Adriano Umemura

Baseado em um questionamento que o @Marcelo Ribeiro fez em outro topico, e ao Raul na live de segunda, achei esse artigo Após compreender as especificidades dos cálculos das taxas de vacância, quem investe pode se perguntar: afinal, é bom ou ruim que o ativo tenha percentuais elevados para esses indicadores? Quais os riscos e as oportunidades para investir em portfólios que apresentam vacâncias altas? Com a palavra, os especialistas. Existe uma estratégia de investimento conhecida como “compra de vacância”. Ela tem como objetivo adquirir fundos imobiliários que apresentem áreas vagas e, com isso, sejam negociados por um preço menor. Assim, teoricamente, o comprador ganharia com a ocupação do espaço, com os rendimentos provenientes dos aluguéis e com a valorização das cotas (também chamada de ganho de capital). “Sugiro que os investidores executem essa estratégia quando há certeza sobre a qualidade dos imóveis, inseridos em regiões em recuperação nas taxas de vacância, e o dividend yield [retorno com dividendos] do fundo é maior do que o de uma aplicação em Tesouro Direto de longo prazo, por exemplo”, explica Bastos, analista de fundos imobiliários. Todavia, o especialista alerta quanto à possibilidade de resultados negativos caso a estratégia não seja executada adequadamente. “O investidor que não se sentir apto a analisar essas características deve comprar fundos que tenham uma ocupação maior ao invés de tentar ganhar pela ‘compra de vacância’, pois assume um risco mais elevado”, recomenda. Araújo, da Empiricus, ressalta que imóveis com taxas altas de vacância normalmente são penalizados quanto ao valor patrimonial dos fundos. “Esses FIIs costumam estar mais baratos. Isso significa que eles têm potencial maior de ganho de capital e, possivelmente, um potencial de geração de renda mais elevado no longo prazo”, detalha. “No entanto, muitas vezes, existem justificativas para um portfólio estar com vacância maior, seja a qualidade duvidosa dos imóveis, uma gestão ineficiente ou a localização inadequada das áreas”, diz. Em situações como essa, Figueiredo, da Spiti, destaca a relação entre o medo e a oportunidade por parte dos investidores. “Um ativo com vacância alta, de 25%, 30% ou 40%, assusta, mas pode representar uma oportunidade porque provavelmente o valor do é negociado com desconto justamente pela incerteza de quando essa vacância seria resolvida”, salienta. “Além disso, obviamente, a área vaga se torna um gatilho de crescimento de renda que o fundo com 100% de ocupação não possui. Nesse contexto, entra justamente a necessidade de avaliação das características do portfólio que apresenta vacância. Existem casos e casos”, completa o gerente executivo. Segundo Nuin, da Levante, o investidor precisa estar atento aos detalhes antes de tomar a decisão de comprar os ativos. “Quem pretende adquirir cotas de um fundo ‘descontado’ por causa da vacância alta deve, primeiro, analisar o portfólio do FII. Os imóveis devem apresentar características de difícil substituição, como, por exemplo, localização”, sugere. “Além disso, o investidor que pretende alcançar esse ‘desconto’ deve considerar se a alta vacância do fundo é atípica ou próxima das taxas que ele já registrou”, enfatiza o analista. Em resumo, antes de adquirir cotas de fundos com taxas de vacância física e financeira elevadas em relação a outros ativos do mesmo segmento, os portfólios devem passar por um estudo criterioso do risco e do potencial de retorno a que estão submetidos, tendo em vista também as características cíclicas do mercado de FIIs.

