Dúvida sobre FIIs (LTV)

[Raphael Antonio Leão Santos]

Fala pessoal. Estou começando a analisar na prática os Fundos Imobiliários que tenho na carteira seguindo os critérios aprendidos na AUVP. E vi aqui na comunidade que o @Matheus Malheiros Pinto utiliza uma pergunta no Diagrama dele para FIIS: "LTV menor que 1? (Fundos de Papel)". Vocês também utilizam essa pergunta? Não me lembro de ver ela nas aulas. Se vi não estou lembrando. 

Onde vocês buscam esse LTV? Fazem o cálculo manual? Não encontrei essa informação nem no Founds Explorer nem no FIIs. 

Aproveitando... Como vocês dividem os FIIs de Tijolo e FIIs de Papel na Carteira da AUVP utilizando as perguntadas do Diagrama do Cerrado?

Algumas perguntas se encaixam em ambos. Mas algumas perguntas me parecem mais relacionadas aos FIIs de Tijolo e outras ao de Papel.

Como vocês se organizam nesse sentido?

 

Vou deixar abaixo as perguntas que configurei aqui. Inseri algumas a mais seguindo algumas coisas que anotei das aulas sobre FIIs:

 

O que acham? Exagerei nas perguntas? 

Deixo apenas perguntas que são relacionadas tanto aos FIIs de Tijolo quanto os de Papel?

@Matheus Malheiros Pinto se puder compartilhar aí também sua experiência. 

 

Valeu galera!

[Matheus Malheiros Pinto]

1 hora atrás, Raphael Antonio Leão Santos disse:

Fala pessoal. Estou começando a analisar na prática os Fundos Imobiliários que tenho na carteira seguindo os critérios aprendidos na AUVP. E vi aqui na comunidade que o @Matheus Malheiros Pinto utiliza uma pergunta no Diagrama dele para FIIS: "LTV menor que 1? (Fundos de Papel)". Vocês também utilizam essa pergunta? Não me lembro de ver ela nas aulas. Se vi não estou lembrando. 

Onde vocês buscam esse LTV? Fazem o cálculo manual? Não encontrei essa informação nem no Founds Explorer nem no FIIs. 

Aproveitando... Como vocês dividem os FIIs de Tijolo e FIIs de Papel na Carteira da AUVP utilizando as perguntadas do Diagrama do Cerrado?

Algumas perguntas se encaixam em ambos. Mas algumas perguntas me parecem mais relacionadas aos FIIs de Tijolo e outras ao de Papel.

Como vocês se organizam nesse sentido?

 

Vou deixar abaixo as perguntas que configurei aqui. Inseri algumas a mais seguindo algumas coisas que anotei das aulas sobre FIIs:

 

O que acham? Exagerei nas perguntas? 

Deixo apenas perguntas que são relacionadas tanto aos FIIs de Tijolo quanto os de Papel?

@Matheus Malheiros Pinto se puder compartilhar aí também sua experiência. 

 

Valeu galera!

Bom dia, Raphael!

Na realiadade uso LTV < 0,5, e realmente não é abordado nas aulas. Se não me engano o @Marcelo Ribeirosugeriu fazer duas perguntas em uma, então fica uma pergunta de papel e outra de tijolo na mesma linha, enquanto as demais se aplicam em ambos.

Sobre o LTV, esse indicador significa Loan to Value e indica a proporção entre dívidas e garantias. Se for 0,5, significa que há 2 reais de garantia para 1 real de dívida. Você encontra essa informação nos relatórios gerenciais.

[Raphael Antonio Leão Santos]

On 04/05/2023 at 09:20, Matheus Malheiros Pinto disse:

Bom dia, Raphael!

Na realiadade uso LTV < 0,5, e realmente não é abordado nas aulas. Se não me engano o @Marcelo Ribeirosugeriu fazer duas perguntas em uma, então fica uma pergunta de papel e outra de tijolo na mesma linha, enquanto as demais se aplicam em ambos.

Sobre o LTV, esse indicador significa Loan to Value e indica a proporção entre dívidas e garantias. Se for 0,5, significa que há 2 reais de garantia para 1 real de dívida. Você encontra essa informação nos relatórios gerenciais.

Oie, Matheus. 

Bom dia. Tudo bem? 

Tô analisando os meus FIIs para lançar na carteira aqui... 

Fiz como você indicou, organizei as perguntas para ficar 2 em uma só e eu conseguir dividir o que FII de Papel e o que é de Tijolo.

Bom... Mas a pergunta que quero fazer é sobre o LTV. 

Eu busquei aqui os relatórios gerenciais da RBRR11. 

