faria o financiamento se tornar menos interessante), porem tambem imagino que estes R$ 1.030.618,49 foram considerando o pagamento padrao do financiamento, sem a utilizacao do FGTS nem a amortizacao das ultimas parcelas, correto?

Daqui a 37 meses eu ja iniciaria o financiamento abatendo ~R$ 80.000,00 com o FGTS, mais o abatimento a cada 2 anos nas parcelas finais com o FGTS (atualmente +~1k/mes, entao abateria ~24k a cada dois anos), e eu ainda pretendo amortizar o financiamento o maximo possivel (como o excedente quando o valor do financiamento ficar inferior ao aluguel), o que faria o valor final pago no financiamento ser consideravelmente menor do que esse 1 milhao (preciso fazer esse calculo ainda).

Vale mencionar que a intencao do topico NAO e' ouvir um "Sim, compre. Vai la", mas sim levantar pontos a serem considerados. No apice da minha ingenuidade, eu nunca nem considerei a possibilidade de a construtora entregar o apartamento abaixo do que foi prometido, ou pior ainda, com problemas estruturais / areas comuns.

[Fernando Queiroz]

Kauan,  aqui vai minha opinião e talvez um pouco da minha experiência  própria,  na sua idade já  era casado  e com 2 filhas e decidi comprar meu imóvel  próprio e faria de novo, pq a tranquilidade  emocional de ter  um bom lugar  q possamos  chamar de seu , não  tem igual.  Só  acho  q a forma  de vc adquirir  não  tá legal , comprar  na planta para receber  daqui a 2 ou 3 anos , não  me atrai  e tbm fazer um financiamento  para pagamento  a longuíssimo  prazo  , não  é  comigo.  Sugiro  vc faça  um planejamento financeiro  ao longo de mais  3 ou4 anos q venha possibilitar de vc comprar sem financiamento e  a  vista , parece impossível , mas te garanto que não é ,com uma boa organização financeira vc irá  conseguir,tbm sugiro procurar  um imóvel  já  construído,  talvez em uma região um pouco mais barata . Nessa estratégia  de organização financeira já  comprei  4 apartamentos (com permutas de um para o outro) e todos sem nenhum  financiamento. Portanto  , pense , se organize e planeje seus passos com calma  e siga em  frente. 

[Adriano Umemura]

@Kauan Hasimoto bom dia. Sempre quando recorremos a dividas é porque queremos adquirir um bem hoje mas sem contar com os recursos para isso.

Irão existir circunstancias que poderão se justificar esta escolha. Uma pessoa com familia, filhos, sem pespectivas de mudanças maiores na sua vida, ter um local para poder residir pode trazer mais segurança e bem estar. Mas mesmo nesta situação deve ser feito um planejamento adequado e ter a consciencia de que na maioria das vezes estara sendo pago um valor maior para isso.

Baseado nas informações que voce descreveu não se trata de uma escolha por necessidade, mas sim uma escolha de consumo. Voce gostou do imovel, acredita estar pagando um bom preço por ele, e esta decidindo se realmente ira adquiri-lo ou não. E da mesma forma que orientamos a em um simples gasto do cartão de credito, que o ideal seria a pessoa ja ter o montante para pagar a vista porque senão ela esta adquirindo uma divida, da mesma forma o fazemos na aquisição de um bem de maior valor como um imovel. Sempre será mais saudavel e seguro financeiramente se voce tiver a possibilidade de adquirir um bem tendo a disposição os recursos ou pelo menos a maior parte deles.

Na minha vida tive a possibilidade de adquirir 3 imoveis. O que resido hoje que consegui juntar recursos e pagar a vista. O segundo imovel que adquiri na planta para investimentos. Na epoca paguei cerca de R$90mil, fiz alguma melhorias que totalizaram R$50mil e 5 anos depois devido a um bom ciclo imobiliario vendi por R$500mil. E o terceiro, o unico financiado, trata-se de um imovel comercial a qual minha empresa esta sediada e que foi adquirido com os recursos da PJ. Na epoca fizemos um calculo e operacionalmente valeria a pena estar sediado em imovel proprio, diminuindo o custo do aluguel e sem o risco do proprietario estar pedindo o imovel, o que para algumas empresas pode representar uma perda grande comercialmente. Então minha visão é de quem preferiu ter mais segurança relacionado a aquisição de imoveis fisicos.