As respostas ja foram dadas acima. Mas se quiser uma melhor avaliação das taxas em relação ao que vc esta pagando, nos prospectos dos etfs vem discriminado. Este abaixo é do QQQ Taxa do administrador 0,04% (2) Taxa de licença da Nasdaq 0,08% Despesas de marketing 0,08% (3) Outras Despesas Operacionais Estimadas 0,00% (4) Despesas brutas totais 0,20% (5) (2) The Trustee’s annual fee ranges from 0.04% to 0.10%, based on the NAV of the Trust, with a minimum fee amount not to fall below $180,000. See “Expenses of the Trust.” Ordinary operating expenses of the Trust do not include brokerage commissions incurred on the purchase or sale of Securities. (3) Marketing expenses include direct advertising in print and television media, and the cost of production of such advertising, consultant fees and prospectus printing expenses. (4) Amount represents less than 0.005%. (5) Until the Sponsor otherwise determines, the Sponsor has undertaken that the ordinary operating expenses of the Trust as calculated by the Trustee will not be permitted to exceed an amount which is 20/100 of one percent (0.20%) per annum of the daily net assets of the Trust. Gross expenses of the Trust for the year ended September 30, 2022, without regard to this undertaking, were also 0.20% of the NAV of the Trust and, accordingly, no expenses of the Trust were assumed by the Sponsor. The Sponsor may, in its sole discretion, discontinue its undertaking to limit ordinary operating expenses of the Trust. See “Expenses of the Trust.” An investor does not pay any sales charges in connection with purchases or reinvestment of distributions of Invesco QQQ Shares or ordinarily any deferred sales charge on the redemption (redemptions are only allowed in Creation Unit sizes—i.e., 50,000 Shares of Invesco QQQ Shares). Investors purchasing or selling Invesco QQQ Shares in the secondary market would incur customary brokerage commissions and charges. Transaction fees charged in connection with each creation or redemption of Creation Units through the Invesco QQQ Clearing Process range from $0 to $1,000 per Participating Party, depending on whether they are separate creations or redemptions of Invesco QQQ Shares or shares of other similar exchange-traded funds based on the Index. Example of Expenses An investor would pay the following expenses on a $10,000 investment as a result of the operating expense ratio cap of 0.20% set forth in footnote (5) above for the year ended September 30, 2022 being applicable for the first period, and assuming for the remaining periods that estimated gross operating expenses thereafter remain at 0.20% of the NAV of the Trust and a 5% annual return on investment throughout the periods. Cumulative Expenses Paid for Period of: 1 Year 3 Years 5 Years 10 Years $20 $64 $113 $255 The above example assumes the reinvestment of all dividends and distributions and utilizes a 5% annual rate of return as mandated by Commission regulations applicable to mutual funds. Although the Trust is a unit investment trust rather than a mutual fund, this information is represented to permit a comparison of fees. The example should not be considered a representation of past or future expenses or annual rate of return; the actual expenses and annual rate of return may be more or less than those assumed for purposes of this example. Investors should also note that the presentation of a $10,000 investment is for illustration purposes only. Pursuant to an exemptive order obtained from the Commission, the Trust may reimburse the Sponsor for certain expenses relating to the printing and distribution of marketing materials describing the Invesco QQQ Shares and the Trust, reimbursement to the Sponsor for annual licensing fees and federal and state annual registration fees for the issuance of Invesco QQQ Shares up to 0.20% (20 basis points) of the Trust’s total assets.

@Juliana Miguel Bilar a isenção para o pagamento de imposto sobre herança para não residentes nos EUA é de U$60.000 e começa com aliquota de 18% aumentando ate 40% mas em cima do que exceder a isenção. Não sei quanto vc pretendia investir no exterior, mas as vezes a diferença de spread e de taxas de corretagem podem compensar. No meu caso por exemplo, eu decidi investir 20% do meu patrimonio no exterior, então hoje estaria isento ate cerca de R$300.000,00 em um patrimonio de R$1,5mi. Como esta ainda um pouco longe para mim compensa 😅

Acho que não ha problemas em ter diferença no numero de perguntas para fiis e ações. Em relação a estrategia de perguntas postei acima. Eu tbem defini ter mais peso em fiis de tijolo do que de papel na minha carteira. Então fora as perguntas acima tenho tbem - o fii é de tijolo (se for de papel o aporte sera menor)

Eu tenho usado uma estrategia mas que ainda não validei com a moderação. Usar 2 tipos de perguntas no diagrama. Perguntas gerais que cabem para ambos, fiis de tijolo e de papel. - o fundo paga dividendos consistentes a mais de 4 anos - dividendos mensais aumentaram ou mantiveram nos ultimos 3 meses - o yeld esta dentro ou acima da media para fundos do mesmo tipo Perguntas com 2 tipos de alternativas - vacancia fisica (tijolo) ou inadimplencia (papel) diminuiu ou manteve nos ultimos 3 meses - o p/vp é igual ou menor do que 1 (papel) ou 1,1 (tijolo) - indexadores de alugueis (tijolo) ou de CRIs (papel) estão de acordo com o contrafluxo

@Dimitri Dittrich em relação a diversificação de gestores, eu acho que se for possivel entre os ativos que vc escolher, poderia ajudar a diluir algum percentual de risco. Contudo, eu não trocaria um ativo que analisei e que considerei bom para começar a investir, somente pq ja tenho outro com o mesmo gestor. Talvez pudesse utilizar como criterio de desempate. A principio eu tenho: KNRI11: Administrador Intrag, gestor Kinea XPML11: administrador BTG e XP, gestor XP Vista VISC11 - administrador BRL Trust, gestor Vinci MALL11 - administrador e gestor Genial VINO11 - administrador BRL trust, gestor Vinci XPLG11 - administrador Vortx, gestor XP gestão BTLG11 - administrador e gestor BTG MXRF11 - administrador BTG, gestor XP vista HGCR11 - administrador e gestor Credit suisse

Podia ter um site que gera a sobreposição destes ativos comparando um fundo com outro. Em ETFs ja existe.