Nos relatórios dos últimos 3 meses está com um LTV de 1.5x até onde eu entendi... Pode confirmar por favor se essa informação estou lendo de forma correta observando a imagem abaixo?

No fundo RECT11 o relatório já vem bem diferente... 

Não veio uma "média" como o relatório acima. E também observei que eles também colocam em %.

A questão é... Como é a melhor forma de eu observar? 

Poderia me apoiar? 

Obrigado!

 

[Raphael Antonio Leão Santos]

On 04/05/2023 at 09:20, Matheus Malheiros Pinto disse:

Bom dia, Raphael!

Na realiadade uso LTV < 0,5, e realmente não é abordado nas aulas. Se não me engano o @Marcelo Ribeirosugeriu fazer duas perguntas em uma, então fica uma pergunta de papel e outra de tijolo na mesma linha, enquanto as demais se aplicam em ambos.

Sobre o LTV, esse indicador significa Loan to Value e indica a proporção entre dívidas e garantias. Se for 0,5, significa que há 2 reais de garantia para 1 real de dívida. Você encontra essa informação nos relatórios gerenciais.

Aproveitando que estamos falando de FIIs...

Nas aulas o Raul fala sobre a fazermos a seguinte pergunta: Gestores não assumem riscos desnecessários? (Papel)

Como eu posso avaliar essa questão? Não é algo que eu devo encontrar num site ou em um relatório como uma informação explicita eu imagino...

Talvez fazer a análise de alguns dados? 

O que nesse caso, quais dados eu posso considerar que ele possa estar assumindo muitos riscos?

Por exemplo colocando no fundo papeis de baixa qualidade? Nesse caso tenho que analisar os papeis? 

Como sugere eu responder essa pergunta? 

Obrigado!

[Raphael Antonio Leão Santos]

On 04/05/2023 at 09:20, Matheus Malheiros Pinto disse:

Bom dia, Raphael!

Na realiadade uso LTV < 0,5, e realmente não é abordado nas aulas. Se não me engano o @Marcelo Ribeirosugeriu fazer duas perguntas em uma, então fica uma pergunta de papel e outra de tijolo na mesma linha, enquanto as demais se aplicam em ambos.

Sobre o LTV, esse indicador significa Loan to Value e indica a proporção entre dívidas e garantias. Se for 0,5, significa que há 2 reais de garantia para 1 real de dívida. Você encontra essa informação nos relatórios gerenciais.

Aproveitando mais uma vez que estamos falando de FIIs. 

Uma das perguntas que coloquei foi: Performance histórica superior ao IFIX?

Qual é a melhor forma de analisar essa informação? 

Eu não vi nos sites fiis.com.br e fundsexplorer.com.br um histórico que compara... 

O que eu pensei em comparar foi... Analisar o DY dos últimos anos do Fundo e analisar do DY do IFIX dos últimos anos.

Se for maior a resposta para a pergunta seria sim.

Estou correto com essa afirmação? 

Ou estou errado? 

Se eu estou correto, existe algum site que eu possa comparar num gráfico ou analisando o próprio histórico dos dois lado a lado?

 

[Raphael Antonio Leão Santos]

On 04/05/2023 at 09:20, Matheus Malheiros Pinto disse:

Bom dia, Raphael!

Na realiadade uso LTV < 0,5, e realmente não é abordado nas aulas. Se não me engano o @Marcelo Ribeirosugeriu fazer duas perguntas em uma, então fica uma pergunta de papel e outra de tijolo na mesma linha, enquanto as demais se aplicam em ambos.

Sobre o LTV, esse indicador significa Loan to Value e indica a proporção entre dívidas e garantias. Se for 0,5, significa que há 2 reais de garantia para 1 real de dívida. Você encontra essa informação nos relatórios gerenciais.

Pra finalizar rsrs...

A partir de quanto posso considerar que o FII tem boa Liquidez?

No caso do RBRR11 tem uma média diária de R$ 3,6 M de Liquidez. Eu imagino que isso é alta liquidez.

Mas a partir de quanto devo considerar alta? 

E qual deve ser o limite para eu considerar que a liquidez é baixa demais? 

Valeu!

[Adriano Umemura]

6 minutes ago, Raphael Antonio Leão Santos disse:

Aproveitando mais uma vez que estamos falando de FIIs. 

Uma das perguntas que coloquei foi: Performance histórica superior ao IFIX?

Qual é a melhor forma de analisar essa informação? 

Eu não vi nos sites fiis.com.br e fundsexplorer.com.br um histórico que compara... 

O que eu pensei em comparar foi... Analisar o DY dos últimos anos do Fundo e analisar do DY do IFIX dos últimos anos.

Se for maior a resposta para a pergunta seria sim.

Estou correto com essa afirmação? 

Ou estou errado? 