Este tipo de discussão é muito boa, tanto para quem abre o topico como para quem pode estar em situação semelhante, ou ja passou pelo mesmo contexto, para podermos levantar possibilidades e pontos de vista que podemos não estar levando em consideração. Agregue todas as informações possiveis, coloque tudo em uma balança. e decida ponderando da forma o mais racional possivel para chegar na melhor decisão.

[Rafael Antunes Teixeira Silva]

Temos dois problemas aí já citados pelos outros colegas inclusive: imóvel na planta e financiamento. Imóvel na planta sempre é um risco, eu não compraria. Além do que já citaram, de não receber, atrasos, teve um amigo que o imóvel foi vendido pra mais de uma pessoa e ele está em um embate judicial há mais de 10 anos. Ele já chegou a mobiliar o apartamento e como era em outra cidade e ele não morava, quando chegou tinham jogado as coisas dele fora e tinha outro morando. Situação terrível. Financiamento, se você deixar de pagar no meio do caminho perde tudo e ainda pode ficar com dívida. Agora, se decidir entrar nessa, o mais adequado é gastar tudo que tem investido para quitar o apartamento o mais rápido possível. Pelo visto mora em São Paulo. Já que é 100% home office, nunca pensou em mudar para um local mais tranquilo e com custo de vida menor? 

[Rafael Antunes Teixeira Silva]

  On 28/04/2024 at 11:17, Adriano Umemura disse:

Voce gostou do imovel, acredita estar pagando um bom preço

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Geralmente, quando imaginados isso, estamos errado na grande maioria das vezes. O suposto preço bom se deve a risco maior. Praticamente tudo já é precificado no mercado. Oportunidades são raras e muito difíceis de serem encontradas e, quando o são, não costumam ser oferecidas a nós.

[Kauan Hasimoto]

  On 28/04/2024 at 09:26, Fernando Queiroz disse:

e tbm fazer um financiamento  para pagamento  a longuíssimo  prazo  , não  é  comigo.  Sugiro  vc faça  um planejamento financeiro  ao longo de mais  3 ou4 anos q venha possibilitar de vc comprar sem financiamento e  a  vista , parece impossível , mas te garanto que não é ,com uma boa organização financeira vc irá  conseguir,tbm sugiro procurar  um imóvel  já  construído

Expand  

Oi, Fernando! Obrigado por compartilhar a sua experiencia 😁

Dando mais detalhes sobre alguns pontos:

• Minha intencao nao e' levar todos os 30 anos para pagar, meu planejamento (que vou compartilhar mais abaixo) seria pagar em ~8 anos. Isso considerando que meu salario nao aumentasse nada em 8 anos e eu nao reajustasse o pagamento nem com o reajuste anual. Se eu manter o pagamento do financiamento (sem "embolsar" a regressao da tabela SAC), eu conseguiria quitar em ~5 anos.
• Pelo ponto de eu nao considerar um lugar mais barato/simples, eu acredito ser impossivel eu juntar ~R$ 800.000,00 em 4 anos (novamente, estou considerando um apartamento de mesmo nivel deste na planta, reajustado a 5% a.a. em 4 anos).

Principalmente pelo primeiro ponto (financiamento de longo prazo), caso possa dar uma olhada e ver se meu planejamento faz sentido, eu super agradeco Fernando!

Editado 28 de Abril de 2024 por Kauan Hasimoto
Remocao de resposta para o comentario errado

[Henrique Magalhães]

@Kauan Hasimoto ao ler o post todo , a impressão que dá é que você está bem enviesado sobre “comprar na planta e financiar “

você tem 30 anos , é novo e está construindo patrimônio , um aluguel nem sempre é algo ruim (ele pode ser um recurso para te apoiar por um tempo ) ainda mana você sendo solteiro !

pelas suas afirmações e até título do post, você está inserindo situações para confirmar seu viés … e aparentemente você está seduzido pelo apto na planta em si (a impressão que dá é que você gostou e quer antecipar o sonho )! 
digo isso pq desta forma podem aqui citar milhares de situações e você sempre vai ter um argumento (ancorado no viés ) para rebater !

existem as recomendações mais triviais (procurar um apto  mais em conta, não financiar 30 anos , se planejar etc etc ) mas existe também a sua decisão pessoal e baseado no seu orçamento … pode ser que fazer uma lista de pros e contras e ser bem frio na análise  , te ajude mais na decisão que aparentemente você na tomou internamente …

[Kauan Hasimoto]

Bom dia, @Adriano Umemura! 😁

  On 28/04/2024 at 11:17, Adriano Umemura disse:

Baseado nas informações que voce descreveu não se trata de uma escolha por necessidade, mas sim uma escolha de consumo. Voce gostou do imovel, acredita estar pagando um bom preço por ele, e esta decidindo se realmente ira adquiri-lo ou não.