Quando não consta no relatorio e vc acredita que tenha, a melhor forma de se obter é enviando um email para o ri questionando sobre essa informação.

Acredito que seja na vivencia mesmo. Como o @Flavio Prado comentou, IGPM+8% não é usualmente visto, mas caracteriza uma tentativa de performance maior pelos gestores do fundo.

Sem problema 😂. Teoricamente a pontuação seria para dar mais ou menos peso nos aportes do ativo, mas vamos confirmar com quem tem mais experiencia

Acho que não é o caso de inserir fundos de papel como renda fixa. Uma sugestão seria vc criar perguntas generalizadas (que tenha validade para qualquer dos 3 tipos) e perguntas com 3 alternativas mesmo que não correlacionadas. Por exemplo "vacancia aumentou nos ultimos 3 meses(fundos de tijolo), LTV menor do que 50% (fundos de papel), ????? (fof) 😅. Essa com 3 alternativas seria na mesma pergunta, pq ai vc utiliza o criterio somente que se enquadra no fii que vc esta avaliando. Não sei se consegui explicar de forma clara.

Isso. Caso em algum fii não apareça esta proporção, pode ser avaliado se surgiu algum comunicado novo de inadimplencia ou como esta se desenrolando aqueles que ja forma comunicados.

Eu optei por não colocar FOFs na carteira. Em relação aos de papel, nos relatorios mensais vem observações a respeito de inadimplencia ou providencias tomadas em casos de não pagamento. Eu não vi outro meio a não ser ler o relatorio mensalmente 😅

A parte da vacância é desatualizada. A melhor fonte são os relatórios mensais. Deixo para ver nestes sites que compilam dados uma ou outra informação.

Boa tarde. A de gestão eu acredito estar na media, se não for cobrada taxa de administração ou se essa é muito baixa. Em relação a taxa de administração, que geralmente é cobrada na maioria dos fundos, fica na faixa de 0,5% a 1,35%. Em relação a tx de performance eu geralmente vejo 20% do que excder o ipca+6%.

Bom dia. Segue um topico com mais informações.

Bom dia @William Redig. A exposição maior aos fiis faz parte da sua estratégia ou é resultado da queda das ações? Caso seja devido a segunda opção quais seriam suas metas por ativo?

Tem 2 galpões o HGLG Itupeva e o HGLG Betim que estão totalmente desocupados. A princípio os gestores afirmam que estão em negociação para alugar 50% do Itupeva. Mas tem outros 5 imoveis com vacância de 25% a 50%. Seria necessário avaliar os relatórios de meses anteriores para ver como se desenvolveu esse aumento da vacância.

Realmente não tinha pensado sob este ponto de vista. Mas por outro lado pode tbem ser por problema de gestão, ou pelo fato de algum problema no imovel. Acho que teria que avaliar se esta vacancia é pontual ou se esta aumentando, ou se faz muito tempo que esta assim. No caso HGLG11 essa vacancia vem aumentando desde setembro de 2022.

Sei que não é esta a duvida, mas em relação ao HGLG11 eu avaliaria mais a vacancia fisica de 20,4% e vacancia financeira de 11,5%

Eu acho que a melhor forma de obter as informações são nos relatorios mensais mesmo. No funds explorer, no final da pagina de cada fundo que vc pesquisar, aparecem os links direto para os relatorios

Mais um fator. Os titulos do tesouro indexados ao IPCA possibilitam de realizar marcação a mercado. Então se nesse prazo de 5 anos a taxa de juros cair muito e exista posibilidade de reversão, vc podera avaliar o contrafluxo para realizar um resgate antecipado e aportar em um titulo mais atraente no momento.

Sim, mas se acontecer a queda da taxa de juros a selic ira diminuir e consequentemente os atrelados a ela tbem. Lembrando que a selic ja chegou a 2% de agosto de 2020 a março de 2021, ou seja fazem apenas 3 anos. Um investimento rendendo 123% do CDI como vc citou com CDI a 2% rende 2,46%. Como o objetivo é certo, proteger o capital acho que seria o mais aconselhavel.

Sendo um dinheiro com destino certo e com expectativas de redução da taxa de juros eu colocaria indexado ao ipca para proteger o seu capital da inflação e obter rentabilidade travada mesmo com queda da taxa de juros.

@Marcelo Ribeiro qdo isso aconteceu vc fez a compra do titulo pela corretora? Pq eu "acho" que se fizer a compra pelo site do tesouro isso não acontece.