Se eu estou correto, existe algum site que eu possa comparar num gráfico ou analisando o próprio histórico dos dois lado a lado?

 

Bom dia. A comparação em relação ao Ifix vc encontra no site investidor 10

 

[Matheus Malheiros Pinto]

2 horas atrás, Raphael Antonio Leão Santos disse:

Oie, Matheus. 

Bom dia. Tudo bem? 

Tô analisando os meus FIIs para lançar na carteira aqui... 

Fiz como você indicou, organizei as perguntas para ficar 2 em uma só e eu conseguir dividir o que FII de Papel e o que é de Tijolo.

Bom... Mas a pergunta que quero fazer é sobre o LTV. 

Eu busquei aqui os relatórios gerenciais da RBRR11. 

Nos relatórios dos últimos 3 meses está com um LTV de 1.5x até onde eu entendi... Pode confirmar por favor se essa informação estou lendo de forma correta observando a imagem abaixo?

No fundo RECT11 o relatório já vem bem diferente... 

Não veio uma "média" como o relatório acima. E também observei que eles também colocam em %.

A questão é... Como é a melhor forma de eu observar? 

Poderia me apoiar? 

Obrigado!

 

Bom dia Rafael, tudo certo, e por aí?

Quando o LTV está em porcentagem é só transformar em decimal novamente 65% = 0,65, ou seja, 100 reais em garantia para cada 65 em dívida. É interessante ver um média geral do fundo e das maiores posições da carteira.

[Matheus Malheiros Pinto]

1 hora atrás, Raphael Antonio Leão Santos disse:

Pra finalizar rsrs...

A partir de quanto posso considerar que o FII tem boa Liquidez?

No caso do RBRR11 tem uma média diária de R$ 3,6 M de Liquidez. Eu imagino que isso é alta liquidez.

Mas a partir de quanto devo considerar alta? 

E qual deve ser o limite para eu considerar que a liquidez é baixa demais? 

Valeu!

Não tem uma resposta absoluta nessa questão, para o Barsi 3,6M de liquidez diária não é nada, inclusive é um dos motivos para ele não investir em FIIs hahaha

Para mim, R$1 milhão de liquidez já está excelente, mas a melhor forma de perceber se a liquidez é baixa ou não é na hora de investir. Se o spread entre os preços de compra/venda for alto e/ou houver demora para executar suas ordens, aí é um indicativo de baixa liquidez.

Eu invisto na Grazziotin (CGRA4), empresa que tem R$150 mil de liquidez diária, e é bem fácil de perceber esse fenômeno na negociação. Basta uma ordem de 4 dígitos para fazer a ação oscilar mais de 1% e tem um grande spread entre os preços de compra/venda.

[Raphael Antonio Leão Santos]

22 horas atrás, Raphael Antonio Leão Santos disse:

Aproveitando que estamos falando de FIIs...

Nas aulas o Raul fala sobre a fazermos a seguinte pergunta: Gestores não assumem riscos desnecessários? (Papel)

Como eu posso avaliar essa questão? Não é algo que eu devo encontrar num site ou em um relatório como uma informação explicita eu imagino...

Talvez fazer a análise de alguns dados? 

O que nesse caso, quais dados eu posso considerar que ele possa estar assumindo muitos riscos?

Por exemplo colocando no fundo papeis de baixa qualidade? Nesse caso tenho que analisar os papeis? 

Como sugere eu responder essa pergunta? 

Obrigado!

@Raul Sena @Matheus Malheiros Pinto bom dia! 

Poderia me ajudar com essa pergunta? 

Revisitei aqui a aula de FII de Papel que o Raul diz para não investirmos em FIIs que tenha riscos desnecessários (Gestores que emprestam para empresas arriscadas). 

Eu estava analisando o portfólio do FII (RECR11) e pegando as empresas que estavam ali listadas e pesquisando o nome delas no Google. Só para ver o que as pessoas falam. 

Todas tem baixa avaliação. Quando tem. Maioria são notas baixas por conta do péssimo atendimento. 

O que isso pode me dizer? Que são empresas ruins e de baixa qualidade. E por isso são arriscadas?

Nesse caso o gestor está assumindo muitos riscos?

Me parece razo dizer isso só com comentários do Google. Mas como não é uma empresa de capital aberto, como eu posso analisar essas empresas para saber se o gestor esta assumindo riscos desnecessários ou não?

Apesar que, os FII de papel por si só são arriscados né... Acho que essa pergunta aí na maioria das vezes vai ser não rsrs.

Fico no aguardo...

Obrigado!