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Perfeito! E' literalmente isso. Nao tenho necessidade alguma de possuir um apartamento, e se minha vida explodir do nada, eu volto a morar com a minha mae ate eu me reestabelecer sem problema algum.

Eu ate diria que a ideia de comprar este apartamento seria simplesmente a vontade de ter um lugar meu e poder reformar da forma que eu bem desejar, o que teria um foco maior no emocional do que financeiro.

Dito isso, eu fiz um planejamento inicial (vou postar abaixo) e eu super agradeceria se voce e a comunidade pudessem revisar e ver se eu errei em algo, se estou sendo otimista demais ou ate ignorando algum ponto importante.

[Kauan Hasimoto]

  On 28/04/2024 at 11:28, Rafael Antunes Teixeira Silva disse:

Temos dois problemas aí já citados pelos outros colegas inclusive: imóvel na planta e financiamento. Imóvel na planta sempre é um risco, eu não compraria. Além do que já citaram, de não receber, atrasos, teve um amigo que o imóvel foi vendido pra mais de uma pessoa e ele está em um embate judicial há mais de 10 anos. Ele já chegou a mobiliar o apartamento e como era em outra cidade e ele não morava, quando chegou tinham jogado as coisas dele fora e tinha outro morando. Situação terrível. Financiamento, se você deixar de pagar no meio do caminho perde tudo e ainda pode ficar com dívida. Agora, se decidir entrar nessa, o mais adequado é gastar tudo que tem investido para quitar o apartamento o mais rápido possível. Pelo visto mora em São Paulo. Já que é 100% home office, nunca pensou em mudar para um local mais tranquilo e com custo de vida menor? 

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Eu entendo que estou "vivendo uma utopia imaginaria" e esperando que as pessoas sejam completamente honestas e que isso jamais aconteceria comigo (obviamente que isso e' exatamente o que todos esperam, ate acontecer com elas).

Eu digo isso nao para me iludir, mas que pelo meu objetivo de comprar um imovel superior ao meu atual e que eu consiga me imaginar a proxima decada morando nele feliz, a unica forma seria na planta ou aguardar outros muitos anos para comprar a vista um imovel que ate la, estaria custando mais de 1 milhao.

Sobre ir para um local com menor custo de vida, considerei sim, porem Campinas/SP fica em um ponto estrategico muito bom para mim. A comodidade de morar em uma metropole sem o chaos de SP, e estar a 1h de distancia da minha familia sao pontos que pesam muito (Se nao fosse Campinas, a unica cidade que eu consideraria morar seria Florianopolis/SC, o que aumentaria o custo, e ficaria mais longe da familia).

 

Sobre a possbilidade de deixar de pagar, sim, este e' um dos meus maiores medos (alem da possibilidade de o apartamento ser entregue com problemas pela construtora). E seria exatamente por este motivo que eu nao pretendo "gastar tudo que tenho investido", mas sim manter pelo menos R$ 100.000,00 em maos caso algo de errado na minha vida e eu possa manter o pagamento do financiamento ate eu me reestabelecer (em caso de demissao, por exemplo).

[Kauan Hasimoto]

  On 28/04/2024 at 14:48, Henrique Magalhães disse:

@Kauan Hasimoto ao ler o post todo , a impressão que dá é que você está bem enviesado sobre “comprar na planta e financiar “

você tem 30 anos , é novo e está construindo patrimônio , um aluguel nem sempre é algo ruim (ele pode ser um recurso para te apoiar por um tempo ) ainda mana você sendo solteiro !

pelas suas afirmações e até título do post, você está inserindo situações para confirmar seu viés … e aparentemente você está seduzido pelo apto na planta em si (a impressão que dá é que você gostou e quer antecipar o sonho )! 
digo isso pq desta forma podem aqui citar milhares de situações e você sempre vai ter um argumento (ancorado no viés ) para rebater !

existem as recomendações mais triviais (procurar um apto  mais em conta, não financiar 30 anos , se planejar etc etc ) mas existe também a sua decisão pessoal e baseado no seu orçamento … pode ser que fazer uma lista de pros e contras e ser bem frio na análise  , te ajude mais na decisão que aparentemente você na tomou internamente …

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Oi Henrique! 😁

Eu estou sim forcando para o lado da compra na planta, mas nao por que eu procuro confirmar "confirmar meus vieses", mas sim para debater os pros e contras antes de tomar uma decisao que vai afetar os proximos anos da minha vida (5 a 8, no meu planejamento (mais abaixo)).

