Critérios que estou utilizando para analisar FIIs de Tijolo

[Junior Cavichion Hoffmann]

Olá turma.

Esses são os critérios que estou utilizando para "peneirar" os fiis para começar a análise. O que vocês acham? Acrescentam alguma coisa?

• Dividend Yield entre 8% e 16%
• P/VP entre 0,8 e 1,2
• Possuir mais de 10 imóveis
• Vacância menor ou igual a 5%
• Dividendos constantes
• Possuir mais que 7 anos
• Patrimônio superior a 1 bilhão

Editado 24 de Setembro de 2023 por Junior Cavichion Hoffmann

[Edison Luis Paulini]

28 minutes ago, Junior Cavichion Hoffmann disse:

Olá turma.

Esses são os critérios que estou utilizando para "peneirar" os fiis para começar a análise. O que vocês acham? Acrescentam alguma coisa?

• Dividend Yield entre 8% e 16%
• P/VP entre 0,8 e 1,2
• Possuir mais de 10 imóveis
• Vacância menor ou igual a 5%
• Dividendos constantes
• Possuir mais que 7 anos
• Patrimônio superior a 1 bilhão

Boa noite, Junior!

Dentro dos meus critérios um DY de 7% já é aceitável.

Muito superior a 8% falando em FIIs de tijolo acho difícil de encontrar. A não ser que seja algo momentâneo como, por exemplo, um FIIs que se desfez de algum imóvel onde foi adquirido uma amortização e o lucro da venda se reverteu. Mas lembrando que esse e outros exemplos são casos esporádicos.

Eu vejo seus critérios muito conservadores. Se seu objetivo é ter FIIs o mais estável possível e grandes já sólidos no mercado, acho que está coerente.

 

[Cézar Busato]

Para mim o fundo de tijolo tem que ter p/vp menor igual a 1, mesmo tendo uma taxa Dy menor que papel eu vejo um compensatório muito grande quando a cota cai, outro dia o BBPO11 mesmo estava com P/VP de 0,92, são agencias bancarias na cidade de São Paulo, de toda sorte os imóveis valem uma fortuna, se achar uma oportunidade destas eu aproveito para aumentar a posição. 

Pensei ate em colocar um ponto a mais para fundo de tijolo, não fiz porque não sei se é uma ideia boa, no racional eu equalizava a nota de DY superior do fundo de papel, por outro tenderia a carteira ao real estate. 

[Adriano Umemura]

6 minutes ago, Cézar Busato disse:

Para mim o fundo de tijolo tem que ter p/vp menor igual a 1, mesmo tendo uma taxa Dy menor que papel eu vejo um compensatório muito grande quando a cota cai

Bom dia @Cézar Busato. Os fiis de tijolos possuem avaliação do seu patrimonio em periodos maiores, as vezes anuais. Sendo assim, na minha opinião pode-se acrescentar uma margem em relação ao P/VP para fiis de tijolos. Ao contrario, os fiis de papel possuem atualização das dividas diariamente, ou seja, se voce paga um P/VP acima de 1 estara pagando de forma real um valor superior ao que a cota vale.

Claro que se puder encontrar um desconto, sempre sera melhor para o investidor, mas em periodos de mercado aquecido é bom avaliar desta forma.

[Kayser Combat Reis]

Boa noite, Junior e pessoal.

Um outro parâmetro que considero importante é a liquidez do fundo. Para não ficar preso ou ter dificuldade de negociar, mesmo pensando em comprar para longo prazo. Além disso, se é bem negociado na bolsa, para mim é um fator bem positivo sobre a saúde, a gestão, enfim, considero um item importante a se avaliar...

[Ricardo Ochoa Pachas]

On 24/09/2023 at 18:13, Junior Cavichion Hoffmann disse:

Olá turma.

Esses são os critérios que estou utilizando para "peneirar" os fiis para começar a análise. O que vocês acham? Acrescentam alguma coisa?

• Dividend Yield entre 8% e 16%
• P/VP entre 0,8 e 1,2
• Possuir mais de 10 imóveis
• Vacância menor ou igual a 5%
• Dividendos constantes
• Possuir mais que 7 anos
• Patrimônio superior a 1 bilhão

Eu colocaria valor limites apenas de um lado.

P/VP = 0.7 estaria descartado na sua análise?

 

Para mim DY não seria critério de ser melhor ou pior, apenas um bônus caso seja alto.

Exemplo: você tem dois fundos, com indicadores e preço parecidos, apenas divergem no DY.

fundo A vale 10 reais, paga R$0,07 (0,7% ao mês)

Fundo B, vale 10 reais, paga R$ 0,10 (1% ao mês)

Sendo que o fundo A, com uma boa administração, distribuindo menos, reinveste mais, se valoriza mais que o fundo B, patrimônio aumenta também, mantém P/VP. Digamos que ele dobra de preço, valendo 20 reais, continua pagando 0,7%, só que isso agora representa R$0,14.

o fundo B, para não dizer que não cresceu, cresceu 20%, vale 12 reais e paga 1%, R$0,12.

[Carlos Madeira]

On 24/09/2023 at 18:13, Junior Cavichion Hoffmann disse:

Olá turma.

Esses são os critérios que estou utilizando para "peneirar" os fiis para começar a análise. O que vocês acham? Acrescentam alguma coisa?

• Dividend Yield entre 8% e 16%
• P/VP entre 0,8 e 1,2
• Possuir mais de 10 imóveis
• Vacância menor ou igual a 5%
• Dividendos constantes
• Possuir mais que 7 anos
• Patrimônio superior a 1 bilhão

• Dividend Yield entre 8% e 16%
• >>>> Dos Fundos te tijolos tenho apenas 30% superiores 1% ao mês e são de  risco  moderado se comparado aos demais.
• P/VP entre 0,8 e 1,2 
• >>>> Apenas em Fiis de Tijolos uso máximo P/VP 105 pois temos a valorização dos imóveis. 
• Possuir mais de 10 imóveis
• >>>> Meu corte de 5 imóveis observando a UF de alocação. 
• Vacância menor ou igual a 5%
• >>>> Ótimo porem as vezes a oportunidade estará exatamente ai com relação a queda da cota e localização do imóvel para próxima alocação.
• Dividendos constantes
• >>>>  ok
• Possuir mais que 7 anos
• >>>> No meu caso pode ser menor caso a administradora tenha mais tempo, logico aportando aos poucos.
• Patrimônio superior a 1 bilhão
• No meu caso tenho 42% da minhas certeira de Fiis de TJ com patrimônio menor de 1 BI.

Logico isso é oque eu faço, estratégia de cada um e oque acho principal é DY históricos com evolução, até porque estou seguindo investimento a longo prazo.

Demais integrantes podem discordar sou um mero alevino da turmo 25.

 

Espero ter contribuído de alguma forma.🚀🚀🚀🚀