[Raphael Antonio Leão Santos]

On 18/05/2023 at 08:16, Adriano Luiz Odahara Umemura disse:

Bom dia. A comparação em relação ao Ifix vc encontra no site investidor 10

 

Obrigado pela dica @Adriano Luiz Odahara Umemura!

[Matheus Malheiros Pinto]

8 horas atrás, Raphael Antonio Leão Santos disse:

@Raul Sena @Matheus Malheiros Pinto bom dia! 

Poderia me ajudar com essa pergunta? 

Revisitei aqui a aula de FII de Papel que o Raul diz para não investirmos em FIIs que tenha riscos desnecessários (Gestores que emprestam para empresas arriscadas). 

Eu estava analisando o portfólio do FII (RECR11) e pegando as empresas que estavam ali listadas e pesquisando o nome delas no Google. Só para ver o que as pessoas falam. 

Todas tem baixa avaliação. Quando tem. Maioria são notas baixas por conta do péssimo atendimento. 

O que isso pode me dizer? Que são empresas ruins e de baixa qualidade. E por isso são arriscadas?

Nesse caso o gestor está assumindo muitos riscos?

Me parece razo dizer isso só com comentários do Google. Mas como não é uma empresa de capital aberto, como eu posso analisar essas empresas para saber se o gestor esta assumindo riscos desnecessários ou não?

Apesar que, os FII de papel por si só são arriscados né... Acho que essa pergunta aí na maioria das vezes vai ser não rsrs.

Fico no aguardo...

Obrigado!

Bom dia, Raphael!

Quando o assunto é CRIs estamos falando do risco de crédito, que seria a inadimplência do mutuário. Para analisar o risco de um FII de papel é comum separar entre High Yield (títulos de maior risco e rentabilidade) e High Grade (títulos de menor risco e rentabilidade). Não tem um ponto objetivo que define quando um FII se torna High Yield, mas no geral rentabilidades a partir de IPCA+10% pode ficar de olho.

Esse é o portfólio do HCTR11 - IPCA+10,6, IGPM+10,6% e CDI+4,6%, rentabilidades altas para remunerar o risco de crédito dos CRIs.

Esse é o RECR11. As rentabilidades são menores por conta de um risco menor - a inadimplência  do fundo está praticamente 0... em contrapartida, nem preciso falar como está o HCTR11, só levando calote.

Para fechar, quando estamos em um ciclo de bonança os FIIs High Yield são maravilhosos. Mas como diz o Oráculo de Omaha: "Somente quando a maré baixa que você descobre quem estava nadando pelado". Com a política monetária restritiva, os títulos de alto risco do HCTR11 estão mostrando o que significa um maior risco de crédito na prática.

[Raphael Antonio Leão Santos]

4 horas atrás, Matheus Malheiros Pinto disse:

Bom dia, Raphael!

Quando o assunto é CRIs estamos falando do risco de crédito, que seria a inadimplência do mutuário. Para analisar o risco de um FII de papel é comum separar entre High Yield (títulos de maior risco e rentabilidade) e High Grade (títulos de menor risco e rentabilidade). Não tem um ponto objetivo que define quando um FII se torna High Yield, mas no geral rentabilidades a partir de IPCA+10% pode ficar de olho.

Esse é o portfólio do HCTR11 - IPCA+10,6, IGPM+10,6% e CDI+4,6%, rentabilidades altas para remunerar o risco de crédito dos CRIs.

Esse é o RECR11. As rentabilidades são menores por conta de um risco menor - a inadimplência  do fundo está praticamente 0... em contrapartida, nem preciso falar como está o HCTR11, só levando calote.

Para fechar, quando estamos em um ciclo de bonança os FIIs High Yield são maravilhosos. Mas como diz o Oráculo de Omaha: "Somente quando a maré baixa que você descobre quem estava nadando pelado". Com a política monetária restritiva, os títulos de alto risco do HCTR11 estão mostrando o que significa um maior risco de crédito na prática.

Muito bom @Matheus Malheiros Pinto. Obrigado pela excelente explicação! 👏👏👏👏

E esses dados eu consigo nos Relatórios Gerenciais né? 

Valeu demais.

Obrigado mais uma vez!

[Matheus Malheiros Pinto]

38 minutes ago, Raphael Antonio Leão Santos disse:

Muito bom @Matheus Malheiros Pinto. Obrigado pela excelente explicação! 👏👏👏👏

E esses dados eu consigo nos Relatórios Gerenciais né? 

Valeu demais.

Obrigado mais uma vez!

Por  nada! 

Exatamente, consegue nos relatórios dos fundos.

[Raphael Antonio Leão Santos]

16 horas atrás, Matheus Malheiros Pinto disse:

Por  nada! 

Exatamente, consegue nos relatórios dos fundos.

Obrigado @Matheus Malheiros Pinto!