Alguns pontos que eu falhei em mencionar antes:

• Eu nao tenho e nunca tive o sonho de ter um apartamento proprio. Diria ate que sempre evitei (o apartamento que alugo hoje mesmo, eu iria comprar na planta, desisti e desde a entrega moro nele de aluguel).
• Nao existe possibilidade alguma de eu deixar o financiamento correr pelos 30 anos, se eu manter o mesmo custo que eu teria com o aluguel (crescente) para abater o financiamento (decrescente, SAC), eu quito ele em ~5 anos.
• Eu nao considero um apartamento mais em conta, exatamente por eu NAO ter necessidade, nao tenho o por que diminuir o padrao do local que moro apenas para "ter".
  • Vale mencionar um ponto aqui: Os meus gastos com "prazeres" sao exclusivamente a minha moradia. Eu nao gosto de viajar, nao tenho e nem pretendo comprar um carro, nao pretendo ter um filho e nem me casar nessa proxima decada. Por este motivo, eu nao tenho necessidade de procurar algo de menor valor (e consequentemente menor padrao)
• Sobre o ponto de eu "ja ter tomado esta decisao internamente", eu acredito que voce esteja certo sim! Eu sei que e' contraditorio dizer isso logo depois de afirmar que nao sonho em ter um apartamento meu, porem na minha cabeca e no meu mundo imaginario, me parece fazer sentido esta compra.

Henrique, poderia por gentileza revisar o planejamento que fiz?

[Kauan Hasimoto]

Pessoal, poderiam por gentileza revisar se este planejamento parece fazer sentido? Estou esquecendo de algo? Viajei em algo?

Alguns pontos que foram considerados para os calculos:

• 11% a.a. tanto para o CET quanto para os investimentos
• Meu salario se manteria o mesmo durante todos esses anos (improvavel, no minimo o reajuste anual ja me permitiria amortizar mais ano apos ano)
• Desconsiderei a possibilidade de uma promocao de cargo / mudanca de emprego com um salario maior (e' esperado que eu tenha um aumento de ~R$ 2.000,00 ~ R$ 2.800,00 dentro desse proximo ano, + 3x reajustes anuais no prazo de 37 meses)
• Desconsiderei a possibilidade de uma demissao, caso aconteca, irei utilizar o saldo de R$ 100.000,00+ que manterei em caixa/investimentos ate eu me reestabelecer.

Financiamento do AP: R$ 650.000,00 - 11% a.a

Entrada 35% = R$ 227.500,00

• Ato: R$ 65.000,00 (10% - dia 0)
  • 36 meses = R$ 88.896,02 (+ R$ 23.896,02)
• Parcelas: R$ 130.000,00 (20% / 36 meses)
  • R$ 3.611,11 / mes
  • 36 meses = R$ 151.988,29 (+ R$ 21.988,29)
• Chaves: R$ 32.500,00 (5%)

Custo de entrada: R$ 273.384,31

• Custo de oportunidade: R$ 45.884,31

 

Financiamento 65% = R$ 422.500,00

• R$ 80.000,00 FGTS = R$ 342.500,00
• Valor financiado: R$ 342.500,00
  • Valor total sem amortizacao: R$ 882.483,51
    • Parcela inicial (1): R$ 3.942,99
    • Parcela final (360): R$ 959,70 (Dez/2057)
    • Juros: R$ 539.983,51
  • Valor total com amortizacao FGTS + anual: R$ 517.977,82
    • Amortizacao bisanual FGTS: R$ 24.000,00 * 4 anos = R$ 96.000,00
    • Amortizacao anual (bonus): R$ 10.000,00 * 8 = R$ 80.000,00
    • Parcela inicial (1): R$ 3.942,99
    • Parcela final (102): R$ 2.680,86 (Jun/2036)
    • Juros: R$ 175.477,82
• Valor final sem amortizacao: R$ 1.155.867,82
  • Valor estimado do imovel em 30 anos (5% a.a.): R$ 2.809.262,54
• Valor final com amortizacao: R$ 791.362,13
  • Valor estimado do imovel em 8.5 anos (5% a.a.): R$ 960.346,04

Calculadora Alugar x Financiar - 30 anos - 11% a.a - Sem amortizar 1 centavo

[Henrique Magalhães]

  On 28/04/2024 at 15:15, Kauan Hasimoto disse:

Oi Henrique! 😁

Eu estou sim forcando para o lado da compra na planta, mas nao por que eu procuro confirmar "confirmar meus vieses", mas sim para debater os pros e contras antes de tomar uma decisao que vai afetar os proximos anos da minha vida (5 a 8, no meu planejamento (mais abaixo)).

Alguns pontos que eu falhei em mencionar antes:

• Eu nao tenho e nunca tive o sonho de ter um apartamento proprio. Diria ate que sempre evitei (o apartamento que alugo hoje mesmo, eu iria comprar na planta, desisti e desde a entrega moro nele de aluguel).
• Nao existe possibilidade alguma de eu deixar o financiamento correr pelos 30 anos, se eu manter o mesmo custo que eu teria com o aluguel (crescente) para abater o financiamento (decrescente, SAC), eu quito ele em ~5 anos.
• Eu nao considero um apartamento mais em conta, exatamente por eu NAO ter necessidade, nao tenho o por que diminuir o padrao do local que moro apenas para "ter".
  • Vale mencionar um ponto aqui: Os meus gastos com "prazeres" sao exclusivamente a minha moradia. Eu nao gosto de viajar, nao tenho e nem pretendo comprar um carro, nao pretendo ter um filho e nem me casar nessa proxima decada. Por este motivo, eu nao tenho necessidade de procurar algo de menor valor (e consequentemente menor padrao)
• Sobre o ponto de eu "ja ter tomado esta decisao internamente", eu acredito que voce esteja certo sim! Eu sei que e' contraditorio dizer isso logo depois de afirmar que nao sonho em ter um apartamento meu, porem na minha cabeca e no meu mundo imaginario, me parece fazer sentido esta compra.

Henrique, poderia por gentileza revisar o planejamento que fiz?

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Realmente seu caso é bem específico @Kauan Hasimoto e você quer o apartamento … de forma que estaria migrando de um aluguel para uma parcela de financiamento (onde este além de ser custo fixo ainda entra em prazeres/metas) ou seja a % do seu orçamento mensal pra este fim seria suficiente para pagar a parcela e aínda juntar montantes para ir abatendo e não ficar 30 anos em parcelas …

se estiver bem convicto e decidido isso é uma plano interessante sim ! Não vou entrar no mérito dos cálculos pois os meninos já estão mandando super bem acima ! Eu entendi seu racional e como é algo muito específico e particular pode ser realmente que para você a compra seja bem viável e possível ! 

[Kauan Hasimoto]

  On 28/04/2024 at 15:27, Henrique Magalhães disse:

Realmente seu caso é bem específico @Kauan Hasimoto

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Realmente haha
Se fosse por necessidade eu acredito que seria bem mais facil quantificar os pros/contras e tomar uma decisao assertiva..

Ja no meu caso, e' um pouco dificil precificar a parte emocional / desejo / liberdade de reformar o apartamento..

Eu vou esperar outros comentarios com opinioes/experiencias do pessoal e colocar na balanca antes de tomar qualquer decisao, alem de tirar um tempo para revisar o planejamento que enviei acima e adicionar outros custos na conta.

Obrigado novamente, Henrique! 😁

[Fernando Queiroz]

Kauan,  vou  fazer algumas  considerações  que não  sei se cabe  nas suas  ideias,  se vc conseguir  aplicar  R$7.000,00 por mês  , numa taxa média  de 8% ao ano  , acredito  q  ao final  de 8 anos vc atinja por volta de 900k e com o dinheiro  em mãos  faça  melhor  negócio na compra do seu  apartamento  e ainda mais ficando  sem dívidas  na costa. Se vc conseguir  fazer aplicações  com melhores  taxas , ótimo!  vc terá  um montante  ainda mais robusto e um poder de escolha  ainda melhor. 

Se vc comprar na planta , vc terá  pelo menos 3 anos para entrar no apartamento  e rezando  pra q a construtora não tenha  nenhum problema e depois  ficará  com dívidas torcendo  para q o seu  futuro  seja perfeito sem nenhum  desvio , coisa q acho  difícil, sempre temos alguns  imprevistos  no caminho. 

Se vc conseguir  fazer alguns  sacrifícios  e resistir  a algumas tentações,  vc será  premiado  com louvor no seu futuro e com certeza  irá  aproveitar  muito  mais o seu tão suado  dinheiro ganho.

Vc é  novo e se fizer a coisa bem organizada,  vc irá  longe . 

[Kauan Hasimoto]

  On 29/04/2024 at 00:21, Fernando Queiroz disse:

Kauan,  vou  fazer algumas  considerações  que não  sei se cabe  nas suas  ideias,  se vc conseguir  aplicar  R$7.000,00 por mês  , numa taxa média  de 8% ao ano  , acredito  q  ao final  de 8 anos vc atinja por volta de 900k e com o dinheiro  em mãos  faça  melhor  negócio na compra do seu  apartamento  e ainda mais ficando  sem dívidas  na costa. Se vc conseguir  fazer aplicações  com melhores  taxas , ótimo!  vc terá  um montante  ainda mais robusto e um poder de escolha  ainda melhor. 

Se vc comprar na planta , vc terá  pelo menos 3 anos para entrar no apartamento  e rezando  pra q a construtora não tenha  nenhum problema e depois  ficará  com dívidas torcendo  para q o seu  futuro  seja perfeito sem nenhum  desvio , coisa q acho  difícil, sempre temos alguns  imprevistos  no caminho. 

Se vc conseguir  fazer alguns  sacrifícios  e resistir  a algumas tentações,  vc será  premiado  com louvor no seu futuro e com certeza  irá  aproveitar  muito  mais o seu tão suado  dinheiro ganho.

Vc é  novo e se fizer a coisa bem organizada,  vc irá  longe . 

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Boa noite, Fernando!

Eu agradeço por levantar este ponto, porém infelizmente seria inviável para mim..

Eu também concordo que financeiramente este seria o ideal, mas eu passaria 8 anos vivendo de uma forma miserável (ou pelo menos parte disso, até meu salário atingir um patamar bem maior), para voltar a viver lá nos meus 40 anos.

Mas eu coloquei na lista o meio termo, levantar um capital maior e postergar a data da compra (até mesmo uma unidade remanescente deste mesmo empreendimento, mas próximo da data de entrega).

Obrigado novamente, Fernando! 😁

[Sérgio Da Silva Costa]

Olá nobre Kauan e Sardinhas,
Pelos relatos dos colegas, certamente que a decisão mais acertada seria primeiro vc investir e depois, com o dinheiro na mão, comprar o apartamento (dos teus sonho ou quem sabe, outro - melhor). Sou da mesma opinião dos demais colegas. Vc tem muitas opções (com a vantagem de ser jovem e ter uma boa renda). Um imóvel traz despesas e nos deixa "plantados" em um determinado lugar, até porque o imóvel não tem liquidez - imediata. Como estamos em uma escola de investimentos e procurando agir segundo o que temos aprendido, pensaria com mais calma. Não faria uma dívida a longo prazo. 

[Kauan Hasimoto]

Bom dia, pessoal! Vindo para dar uma atualizacao sobre o assunto rs

Eu gostaria de SUPER agradecer a todos que tiraram um tempo para comentar aqui, dando suas opinioes, levantar pontos a serem considerados e compartilhar suas experiencias, muito obrigado! 

Eu decidi por nao seguir com a compra do imovel, eu percebi que estava indo pela emocao e nao havia considerado todos os pros e cons, e depois de colocar tudo na ponta do lapis (pontos como o ap/condominio atrasarem, o que me geraria um custo extra de ~R$ 5.000,00 (aluguel reajustado) por mes, ou a possibilidade de problemas na entrega que trariam custos extras, ambos que eu sequer tinha considerado), alem de sair de um saldo positivo (pequeno, mas positivo) para uma divida milionaria seria um atraso gigantesco nos meus planos para atingir a liberdade financeira.

Eu me conhecendo, eu com certeza absoluta teria ido no impulso e feito esta besteira e muito provavelmente me arrependido no futuro.

Voces sao demais, e novamente, muito obrigado! 

Editado 4 de Maio de 2024 por Kauan Hasimoto
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